Банки отказывают заемщикам в ранее одобренной ипотеке

Заемщики в России все чаще стали получать отказы в предоставлении ранее одобренных ипотечных кредитов. По данным различных участников рынка недвижимости и экспертов, примерно 30 процентов граждан, которым была одобрена ипотека в конце лета - начале осени 2023 года, не смогли получить кредит на ранее подтвержденных условиях.

Большинство экспертов связывает это с ростом базовой ставки Центробанка. Напомним, 27 октября она была повышена до 15 процентов годовых. За последние месяцы это произошло уже в четвертый раз: 15 сентября ставка была увеличена до 13 процентов, в середине августа ЦБ повысил ее до 12 процентов, а в июле она возросла с 7,5 до 8,5 процента годовых. До этого момента ставка держалась на одном уровне с сентября 2022 года.

Еще одна причина в том, что ужесточаются условия выдачи новых займов уже закредитованным гражданам. Раньше банки стремились обезопасить себя от возможных убытков путем роста ставок, сегодня они действуют более радикально, все чаще предпочитая отказы.

- В Санкт-Петербурге таких случаев отказа достаточно много. Не менее трети одобренных в августе-сентябре заемщиков в результате получили отказ банков, - подтвердил в беседе с корреспондентом "РГ" вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.

Это связано с несколькими аспектами, считает эксперт. Во-первых, несмотря на то что банки декларировали, что в течение минимум двух месяцев для одобренных заемщиков будут действовать прежние ставки, этого не случилось. Те, кто быстро вышел на сделку, успели ее провести, а те, кто затянул, получил отказ банка. Во-вторых, так как ключевая ставка выросла и потянула за собой ипотечную, банки, хеджируя свои риски, увеличивают первоначальный взнос как минимум до 20 процентов. Кроме того, финансовые учреждения стали выдвигать более жесткие условия обеспечения обязательств со стороны заемщиков, поскольку доходы населения не растут, а стоимость потребительской корзины увеличивается. На сегодняшний день многие заемщики выплачивают более 50 процентов доходов за обслуживание ипотеки.

На рынке недвижимости это сказывается не лучшим образом: падает спрос, увеличивается предложение. В связи с повышением ключевой ставки все меньше людей могут позволить себе ипотечное кредитование, особенно те, кто покупает объект, а не совершает встречную покупку. В результате количество сделок уменьшается.

До Нового года рынок недвижимости в Петербурге и Ленинградской области сохранит достаточную активность, его показатели останутся приблизительно на уровне показателей октября, прогнозирует Валерий Виноградов. Некоторые объекты будут приобретать заемщики с уже одобренным кредитом, скажется предновогодний спрос. Но в первые месяцы следующего года ожидается затишье, связанное с высокими ипотечными ставками, более жестким андеррайтингом новых заемщиков со стороны банков. В дальнейшем все будет зависеть от действий ЦБ в отношении ключевой ставки, а также от того, продлят или не продлят федеральные власти действие льготных ипотечных программ для приобретения строящегося жилья.

В Мурманской области, где первичное жилье почти не строится, на рынке недвижимости сохраняется своя "атмосфера". Как выражаются риелторы, в Заполярье "засиливается" абсолютное большинство ранее одобренных ипотечных кредитов. Для Мурманска более актуальна проблема не столько с финансированием сделок, сколько с подбором вариантов недвижимости.

- У нас большую роль играют такие факторы, как дефицит квартир и высокая цена на них, особенно в популярных сегментах, - рассказывает исполнительный директор Мурманской региональной гильдии риэлторов Константин Вензовский. - Например, в Мурманске квартиры стоят дороже, чем в Воронеже. То или иное количество сделок не закрывается в любом случае, и это далеко не всегда связано с отказом банка на самом последнем этапе.

Прогноз ситуации на рынке недвижимости Заполярья на ближайшее время аналогичен: до конца декабря сохранится высокая активность, а количество сделок может быть даже выше, чем осенью. С января до весны активность уменьшится, участники рынка будут рассчитывать на снижение ключевой ставки, как происходило в прошлые годы.

- Думаю, что весь 2024 год мы проведем с достаточно высокой ставкой, - добавляет Константин Вензовский. - Стоит ли ожидать снижения цен? Вероятно, они снизятся примерно на столько, на сколько взлетели за счет ажиотажного спроса и скачков курса доллара за последние четыре месяца, когда квартиры подорожали на 15-20 процентов. Но строительства жилья в городе по-прежнему нет, и мурманчане не торопятся расставаться с уже имеющимися квартирами, так что дефицит и дороговизна квартир сохранятся надолго. За собственников жилья в Мурманске стоит порадоваться: они владельцы очень ценного ресурса.

Банки прогнозируют падение спроса и объемов выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2023 года на 35 процентов и в первом квартале 2024 года - на 27 процентов. После ажиотажного октябрьского спроса уровень продаж отскочил до уровня августа, при этом доля госпрограмм в некоторых кредитных учреждениях в октябре выросла на 10-15 процентов.

Тем временем

Чтобы компенсировать подорожание жилья, в Госдуму в ближайшие дни предполагается внести законопроект о снижении ставки льготной ипотеки с 6,5 до трех процентов годовых. Авторы законопроекта отмечают, что сегодня данный вид кредита распространяется только на новостройки, чем пользуются застройщики, целенаправленно завышая цену на жилье. При этом на вторичном рынке много предложений, которые могут быть дешевле "первички", и при дальнейшем формировании льготных ипотечных госпрограмм это необходимо учесть. Шаги в этом направлении уже делаются. Как сообщил министр труда и социальной защиты РФ Антон Котяков на парламентских слушаниях по поддержке рождаемости и семейной политике, Минтруд и Минстрой России прорабатывают возможность предоставления льготной ипотеки для семей для покупки жилья на вторичном рынке в городах с населением до 250 тысяч человек.

Российская газета, 14.11.2023
 Алексей Михайлов