Банки стали активнее предлагать платную скидку на ипотеку

На фоне ужесточения требований ЦБ к выдаче ипотеки по сверхнизким ставкам российские банки стали активнее предлагать клиентам альтернативные способы снизить проценты по кредитам на жилье, заметил РБК. Участники рынка готовы уменьшать ставку за комиссию, которая вносится в дополнение к обязательному первоначальному взносу по ипотеке.

• ВТБ с 10 мая внедрил опцию дисконта к ипотечной ставке: при оформлении кредита потенциальный заемщик может дополнительно снизить ее в пределах 0,5–8 процентных пунктов, заплатив единовременную комиссию. Размер скидки и срок ее действия (от одного года до семи лет или весь срок кредита) зависит от суммы платежа. Новая опция доступна при приобретении недвижимости у застройщиков или на вторичном рынке. Возможность сочетать ее с рефинансированием пока прорабатывается, уточнил представитель ВТБ.
• Похожую дополнительную услугу в марте запустил банк «Открытие», ранее поглощенный ВТБ, но еще функционирующий как отдельная кредитная организация. Опция распространяется на рыночную ипотеку на новостройки, готовые квартиры и рефинансирование. Банк пока предлагает только один вариант снижения ставки — на 1,5 п.п. от одобренной, если клиент заплатит комиссию 5,15% от суммы ипотечного кредита. «В дальнейшем планируется расширение матрицы дисконтов. Будут доступны дисконты 0,5 п.п., 1 п.п.», — сообщил РБК представитель «Открытия».
• Газпромбанк планирует запустить опцию предоставления дисконта к ипотечным ставкам по кредитам «в ближайшее время», сказал РБК представитель кредитной организации, не раскрыв деталей.
• Банк «Дом.РФ» со следующей недели намерен выдавать ипотеку на готовое жилье по ставке ниже рыночной (8,99%) «при внесении единовременного платежа, рассчитанного индивидуально для каждого клиента», рассказал РБК зампред правления кредитной организации Алексей Косяков. Сейчас банк «Дом.РФ» дает дисконты по рыночной ипотеке на новостройки и по льготным госпрограммам, уточнили в кредитной организации.
• Среди банков из топ-20 помимо ВТБ и «Открытия» опция покупки желаемой ставки есть у Сбербанка, Альфа-банка, Росбанка и Совкомбанка, следует из информации на их сайтах. Последние два внедрили дисконты давно, еще до пандемии: Росбанк — в 2007 году, а Совкомбанк — в 2020-м, уточнили в кредитных организациях. Альфа-банк запустил опцию в июне прошлого года, а «Сбер» — в июле.

«Заемщик должен осознавать, что он получит выгоду только на долгосрочном горизонте, когда экономия по процентным платежам превысит размер комиссии, выплаченной банку за снижение процентной ставки», — сказал РБК представитель Банка России. Он подчеркнул, что при досрочном погашении ипотеки с такой опцией выгода для клиента «будет меньше либо вовсе будет отсутствовать».

Банки в схеме с продажей дисконтов тоже несут риски, считают в ЦБ. «Если заемщик не будет осуществлять досрочных погашений, банк может столкнуться с процентным риском из-за длительного срока кредита», — пояснил представитель регулятора.

Зачем это нужно банкам

Дисконты к ставкам за комиссию — рыночный инструмент для поддержания спроса на ипотеку, считает аналитик «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Она напоминает, что крупные игроки стали внедрять такую опцию давно, причем некоторые в итоге отказывались от инструмента.

«Исторически такие продукты предлагали банки с достаточно высокой средней ипотечной ставкой. Сегодня интерес банков к такой опции может быть связан с желанием повысить маржинальность ипотечного кредитования, которая в условиях достаточно высокой конкуренции заметно снизилась», — полагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

За счет продажи дисконтов банки максимизируют текущие доходы в момент выдачи ипотечных кредитов, не дожидаясь их полного погашения, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она считает, что таким образом банки стараются подстроиться к сворачиванию программ от застройщиков, а также к планомерному повышению ставок на рынке.

С мая ЦБ ужесточил требования к выдаче ипотеки от застройщиков по сверхнизким ставкам, банкам также придется создавать резервы по уже предоставленным ссудам такого типа. В этих условиях некоторые игроки стали поднимать ставки по ипотеке, писал РБК. По данным ЦБ, на 1 апреля средневзвешенная ставка по ипотеке в России достигла 8,18% годовых — это максимум за последние три года. Выше показатель был только в апреле 2020-го, до введения масштабных госпрограмм льготной ипотеки. Ставки по рыночной ипотеке с начала года в банках из топ-20 держатся в диапазоне 11–11,2% годовых, следует из статистики «Дом.РФ».

Дисконты к ставке — скорее дополнение к программам, а не альтернатива ипотеке от застройщиков, говорит представитель ВТБ. В банке прогнозируют, что новый инструмент больше заинтересует тех, кто приобретает в ипотеку готовое жилье, «где не представлены льготные программы». А для клиентов, берущих ипотеку на новостройки, дисконт к ставке позволит снизить размер «ежемесячного платежа на период строительства объекта».

Выгодно ли это заемщикам

Дисконт к ипотечной ставке купили более 16 тыс. клиентов «Сбера», пик спроса на такую опцию пришелся на декабрь прошлого года, сообщил РБК представитель Сбербанка. Он уточнил, что чаще всего заемщики готовы платить комиссию за снижение процента по ипотеке на вторичном рынке: на нее пришлось 87% всех сделок с новой услугой. Больше половины клиентов (57%) выбирают дисконт 1,5 п.п. из возможных 5,5 п.п.

Опция снижения процентной ставки пользуется высоким спросом, утверждает управляющий директор Совкомбанка Артем Языков: «При ее подключении не увеличивается стоимость приобретаемого жилья, сокращается ежемесячный платеж по кредиту благодаря более низкой процентной ставке, а за счет высвобождающихся денежных средств заемщики могут быстрее расплатиться по ипотечному кредиту. Важно отметить, что стоимость данной услуги включается в расчет полной стоимости кредита (ПСК) — таким образом, клиент видит реальную стоимость приобретаемого кредита».

На те же преимущества указывают в Росбанке. Представитель Альфа-банка отметил, что дисконт к ставке дает «снижение ежемесячного платежа примерно на 25% по сравнению с базовой ставкой по ипотеке, то есть экономию на всем сроке жизни кредита». Алексей Косяков полагает, что предложение будет «особенно выгодно» при длинном сроке погашения ипотеки — более семи лет.

Как правило, для клиента экономическая выгода от продукта с пониженной ставкой маловероятна, считает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. «Комиссия в затратах покрывает банку выпадающие доходы из-за сниженной ставки. В случае досрочного погашения кредита комиссия не будет возвращена клиенту и воспользоваться преимуществами низкой ставки уже не получится», — аргументирует он.

Снижение ставки за дополнительную комиссию означает, что клиент помимо первоначального взноса по ипотеке вносит дополнительную сумму. «На рынке есть предложения, когда клиент оплачивает повышенный первоначальный взнос и также получает сниженную ставку. Зачастую сумма экономии средств с дисконтом и повышенным первоначальным взносом примерно одинакова», — говорит представитель Уральского банка реконструкции и развития.

РБК, 12.05.2023
 Юлия Кошкина