Ипотечных заемщиков стали тщательнее сортировать
В четвертом квартале 2022 года доля отказов по ипотеке в России стала рекордно высокой и достигла 46,2%. Этот показатель вполне может трактоваться в качестве тревожного сигнала для рынка.
Согласно данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доля отказов в ипотечных кредитах в России в первом квартале составила 34,1%, а в четвертом — 46,2%. При этом данный показатель растет на протяжении последних трех лет. В первом квартале 2020 года доля отказов составляла 24,8%, к концу 2020 года она выросла до 31,5%, 2021 год закончился с показателем 36,6%.
Количество отказов росло в три этапа
Результат четвертого квартале 2022 года является максимумом за все время ведения такого рода статистики. «Во второй половине 2022 года, по мере снижения ключевой ставки Банка России, а также с учетом привлекательных условий по льготной ипотеке, спрос на ипотечные кредиты восстановился, а их выдача вышла на прежние уровни. В условиях повышенного спроса на ипотеку со стороны граждан у банков появилась возможность для их более тщательного отбора, отдавая предпочтение тем из них, у кого возможности по надлежащему обслуживанию долга наиболее очевидны. Поэтому доля одобрения ипотечных заявок в 2022 году постепенно сокращалась», —приводит ТАСС слова директора НКБИ по маркетингу Алексея Волкова.
При этом отказы в ипотеке обратно пропорционально зависят от персонального кредитного рейтинга (ПКР): чем ниже его значение, темы выше шансы получить отрицательный ответ. По данным НБКИ, доля одобренных ипотечных заявок у заемщиков, ПКР которых находится в диапазоне 100-199 баллов, составляет 19,9%, а у заемщиков с ПКР от 400 до 499 баллов — 38,1%.
Чаще всего одобрение ипотеки получают заемщики с ПКР от 900 баллов, доля одобренных заявок по ипотеке среди них достигает 72,9% «Среднее значение персонального кредитного рейтинга ипотечного заемщика в настоящее время составляет 791 балл из 999 возможных, что существенно выше, чем средний рейтинг заявителя по любому другому типу розничных кредитов. Это также свидетельствует о том, что для выдачи ипотеки банки отбирают наиболее "качественных" заемщиков», — рассказал Алексей Волков.
Как замечено в сообщении НБКИ, на протяжении всего года банки сохраняли низкий аппетит к риску, но оперативно реагировали на смену потребительского спроса в его различных диапазонах. При этом принципы принятия решений банками становятся все более понятными заемщикам. Многие граждане в 2022 году познакомились со своим Персональным кредитным рейтингом (ПКР) на сайте НБКИ, где он доступен бесплатно и без ограничений, и, исходя из полученной информации, смогли принять более взвешенное решение о получении того или иного кредита.
Сложившаяся ситуация с ростом показателя отказов по ипотеке развивалась в три этапа, указала ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. Первый наблюдался после событий февраля, когда банки установили заградительные ставки по ипотеке на фоне рекордного роста ключевой ставки, и оформить жилищный кредит в тот период было практически невозможно.
Второй этап пришелся на сентябрьские события, когда после объявления частичной мобилизации банки стали «закручивать гайки» и существенно ужесточили свои кредитные политики.
Третий этап начался в декабре и продолжается до сих пор. Его причина — ужесточение Банком России регулирования выдачи высокорискованных кредитов. В ипотеке это кредиты с низким первоначальным взносом и ипотека от застройщиков.
«Вкупе все эти три тенденции привели к тому, что банки стали подходить к одобрению более осторожно, выбирая только качественных заемщиков и максимально нивелируя таким образом свои риски невозврата кредитов. И надо полагать, что в ближайшее время тренд с отказами будет сохраняться — на текущий момент объективных предпосылок к тому, чтобы банки изменили свой осторожный подход нет — реальные располагаемые доходы населения продолжают снижаться, а уровень долговой нагрузки, напротив, растет», — сообщила «Эксперту» Инна Солдатенкова.
Консенсус-прогноз по ипотечному рынку отсутствует
Впрочем, в общем и целом ничего страшного в секторе не происходит. После снижения ключевой ставки ЦБ спрос на ипотечные кредиты начал восстанавливаться. Ипотечное кредитование приходит к равновесию между рисками и прибылью банков. Банки стали подходить к выбору заемщика более тщательно и скрупулёзно, ставя в приоритет надежность клиента в долгосрочной перспективе, констатировал в беседе с корреспондентом «Эксперта» Станислав Бовт, финансовый аналитик группы компаний CMS.
Он считает, что в 2023 году спрос на ипотечные кредиты падать не будет. Во-первых, продолжает работать льготная ипотека. И несмотря на то, что она подорожала на 1% ее востребованность не вызывает сомнения.
Во-вторых, цены на жилье в определенных сегментах рынка в текущем году будут снижаться по крайней мере первом-третьем квартале текущего года, и всегда найдутся покупатели готовые к покупке жилья с тем дисконтом, который будет предлагаться на рынке.
«Немаловажным фактором является и ключевая ставка Центрального банка. Менее чем через месяц в феврале мы увидим решение по этому вопросу. Я, предполагаю, ставка изменена не будет», — предположил Станислав Бовт.
Рост доли отказов может объясняться как ужесточением условий банков, так и просто наплывом «низкокачественных» заемщиков, заявил в свою очередь эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Однако ближайшее будущее ипотечного рынка он видит не так, как предыдущий аналитик.
«Судя по динамике выдач, которая в четвертом квартале очень сильная, здесь скорее второе. Хотя на фоне происходящих экономических и социальных трансформаций банки, действительно, могут подкручивать скоринговые модели в сторону ужесточения. Вероятно, темпы роста ипотечного рынка ощутимо замедляться в 2023 году», — заключил Игорь Галактионов в комментарии «Эксперту».
Эксперт, 16.01.2023
Анна Королева
