Ипотека: что нам стоит дом построить
Президент поручил поддержать лесную промышленность, повысив доступность ипотеки — в том числе за счет льгот — на строительство индивидуальных домов из древесины. Эксперты оценили эти меры, выделив как положительные, так и сомнительные аспекты.
На совещании по развитию лесопромышленного комплекса, состоявшемся 10 февраля в Архангельской области, Минстрой предложил президенту Владимиру Путину стимулировать отрасль через масштабирование индивидуального жилищного строительства.
Ведомство считает это направление очень перспективным и видит один из путей его развития в расширении производства готовых решений.
«Важно предоставить гражданам, конечно, возможность выбора готового и доступного качественного решения. Для этого необходимо увеличить нашу совместную с Минпромторгом работу по количеству предприятий, выпускающих домокомплекты. Сегодня практически во всех федеральных округах — это 29 регионов — соответствующее производство имеется», — заявил глава Минстроя Ирек Файзуллин в ходе этого совещания.
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, готовые домокомплекты — это действительно перспективная технология, позволяющая быстро строить недорогие, но комфортабельные и безопасные частные и многоквартирные деревянные дома.
«Обычно строительство коттеджа занимает порядка года. Но когда основа дома готова, он собирается всего за несколько дней по принципу конструктора. Притом вместо стандартного фундамента можно применить экономичные винтовые сваи. Затем клиентам остается лишь выполнить чистовую отделку. Таких предложений на рынке ИЖС уже немало», — говорит эксперт.
Правда, в том, что касается совместной работы с Минпромторгом, речь, по мнению представительницы «Метриума» идет в первую очередь о домокомплектах для многоквартирных домов.
«Минстрой планирует до 2024 года обеспечить нормативную базу для строительства деревянных домов высотой до 5 этажей. Их будут возводить по CLT-технологии, подразумевающей использование панелей из многослойного клееного бруса. Эта технология успешно апробирована во многих странах мира и позволяет строить прочные, экологически чистые, теплоустойчивые и огнестойкие дома. Благодаря мощным ресурсам отечественного лесопромышленного комплекса квартиры в таких домах станут одними из самых бюджетных на рынке», — говорит Коркка.
Идею о продвижении домокомплектов «в массы» поддержал Владимир Путин. Глава государства поручил Правительству подготовить набор конкретных мер для поддержки этого промышленного направления.
От частного — к общему
Тем не менее, основной акцент Ирек Файзуллин делает все-таки на ИЖС. Именно частные дома, по словам министра, — динамично растущий сегмент, который есть смысл стимулировать. В частности, он сообщил, что из почти 103 млн квадратных метров жилья, введенного в 2022 году, больше половины приходится как раз на индивидуальное жилищное строительство.
По словам главы Минстроя, в абсолютных цифрах можно говорить о том, что на свои или заемные средства построила в прошлом году свои дома 401,5 тысячи россиян. Правда, только четверть домов построены из дерева (это к вопросу об основной теме совещания), но, как говорится, лиха беда начало. Значит, есть куда расти.
Надо сказать, однако, отмечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев, что с точкой отсчета для дальнейшего роста не все однозначно.
«Есть два нюанса в этой статистике, — говорит эксперт. — Во-первых, до сих пор в РФ отсутствует полный госконтроль в части индивидуального строительства, поэтому довольно большой его объем находится “в тени”. В регионах, в сельской глубинке, частные дома строятся либо своими силами, либо с наймом подрядчиков без заключения договора. Эти данные не попадают в цифры Минстроя.»
То есть, казалось бы, картина еще лучше. Но есть одно «но».
«Во-вторых, — отмечает эксперт, — статистика ведомства включает в себя дома, зарегистрированные по “дачной амнистии”. В 2021 году Росреестром зарегистрирована 261 тысяча таких объектов (рост в 2,3 раза по сравнению с итогами 2020 года).»
Получается, что у Минстроя и у сектора ИЖС в целом есть нерешенная проблема: отсутствие полной статистики по вводимым индивидуальным домам. А значит, оценить объективно, с высокой долей точности, этот рынок на сегодняшний день невозможно.
Однако нехватка деталей не мешает выделить общие векторы движения. По словам Деева, в целом речь идет о нескольких тенденциях последних лет, сыгравших роль в росте объемов ИЖС. Во-первых, россияне действительно все чаще предпочитают жить в индивидуальных домах. Во-вторых, пандемия с ее локдаунами и удаленкой для многих сделала мечту реальностью: жить где-то на природе, в сельской местности, но работать на «городскую» компанию. Плюс ко всему сектор все-таки «подогрела» льготная ипотека, а также общее снижение ставок на банковском рынке.
