Вводит в заблуждение: запретят ли ипотеку под 0,1%
Центробанк в ближайшее время может принять меры по ипотечным программам от застройщика со ставками, близкими к нулю. По мнению главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, такие программы являются маркетинговой акцией и вводят заемщиков в заблуждение, поскольку квартиры по ним продаются дороже.
Спросили у экспертов, на какие меры может пойти ЦБ и как это скажется на рынке жилья. Речь идет о субсидированных программах от застройщика, когда ставка по ипотеке составляет 0,1% годовых, а иногда и меньше.
Ставка — ниже, цена квартиры — выше
Ипотека под 0,1% годовых — мечта любого заемщика. Но такой кредит, как и любое выгодное предложение, имеет свои скрытые нюансы, один из основных — более высокая стоимость. По данным экспертов, квартира в ипотеку под 0,1% может стоить на 10–35% дороже, чем если бы точно такая же квартира приобреталась по рыночной ставке. Именно в этом заключается основная претензия ЦБ к таким программам.
Важным условием использования субсидированной ипотеки от застройщика является повышение первоначального взноса до 25% с 15% (для льготной ипотеки), рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Но основной нюанс, который необходимо иметь в виду при оформлении ипотеки от застройщика под 0,1%, — это первоначальное увеличение стоимости квартиры на 10–20%. Таким образом застройщик платит комиссию банку за снижение ставки и перекладывает ее часть (или полностью) на покупателя за счет повышения стоимости квартиры, пояснила она.
«Умолчание в отношении увеличения базовой стоимости цены квартиры — это маркетинговый ход, который работает, поскольку человек заинтересовался низким процентом, позвонил или приехал в офис продаж, чтобы узнать подробности», — сказала Наталия Пырьева. «Далее менеджеры детально рассказывают об особенностях тех или иных программ. Мы не считаем замечания ЦБ обоснованными, поскольку покупатель перед подписанием документов видит все цифры и осознанно идет на сделку», — добавила она.
С такой точкой зрения не согласна директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Заемщик, покупаясь на предлагаемую «бесплатную» ипотеку, фактически становится жертвой рекламы. Благодаря такой ставке долговая нагрузка не становится ниже, поскольку вся выгода уже заложена в стоимость квартиры», — сказала Ирина Носова. Клиент, не осознавая все финансовые риски, берет кредит на 20–30 лет, который с высокой долей вероятности обслуживать ему будет очень сложно. «В перспективе у него возрастет риск потери заложенной по ипотеке недвижимости. Банк-кредитор покрывает значительную часть принимаемых рисков за счет комиссии, которую он получает от застройщика», — добавила она.
Мнение застройщиков
Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»:
— При обращении клиента мы рассчитываем два варианта ипотеки: со стандартной ставкой и с субсидированной. Покупатель выбирает тот, который ему более выгоден. То есть для заемщика все абсолютно прозрачно.
Хотя доля сделок с использованием субсидированной ипотеки носит ограниченный характер, у нее есть своя аудитория. Для части покупателей такие программы — единственная возможность улучшить жилищные условия с приемлемыми условиями выплат по кредиту.
Марина Мальцева, заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент»:
— Ипотека по околонулевым ставкам стоит девелоперским компаниям очень дорого. Они или самостоятельно компенсируют это банку, или перекладывают компенсацию на плечи клиента, увеличивая стоимость квартиры. В любом случае риски возникают у банков, которым достается залог по необоснованно завышенной цене. Но и у клиента могут возникнуть сложности в будущем при продаже квартиры по завышенной цене.
Какие меры может принять регулятор
По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», регулятор может обязать застройщиков прописывать в объявлениях и договорах стоимость квартиры по ставке 0,1% и по рыночной, чтобы покупатель видел разницу. «Одной из первичных мер может стать требование в договорах указывать фактическую стоимость объекта с учетом повышения цены при выборе субсидированной ипотечной ставки», — считает вице-президент коммерческого блока GloraX Руслан Сырцов.
