Ипотека уходит в минус
По оценке ЦБ РФ, объем выданных в России ипотечных займов на новостройки в январе 2023 года снизился на 66,4%. У такого положения вещей есть несколько причин.
Совокупный объем выданных в январе 2023 года ипотек по договорам долевого участия (ДДУ) в России снизился на 66,4%, до 104,6 млрд рублей, по сравнению с декабрем 2022 года. Это произошло на фоне на фоне повышения ставки государственной льготной ипотеки и устрожения требований к малообеспеченным кредитам.
Плохой сезон для ипотеки
На фоне повышения с 01 января 2023 года ставки по программе льготной ипотеки с господдержкой, а также наряду с ожиданием ужесточения резервных требований к кредитным организациям по ипотеке с экстремально низкими ставками наибольшее сокращение выдач в январе пришлось на сегмент ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) по ДДУ: было выдано 20,1 тысяч ИЖК по ДДУ в рублях на сумму 104,6 млрд рублей, что меньше показателей декабря 2022 года на 64,9 и 66,4% по количеству и объему соответственно», — приводит ТАСС данные Банка России.
Число выданных на новостройки ипотек в РФ в январе 2023 года год к году снизилось на 36,1%, а объем выдачи сократился на 21,4%. В целом в январе 2023 года было заключено 77,3 тысячи рублевых ипотечных договоров на все категории жилья на сумму 281,6 млрд рублей, что на 18,6% и 13,8% меньше января 2022 года соответственно.
В ЦБ также зафиксировали серьезное снижение выдачи ипотек с государственным участием. Так, в январе 2023 года было заключено 27,1 тысяч таких сделок на 130,6 млрд рублей, что по объему на 38,7% ниже, чем в январе 2022 года и почти в 3 раза меньше декабря 2022 года. Так, в отдельности по программе государственной льготной ипотеки объем выдачи в январе 2023 года составил 61,7 млрд рублей против 278,3 млрд в декабре 2022 года. Показатель сократился в 4,5 раза.
Сверх этого регулятор отметил изменение средневзвешенных ставок в январе 2023 года. Минимальный уровень по итогам месяца достиг 2% против чуть более 0,5% в декабре 2022 года. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам по ДДУ в январе 2023 года выросла до 4,82% с 3,5% месяцем ранее. Но за этот период доля жилищных кредитов на новостройки снизилась в портфеле с 44,7% до 37,2%. И в итоге динамика изменения средней ставки по ипотеке на все категории жилья в РФ в январе была меньше: 7,86% в январе 2023 года против 6,65% в декабре 2022 года.
Уменьшение количества выданных ипотечных займов в январе имеет сезонный характер, предположил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Год к году снижение не столь существенно, а к уровням января 2021 и 2020 годов по-прежнему прослеживается рост. Тем не менее, считает аналитик, определенное охлаждение на ипотечном рынке заметно, и эта тенденция может сохраниться до конца первого полугодия 2023 года.
И все же, как отметил Игорь Галактионов в комментарии «Эксперту», новые меры ЦБ пока не оказали существенного влияния на рынок, поскольку вступают в силу в мае. Компании из отрасли жилищного строительства находятся в зоне риска, поскольку на продажи с использованием ипотечных средств приходится очень большая доля выручки.
Без поддержки будет сложно
На ипотечном рынке произошли совершенно ожидаемые события, которые прогнозировали аналитики еще в конце 2022 года, заявил «Эксперту» старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. Экономическая ситуация по-прежнему остается непонятной. Доходы населения продолжают падать. Речь об их восстановлении пока не идет, все джут хотя бы стабилизации ситуации, когда можно сделать адекватные прогнозы.
Спрос на рынке недвижимости начал падать еще в прошлом году, и особенно это стало ощутимо с осени 2022 года. Снижение спроса на жилье привело к сокращению выдачи ипотечных кредитов и, соответственно, к падению стоимости квадратного метра в среднем в пределах 5% по РФ. Скорее всего, эта тенденция сохранится, заметил Петр Гусятников. И дело здесь не столько в уровне ипотечных ставок, которые сейчас нельзя назвать неподъемными, а в уровне общего снижения благосостояния населения и неуверенности в завтрашнем дне.
Учитывая тот факт, что сегодня уже свыше 90% всех сделок на рынке первичной жилой недвижимости приходится на ипотеку, данный инструмент вполне можно считать ключевым в формировании динамики развития отрасли жилищного строительства в нашей стране, пояснил «Эксперту» Дмитрий Панов, член генерального совета, координатор «Деловой России» в СЗФО, председатель санкт-петербургского регионального отделения.
В связи с этим отмеченная в материалах Банка России тенденция относительно замедления в январе этого года темпов ипотечного кредитования при трехкратном сокращении объема льготных ипотечных кредитов вызывает некоторую тревогу, указал эксперт. Безусловно, данные показатели необходимо смотреть в перспективной динамике, в течение одного-двух кварталов этого года, прежде чем делать однозначные выводы.
Есть основания полагать, продолжил Дмитрий Панов, что в первые три-четыре месяца 2023 года рынок будет адаптироваться к отмене «околонулевой» субсидированной ипотеке от застройщиков, доля которой достигала 50% в общем объеме ипотечных сделок, после чего ситуация будет выравниваться. Большинство застройщиков уже были готовы к введению Центробанком ограничительных мер, поэтому сейчас прорабатывают альтернативные механизмы стимулирования продаж, как например «ипотека в рассрочку».
Вместе с тем, уверен Дмитрий Панов, учитывая общемировую макроэкономическую и геополитическую ситуацию, без введения в нашей стране дополнительных мер поддержки, профильным кураторам строительной отрасли будет достаточно сложно достичь целевых показателей, запланированных национальным проектом «Жилье и городская среда». Меры должны быть направлены на стимулирование спроса на жилую недвижимость, снижение себестоимости строительства, оптимизацию и цифровизацию строительных процессов, заключил эксперт.
Эксперт, 09.03.2023
Анна Королева
