Тяжелая ноша ипотечника
В начале нового геополитического кризиса власти вынуждены были повысить ставки по льготной ипотеке сразу на пять процентных пунктов, до 12%. Чиновники побоялись совсем отменить эту программу, чтобы спрос на квартиры в новостройках окончательно не угас. Это помогло отчасти, так как в апреле в Москве, по данным столичного Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках упало на 44,6% по сравнению с мартом, а в мае — еще на 8% к апрелю. Параллельно ЦБ уменьшал ключевую ставку, что позволило снизить ставку по льготной ипотеке сначала до 9%, а в июне — до 7%. Но некоторые покупатели успели оформить жилищные кредиты по высоким ставкам. «Ъ-Дом» разбирался, как теперь поступить таким заемщикам.
В апреле объем выдачи льготной ипотеки, включая основную программу по 12%, для семей с детьми по 6%, дальневосточную, сельскую и военную программы, по всей России составил 31 тыс. кредитов на 128 млрд руб., подсчитало агентство Frank RG. По его данным, в мае было выдано еще 20,8 тыс. таких кредитов на 108 млрд руб. Но сейчас со снижением ставки Центробанка правительство опустило ставку по субсидируемым ипотечным кредитам к уровню прошлого года — до 7%.
Рефинансировать кредиты, взятые под 9% и 12%, на новых льготных условиях за счет бюджета сейчас невозможно: правительство не поддержало эту идею. «Вопрос поднимался и в Минфине, и в правительстве, и на совещаниях у вице-премьера правительства РФ Марата Хуснуллина, но на данном этапе принято решение рефинансирование не реализовывать»,— заявлял в конце июня замминистра финансов Алексей Моисеев.
Зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев отмечает, что в будущем рассчитывать на такое решение тоже не стоит. «За все время действия льготных программ кредитования в России специальные условия для рефинансирования не оплачивались государством, и впредь на это рассчитывать было бы опрометчиво»,— говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
Подсчет потерь
Максимальная сумма по ипотечной программе под 12% достигала 12 млн руб. на 30 лет. При такой ставке ежемесячный платеж составляет 123,4 тыс. руб., переплата — 270%, в то время как даже при ставке 10% платеж составил бы 105,3 тыс. руб., а переплата — 216%, подсчитала Ирина Доброхотова. В итоге заметное количество граждан оказались в проигрыше и вынуждены будут платить по более высоким процентным ставкам, чем те, кто решил повременить с покупкой нового жилья в кредит.Больше повезло тем, кто успел только получить одобрение на льготную ипотеку. В ВТБ сообщили, что часть клиентов переоформили ранее полученное одобрение банка на ипотечный кредит по новым условиям.
Вопросами рефинансирования занимается не государство — это епархия конкретных финансовых организаций, которые могут предложить рефинансировать льготную ипотеку на рыночных условиях, отмечает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Сейчас рефинансировать субсидируемый кредит целесообразно только тем, кто оформлял ипотеку под 12%, так как сейчас банки готовы предложить программу рефинансирования на рыночных условиях под 10,0–10,8%, уточняет Ирина Доброхотова. По подсчетам зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексея Косякова, на таких условиях переплата по кредиту в 5 млн руб., взятых на десять лет, сократится на 30%, а ежемесячный платеж — на 11,5%.
Поиск вариантов
Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница в ставке между текущим и новым займами составляет не менее 1–2 процентных пунктов, остаток долга по кредиту превышает 1,5–2,0 млн руб., а срок окончания кредита — не менее четырех лет, поясняет Алексей Косяков. При этом, подавая заявку на перекредитование, необходимо ознакомиться с условиями нового кредита, включая предлагаемые банками «в нагрузку» необязательные дополнительные услуги, в том числе страховку.Ключевая ставка Центробанка опустилась с 20% в начале марта до 9,5% к концу июня. Но если она упадет до 6%, банки смогут предложить программы рефинансирования действующих льготных кредитов под 7–8%, отмечает Ирина Доброхотова. Сейчас такие условия уже доступны заемщикам, которые взяли ипотеку в марте—июне на рыночных условиях, отмечает заместитель гендиректора по продажам агентства «Бон Тон» Валерия Цветкова.
По мнению госпожи Доброхотовой, вероятность дальнейшего снижения кредитных ставок крайне высока: участники финансового рынка ожидают ставки ЦБ в 8% и ниже. Она напоминает, что при ключевой ставке в 4–5% льготная ипотека вообще не будет нужна: рыночные ставки по жилищным кредитам опустятся уже до комфортных 5–6%.
Да и ставки по рыночным программам уменьшаются гораздо быстрее, чем условия ипотеки с господдержкой, отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриума» Дмитрий Веселков. По мнению Владимира Щекина, банки и так будут идти навстречу ипотечным заемщикам: учитывая, что их число сократилось, можно ожидать конкуренции за клиентов.
Николай Николаев считает, что в дальнейшем ставки по льготной ипотеке если и будут меняться, то незначительно, и не окажут существенного влияния на размер платежа. Уменьшение ипотечных ставок в среднесрочной перспективе теряет смысл без обеспечения роста благосостояния населения, напоминает Дмитрий Веселков.
Текущие усилия профильных министерств и самих застройщиков по поддержанию спроса дешевой ипотекой дадут только кратковременный результат, что приведет к вымыванию будущего спроса, соглашается господин Николаев. В итоге, резюмирует он, те, кто планирует сейчас покупку, учитывая нестабильность ситуации и под влиянием привлекательности предложений, примут решения раньше, после чего наступит резкое снижение спроса со всеми последствиями для рынка жилых новостроек.
Коммерсантъ, 07.07.2022
Дарья Андрианова
