АКРА оценило рост необходимых накоплений для льготной ипотеки
Размер накоплений, необходимых для льготной ипотеки, вырос с 15 до 50–60% от стоимости жилья в ценах 2020 года, оценили в АКРА. Там отмечают снижение социального эффекта госпрограмм на фоне «парадоксального» роста ипотечных выдач
В нынешних условиях бенефициарами льготной ипотеки в первую очередь стали банки и застройщики, а ее социальный эффект снизился, констатировали в обзоре ипотечного рынка эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). «Ипотекой под низкую ставку в значительной мере воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без льготных ставок могли позволить себе качественное обслуживание долга перед банком», — указали они.
Льготные программы, которые в основном распространяются на новостройки, спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что привело к снижению ценовой доступности жилья, особенно для граждан с доходом ниже среднего, подчеркивают аналитики АКРА. Сейчас власти вынуждены их модифицировать, «чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик», но повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой приведет «к еще большему снижению доступности жилья для граждан», оценивают они.
По расчетам АКРА, если в 2020 году, когда была впервые запущена программа, потенциальному покупателю квартиры нужно было иметь накопления в размере лишь 15% стоимости жилья, то теперь — с учетом роста цен на недвижимость — в среднем по России необходимо иметь уже около 50–60% от стоимости жилья в ценах на начало 2020 года, а в среднем по Москве — 40–50%.
В декабре 2023 года правительство скорректировало ряд параметров программ льготной ипотеки, в том числе подняло размер первоначального взноса по жилищному кредиту до 30%, а также снизило максимальный размер кредита для всех регионов до 6 млн руб. Ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области он был установлен на уровне 12 млн руб. Размер первого взноса по программе семейной ипотеки сохранен на уровне 20%. Эти условия вступили в силу с 23 декабря текущего года.
Программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2024 года на покупку нового жилья у застройщиков. Ставка не превышает 8%.
Что происходит с выдачей ипотеки
«Вопреки нормальной логике» 2023 год станет рекордным по выдаче ипотеки в России, указывают эксперты АКРА. Уже за десять месяцев этого года объем ипотечного портфеля в России увеличился на 3,5 трлн руб., или 25%. В предыдущем рекордном году — 2021-м — он прирос на 2,5 трлн руб. (+26%).
«Граждане продолжают брать кредиты на приобретение недвижимости, несмотря на то что процентные ставки активно растут, а цены на жилье не падают», — пишут аналитики. Согласно данным ЦБ, выдачи жилищных кредитов выросли после начала цикла повышения ключевой ставки, а также на фоне ввода регуляторных ограничений для банков: если в марте—июле россияне ежемесячно брали ипотеку на 550–650 млрд руб., то в августе—октябре — на 770–955 млрд руб.
«Парадоксально, но чем выше предлагаемые банками ставки, тем выше спрос. Наблюдаемый на рынке ипотечного кредитования ажиотаж с каждым месяцем вызывает все большее беспокойство», — подчеркивают эксперты АКРА. Согласно последним данным ЦБ, средневзвешенная ставка по выданным кредитам пока не растет: в октябре она составила 8,35%, что ниже апрельских 8,52% или июньских 8,45%. Основная причина — рост доли льготной ипотеки в выдачах, по данным аналитиков сервиса «Домклик» Сбербанка, она выросла с 30% в январе до 56% в ноябре.
На начало декабря, по оценке АКРА, средняя минимальная ставка по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке уже находится в диапазоне 16–17%, тогда как ставки по льготной ипотеке на новостройки не превышают 8%.
Почему доступность льготной ипотеки снижается
С начала 2020 года, когда в России заработали массовые программы льготной ипотеки, стоимость квадратного метра в новостройках в целом по России возросла на 88% (до 134,1 тыс. руб.), а по Москве — на 52% (до 324,9 тыс. руб.). На конец третьего квартала 2023 года разница между стоимостью первичной и вторичной недвижимости в целом по России составляла 42 против 17% на 1 апреля 2020 года, отмечают аналитики. Доходы населения за это время тоже выросли, но несопоставимо с увеличением стоимости жилья, говорится в обзоре АКРА. Также их рост нивелирует инфляция, особенно на товары и услуги первой необходимости, которые составляют основную часть расходов бюджета семьи. «Траты только на еду в среднем по стране занимают около 33% потребительских расходов», — приводят пример аналитики.
В итоге далеко не все нуждающиеся в жилье россияне «успели воспользоваться льготными программами до ипотечного бума», так как у них не было свободных денежных средств для накопления ранее действовавшего первоначального взноса в размере 15% от стоимости жилья, написали аналитики. «Пока семьи/граждане, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, копили на первоначальный взнос по ипотеке (хотя, безусловно, были и те, кто брал на эти цели потребительский кредит, что делало уровень их долговой нагрузки особенно высоким), цены на жилье стремительно росли вплоть до того, что даже льготная ставка для заемщика стала экономически нецелесообразной (с точки зрения размера ежемесячного платежа)», — говорится в обзоре АКРА.
Ужесточение условий льготных программ, на которое сейчас идут власти на фоне ипотечного бума, не обойдется без побочных эффектов в виде еще меньшей доступности жилья для среднестатистического гражданина, отмечают эксперты: «Пожар всегда проще предупредить, чем потушить».
Банк России ранее поддержал повышение первоначального взноса. По мнению ЦБ, льготная ипотека должна стать более адресной, чтобы предотвратить попадание заемщиков в долговую яму. «Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга», — объяснял регулятор. Одновременно с этим ЦБ не раз говорил о рисках перегрева рынка жилья. Так, по результатам второго квартала 2023 года было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,8 трлн руб., что на 39% превосходит результат первого квартала 2023 года.
Доступность ипотеки продолжит снижаться, соглашается аналитик «Банки.ру» Инна Солдатенкова. По ее мнению, новые условия по госпрограммам и регуляторные ограничения со стороны ЦБ однозначно приведут к снижению количества и темпов выдачи. «Однако даже с модифицированными условиями при высоком уровне рыночных ставок в условиях «жесткого рынка» льготные программы все равно будут пользоваться спросом со стороны населения», — говорит эксперт. Из-за этого она не ожидает колоссальных изменений на ипотечном рынке и рынке недвижимости до конца первого полугодия 2024 года. Также повышение ключевой ставки влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков, а значит, ожидать удешевления жилья в реалиях высокой ключевой ставки не стоит, особенно в крупных регионах.
Однако ситуация может измениться во второй половине будущего года, если правительство не будет продлевать самые популярные программы ипотеки, а также если ЦБ начнет снижать ключевую ставку, прогнозирует Солдатенкова.
В АКРА считают, что после придания льготным ипотечным программам большей адресности и с началом снижения ставок вторичная недвижимость восстановит популярность. Эксперты агентства полагают, что решением для роста доступности жилья может стать строительство социальных жилых объектов, которые будут распределяться среди граждан особых, преимущественно льготных, категорий. Также позитивно может повлиять активное развитие рынка аренды недвижимости: граждане, успевшие приобрести жилье в инвестиционных целях до повышения цен, будут сдавать его тем, кто не успел улучшить жилищные условия, отмечают в АКРА.
РБК, 25.12.2023
Евгения Чернышова