По мнению Наталии Пырьевой, если регулятор обяжет застройщиков указывать базовое повышение стоимости квартиры при оформлении ипотеки под 0,1%, то это снизит спрос. «Удорожание квартиры на 20% звучит довольно серьезно, и это отбивает первоначальный интерес рассмотреть предложение. Снижение заинтересованности уменьшит продажи, что отрицательно отразится на рынке недвижимости», — пояснила аналитик ГК «Финам».
Кроме того, банки могут ввести ограничения и наценки за использование субсидированных программ, продолжил Руслан Сырцов. «От некоторых банков уже поступают рекомендации по формированию максимального размера наценки. И уже сегодня часть застройщиков начала убирать со своих информационных ресурсов информацию о программах субсидированных ипотечных ставок», — рассказал представитель GloraX.
При этом оснований, исходя из которых ЦБ мог бы запретить такие программы, эксперты не видят. «Банк России не может ограничить застройщиков, однако он может воздействовать на банки. Например, вводя повышенные надбавки к коэффициентам риска по таким кредитам», — допустила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Хотя, по ее мнению, целесообразность их введения на фоне действующих послаблений по обязательным нормативам под вопросом.
Заместитель генерального директора «Аеон Девелопмент», наоборот, считает, что регулятор может запретить такие программы, так как банки поддерживают данную инициативу. В таком случае застройщики вернутся к стандартным программам ипотечного кредитования. «Возможно, в первое время это приведет к незначительному снижению темпов на рынке комфорт- и бизнес-класса. На премиальном рынке программа субсидирования ипотеки до околонулевых ставок не востребована, поэтому для жилья классов премиум и элитного ситуация не изменится», — полагает представитель девелопера.
Масштаб программ
Субсидированные программы застройщиков по околонулевым ставкам появились зимой 2022 года во время кризиса, чтобы реанимировать обвалившийся тогда спрос. По данным bnMap.pro, сегодня ипотеку по ставке ниже 1% годовых (такие ставки аналитики называют околонулевыми) готовы предложить в 27% жилых комплексов Московской агломерации, или в 143 из 534 проектов. «Часть из них готовы предоставить такие условия только с ограничениями (только для семейных покупателей, только для IT-специалистов, только на сумму до 12 млн руб., только на первый год и так далее), но большинство — всем заемщикам без ограничений», — пояснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Возможность воспользоваться такими предложениями есть у подавляющего большинства девелоперов, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Такой вывод можно сделать из сравнения рыночных условий выдачи кредитов (около 10%), льготной ипотеки согласно правительственным постановлениям (6–7% [если учитывать и условия для семейной ипотеки]) и статистики ЦБ по фактически выданным займам для объектов на первичном рынке (3,7% по итогам июля)», — пояснил Алексей Попов.
Доля выданных кредитов с нулевой или околонулевой ставкой в общем числе выданных кредитов невелика. По оценкам экспертов, она не превышает 8–10%, поскольку банки одобряют такие кредиты далеко не всегда, а сами клиенты отказываются от такой опции, когда узнают о росте стоимости жилья.
Что такое субсидированная застройщиком ипотека
Благодаря партнерству между застройщиком и банком субсидированная ставка по ипотечным кредитам ниже обычной, а разницу между базовой ставкой и субсидированной берет на себя девелопер. По некоторым программам ставки субсидируются на один-два года кредита, затем они повышаются. Но есть варианты со ставками ниже льготных на весь срок кредитования, в том числе программы под 0,01–0,1%. Застройщики чаще всего закладывают расходы на субсидирование в финальную стоимость квартиры; конкретные условия зависят от компании, но общий принцип такой: чем ниже ставка, тем больше наценка.
По оценке ЦИАН, средняя наценка при субсидировании у крупнейших столичных застройщиков находится в пределах 10–25% стоимости квартиры. По отдельным лотам наценка может быть и выше. Субсидированная ставка минимизирует ежемесячный платеж. Подробнее о субсидированной ипотеке и ценообразовании застройщиков читайте в материале «Ипотека под 0,1%: что не так с субсидиями от застройщиков».
РБК, 19.09.2022
Наталья Густова