«После пандемии общая экономическая нестабильность и геополитические события 2022 года создали ситуацию массового исхода граждан из крупных городов. Для многих давнее желание жить в сельской местности подкрепилось ощущением кризиса, когда люди считают, что легче выжить в деревне, на своей земле», — резюмирует Артем Деев.
ИЖС: полетит — не полетит?
Тем не менее, по мнению руководителя аналитического департамента AMarkets, рынок ИЖС в дальнейшем ждет стагнация.
«Для большинства россиян покупка дома либо слишком дорога, либо рискованна — даже в ипотеку не все решаются совершать такую покупку. А цены, в отличие от стоимости квартир (есть небольшое снижение, особенно в мегаполисах) на ИЖС не сокращаются. После стремительного роста в 2020-2022 годах стоимость домов возле крупных городов или в сельской местности кардинально не меняется — сказался высокий спрос прошлого года и нехватка ликвидных объектов по сходной цене».
Эту идею поддерживает доцент кафедры Национальной экономики РУДН Сергей Зайнуллин. Он уверен, что рынок ИЖС ожидают не лучшие времена.
«Недвижимость — это медленно реагирующий рынок, а частные дома еще более медленный его сегмент. Он реагирует на изменения с еще большим временным лагом. Рынок первички и вторички в многоквартирных домах показывал рост весной 2022 года, а с лета 2022 тенденция роста перешла сначала в тенденцию остановки цен, а затем и спада. Рынок частных домов отреагировал с замедлением, рост перешел в спад в IV квартале 2022 года, и это привело к тому, что по итогу минувшего года в сегменте был зафиксирован рост в среднем на уровне 20-30%», — говорит эксперт.
В числе основных причин возможного падения рынка индивидуальных жилых домов Сергей Зайнуллин видит падение реальных доходов населения и исчерпание возможностей такого вида искусственного стимулирования спроса, как льготная ипотека.
Однако по мнению Надежды Коркки, не в ипотеке дело.
«Наиболее существенное влияние на стоимость возведения частных домов оказывает стоимость стройматериалов. Любые колебания обязательно отражаются на рынке ИЖС. Сейчас цены на материалы вернулись на уровень начала 2022 года, так что можно даже ожидать небольшого снижения средней стоимости строительства коттеджей», — рассуждает эксперт.
При этом, отмечает аналитик ИКСИ Наталья Чуркина, оценивая текущие показатели и перспективы сегмента важно понимать, что показатель по числу метров на душу населения сегодня не является достаточным для измерения роста обеспеченности жильем по регионам.
«Важно оценивать и темпы ввода жилья на душу населения по субъектам РФ. Ведь, например, в регионах Сибири и Дальнего Востока обеспеченность жильем остается ниже, чем в среднем в стране — 25,6 и 24,2 кв. м на душу населения соответственно по сравнению с 26,9 кв. м в целом в России (по данным на 2020 год). Однако если добавить сюда тот факт, что в Сибирском ФО вводится 477 кв. м жилья на 1000 человек в год, а на Дальнем Востоке — 384 кв. м по сравнению с 635 кв. м в среднем по стране (по данным на 2021 год), то станет еще и очевидным, что разрыв в обеспеченности жильем в этих регионах со среднероссийскими показателями лишь увеличивается. А должно быть наоборот — темпы строительства должны быть выше там, где обеспеченность жильем ниже», — поясняет аналитик.
Ипотека вытянет все
Между тем, в Минстрое ставку все-таки делают на жилищные займы. По мнению Файзуллина, серьезным драйвером в развитии ИЖС должно стать распространение на этот сегмент всех льготных ипотечных программ. Дополнительным же стимулом выступит тот факт, что на заемные деньги люди смогут строить дом своими силами.
«Также в рамках пилотного проекта распространили льготную ипотеку на строительство домов хозяйственным способом, то есть когда человек самостоятельно строит жилье. В результате количество выданных кредитов на эти цели увеличилось в три раза — хотя, конечно, совершенно недостаточно, — и в прошлом году было выдано 32,9 тысячи таких кредитов. Всего в прошлом году на ИЖС выдали 160 тысяч кредитов на 539 миллиардов рублей. Видим, что заинтересованность в этом направлении растет», — заявил глава Минстроя.
Однако эксперты снова отмечают: не все так просто.
«Важно оценивать соотношение среднего ипотечного платежа с уровнем доходов населения в регионах, чтобы иметь возможность понимать ситуацию с улучшением жилищных условий во всех регионах. При этом целесообразно обеспечить дифференциацию ипотечных ставок по регионам в рамках льготных программ, чтобы устранить те перекосы в обеспеченности жильем, которые сегодня есть», — говорит Наталья Чуркина.
При этом сельская ипотека, на которую власти возлагают особые надежды — тоже не оптимальный вариант, считает Сергей Зайнуллин.
