Ипотечная скидка: почему дешевеют льготные кредиты на жилье
Несколько крупных банков вслед за «Сбером» и ВТБ снизили ставки по льготной ипотеке на новостройки или планируют сделать это в ближайшее время. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики банкам становится выгоднее выдавать льготную ипотеку из-за того, что размер субсидий от государства, которые они получают, напрямую зависит от уровня ключевой ставки. В таких условиях банки готовы поделиться частью маржи, понизив ставки по льготной ипотеке на 0,1-1 п. п. Это хороший маркетинговый ход в условиях, когда ставки по рыночным программам растут, отмечают эксперты. Кроме того, банки стремятся запрыгнуть в последний вагон перед введением запретительных надбавок со стороны ЦБ.
У кого подешевела льготная ипотека
С 4 августа Сбербанк улучшил условия по программе «Господдержка» (программа льготной ипотеки на новостройки), сообщила пресс-служба банка. Минимальная ставка по этой программе на 3 августа составляла 7,3%. После понижения минимальная ставка опустится до 6%. Также банк понижает ставки по семейной ипотеке на 0,8 п. п., до 4%, а по программе «Ипотека для IT» — на 1 п. п., до 3%. Судя по сообщению «Сбера», пониженная ставка будет предлагаться при покупке у застройщиков-партнеров — участников проектного финансирования банка.
ВТБ заявил о снижении ставок на 0,4-0,7 п. п. по всем программам с господдержкой еще в конце июля, но в рамках временной акции. Предложение действительно до 15 сентября — в этот день состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Минимальная ставка по «Ипотеке с господдержкой-2020» в ВТБ теперь составляет 7,3% при условии комплексного страхования и использования цифровых сервисов в ходе сделки. Семейная ипотека выдается от 5,3% (от 4,3% — для Дальнего Востока). По IT-ипотеке минимальная ставка — 4%. Также банк скорректировал условия рефинансирования семейной ипотеки: перевести кредит в ВТБ заемщики могут под 5,6% (на Дальнем Востоке — 4,6%).
С 1 августа по 14 сентября банк «Дом.РФ» снизил базовые ставки по основным ипотечным госпрограммам на 0,2-0,7 п. п. Минимальные ставки при покупке квартиры — 5% по семейной ипотеке (4% для жителей Дальнего Восток), 7% — по льготной ипотеке на новостройки, 4,1% — для IТ-специалистов. В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ставки еще ниже — 4,6% по семейной ипотеке (3,6% — для Дальнего Востока), 6,6% — по льготной ипотеке на новостройки и 3,7% — для «IТ-ипотеки». Чтобы получить пониженную ставку, нужно быть зарплатным клиентом банка.
«Росбанк Дом» снизил ставку по льготным ипотечным программам на 0,1 п. п., рассказал Forbes директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. «Тинькофф» сохраняет действующие ставки по всем госпрограммам, но ставку по рефинансированию семейной ипотеки снизил — теперь она от 4,7%, сообщила пресс-служба банка.
Снижение ставок по госпрограммам «в рамках совместных акций с застройщиками» планирует и банк «Открытие», сообщил его представитель.
Почему кредиты дешевеют
Повышение ключевой ставки делает выдачу льготной ипотеки для банков более привлекательной, так как государство компенсирует банкам недополученный доход от низкой ставки из федерального бюджета. При этом формула компенсации завязана на ключевую ставку. Например, по льготной ипотеке на новостройки с господдержкой, которая была продлена до 1 июля 2024 года, в качестве ориентира и для расчетов компенсации установлена льготная ставка в размере 8%. Государство субсидирует разницу между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п. п., и этим ориентиром.
«Льготная ипотека — ключевой финансовый инструмент, позволяющий россиянам купить новое жилье с комфортной финансовой нагрузкой. В текущей ситуации мы стремимся поддержать клиентов, планирующих покупку недвижимости на первичном рынке, и снизить для них ежемесячные платежи по кредитам. В этом году рынок ипотеки идет к новому рекорду, поэтому даже отпускной период c июля по сентябрь ожидается весьма горячим с точки зрения спроса. Понимая это, мы предлагаем заемщикам оформить свой кредит в ВТБ с дополнительной выгодой», — такие слова начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергея Бабина приводятся в релизе банка.