«Сельская ипотека по льготной ставке в 3% является лишь методом искусственного стимулирования спроса, которая заимствует спрос из будущих периодов», — рассуждает эксперт.
Стоит отметить, что по данным Минфина на это «искусственное стимулирование спроса» будет направлено 19,6 млрд рублей. Безусловно, сейчас, после доработки программы, эти деньги, по крайней мере не осядут около столиц и других мегаполисов, как это происходило на старте. Сейчас ключевое условие сельской ипотеки — приобретение недвижимости в сельских населенных пунктах и агломерациях до 30 тысяч жителей. Перечень таких населенных пунктов утверждается в каждом регионе местными органами власти или уполномоченным органом субъекта РФ. Сельская ипотека в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге не действует.
Однако вычеркивание «грандов», пусть даже из псевдостимулирующих программ, не решит проблему тех, кто помельче, подчеркивает Зайнуллин.
«Поддержка ИЖС действительно является важной задачей для государства, она призвана решить проблемы с диспропорцией в расселении населения — переполненных мегаполисов и областных центров, вымирающих сел и поселков, удаленных от них. Но эта проблема может быть решена только в комплексе с развитием инфраструктуры: транспорта, школ, детских садов, поликлиник, больниц. И самое главное — с созданием высокооплачиваемых рабочих мест в сельской местности. Так как в сельской местности заработок составляет 15-20 тысяч рублей в месяц и кроме выживания его ни на что не хватит, никакие ипотечные программы не спасут ситуацию», — резюмирует доцент кафедры Национальной экономики РУДН.
Но не стоит забывать о том, что в ближайшие годы власти намерены серьезно вкладываться в поддержку агросектора, а также в развитие сельских территорий. Это предполагает не только работу на земле, но и, например, инфраструктурные проекты. Так что возможность заработать на строительство дома, пусть не у всех, но может появиться.
Правда, не исключено, что такие стройки будут вестись все же без привлечения заемных средств, а, скорее, по принципу Кума Тыквы из известной сказки: в зависимости от наличия средств и материалов стройка будет то вестись, то «замораживаться» до лучших времен. Это более безопасный вариант при нерегулярных доходах, ведь ипотеку-то надо выплачивать регулярно.
Эскроу расширят на ИЖС
Для тех же, кто наоборот хочет избежать «простоя» государство решило расширить механизм, аналогичный счетам эскроу, но для ИЖС. Его уже прорабатывает ДОМ.РФ.
«Эти меры в протоколе поручения сегодня есть. … Естественно, это эскроу-счета, это защита граждан, это включение в эту работу генерального подрядчика, потому что весь 214-й закон работает с дольщиками и с застройщиками. Застройщик создаёт специальное общество, а есть генеральный подрядчик, которого он должен нанять. Таких подрядчиков мы тоже около ста сейчас внесли в реестр. То есть, в принципе, все механизмы запущены», — заявил на совещании по леспрому глава госкорпорации Виталий Мутко.
Президент идею оценил. В ИЖС он увидел, кажется, окно возможностей и для лесопромышленного комплекса, и для рынка ипотеки.
«Безусловно, нужно поддержать внутренний спрос на продукцию отрасли, в том числе повысить объем и доступность ипотеки на строительство индивидуальных домов из древесины. Думаю, что с этим тоже все согласны, — заявил глава государства. — Считаю, что здесь можно применить механизм, который действует в строительстве многоквартирных домов. Речь идет о так называемых эскроу-счетах, которые гарантируют как сохранность средств покупателей жилья, так и финансирование стройки. И банки здесь не пострадают, потому что деньги будут у них на счетах: если что-то случится, они деньги заберут, граждане гарантированы, что их деньги просто так не пропадут — и никаких обманутых дольщиков у нас, надеюсь, не появится.»
Речь в данном случае, по словам Надежды Коркки идет не об отдельных домах. Так что тем, кто строит только для себя — на заемные средства, или на собственные, — не нужно волноваться о том, что появятся лишние процедуры, тормозящие процесс.
«Закон касается лишь коттеджных поселков. Клиентов, которые строят отдельно стоящие частные дома, и нанятых ими подрядчиков нововведение не коснется. Появление эскроу-счетов на рынке ИЖС действительно поможет обезопасить интересы дольщиков. Механизм увеличит привлекательность коттеджных поселков в глазах покупателей, что, вероятно, привлечет на загородный рынок крупных городских застройщиков», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум».
Таким образом, держа в фокусе, казалось бы, только индивидуальное жилищное строительство, государство все-таки действует масштабно, учитывая интересы максимального количества потенциальных обладателей собственных домов. А в такой ситуации ИЖС просто некуда деваться, кроме как шириться и расти.
Эксперт, 16.02.2023