«В связи с повышением ставки ЦБ, возросшей стоимостью фондирования и, как следствие, повышением ставки по рыночным программам, в качестве компенсации было принято решение снизить ставки по льготным программам. Мы, как и большая часть рынка, ожидаем смещения фокуса потребителей в льготный сегмент», — говорит Мамонов из Росбанка.
Из-за роста ключевой ставки размер компенсации недополученных доходов для банков вырастет, что позволит крупным игрокам относительно безболезненно сделать скидку к действующим ставкам по госпрограммам в размере 0,5-0,7 п. п. для того, чтобы нарастить выдачи, уверен главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. «Это не новый для рынка маркетинговый прием в условиях, когда рыночные ставки растут вслед за ключевой», — заключает он.
У крупнейших ипотечных банков есть специальные программы субсидирования, которые позволяют им предоставлять финансовые льготы застройщикам и финансирование для их проектов, добавляет управляющий директор Центра развития ипотечного бизнеса УБРиР Михаил Прилепов. «Благодаря этому у банков есть возможность снижать процентные ставки. Скорее всего, это снижение будет переложено в цену квартиры, которую устанавливает застройщик», — предупреждает он.
Почему банкам важно понизить ставки именно сейчас
Чтобы начать повышение ставок, у банков есть еще одна причина. С 1 октября ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Банк России беспокоят высокие темпы роста объемов выдач ипотек, в том числе клиентам с высокой долговой нагрузкой, и ситуации с завышением стоимости квартир. У ЦБ нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов, говорится в релизе регулятора. В этих условиях Банк России устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки будут применены для первичного рынка жилья, чтобы учесть завышение стоимости квартир в новостройках. «Фактически банкам будет сложнее выдавать кредиты с первоначальной стоимостью ниже 30%, хотя льготные госпрограммы это позволяют», — говорит Гордейко.
По мнению эксперта, пока в ипотеке критической ситуации не сложилось. «Банк России сообщает, что с марта 2023 года прирост задолженности превышал 2 %, а в июне темп вырос до 2,5%. Итог — на 1 июля прирост в годовом выражении составил 27 %. Банк России фиксирует опасение насчет чрезмерного роста кредитного портфеля. Но годовой прирост свыше 20% — нередкое явление для российского рынка ипотеки. Например, в 2014 году годовой прирост кредитного портфеля был 33,2%. Чтобы прирост кредитного портфеля превысил стандартные показатели, надо очень постараться в выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, до сих пор прирост кредитного портфеля не приводил к заметному ухудшению его качества», — добавляет он.
Повышение надбавок способно притормозить выдачи в том числе и по программе с господдержкой, признает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. С 1 октября банкам придется делать упор на более качественных заемщиков со средней и низкой долговой нагрузкой либо высоким первоначальным взносом. «Снижение ставки по госпрограмме способно несколько снизить влияние надбавок, поскольку позитивно сказывается на долговой нагрузке потенциального заемщика. И, скорее всего, сохранится тренд на удлинение ипотечных кредитов с целью снижения показателей долговой нагрузки», — предполагает он.
Будет ли снижение ставок по льготной ипотеке повсеместным
По мнению Гордейко, в ближайшей перспективе средние банки тоже могут начать понижение ставок по госпрограммам, но с меньшим шагом, чем в состоянии себе позволить крупные игроки рынка. Средние и мелкие банки последуют примеру крупнейших игроков и также будут снижать ставки по льготной ипотеке; похожая ситуация была весной — летом 2021 года, когда при базовой ставке по программе в 6,5% годовых ставки на рынке доходили до 5,5%, напоминает Михаил Доронкин. «Скорее всего, минимальные ставки, как и ранее, будут характерны для лидеров рынка», — считает он.
В игре на понижение будут участвовать лишь самые крупные игроки, не согласна младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Ипотеку с господдержкой выдают в основном несколько крупных банков, которые получают компенсацию льготной ставки, а средние и малые банки выдают такую ипотеку в небольших объемах, в основном концентрируясь на выдаче ипотеки на рыночных условиях. В связи с этим менее крупным банкам невыгодно сейчас снижать ставки и скидка если и может быть, то минимальной», — объясняет она.
Forbes, 04.08.2023
Юлия Петрова
