Льготная ипотека — подарок для богатых

Ставки по ипотеке с господдержкой теперь настолько ниже рыночных, что обеспеченным гражданам, желающим вложить деньги в инвестиционную недвижимость, стало выгодно делать это с использованием ипотеки.

После начала цикла повышения ключевой ставки объемы ипотечного кредитования с господдежкой резко увеличились. Так, в августе совокупный объем кредитов по таким программам увеличился до 513,4 млрд рублей (+40,7% за месяц) — максимальное значение за весь период наблюдения. В сентябре этот объем увеличился еще более чем на четверть, до 652,4 млрд рублей (+28,0% по отношению к августу). В октябре, по оперативным данным, будет небольшое снижение по отношению к запредельно высоким значениям сентября, но объемы выдач все равно будут значительно выше «нормальных» месячных объемов в начале лета.

Мы уже писали, что такое гиперстимулирование ипотеки за счет государственного бюджета приводит к тому, что строительный сектор высасывает ресурсы изо всей остальной экономики (включая трудовые ресурсы, которых сейчас так не хватает) и при этом обходится федеральному бюджету в сотни миллиардов рублей ежегодно (см. «Стройка-пылесос», Свободная Пресса, 07.10.2023). Кстати, приведенные в той статье оценки бюджетных затрат на 2024 год (порядка 500—600 млрд) теперь представляются заниженными, в минувшую пятницу 27 октября ЦБ представил новый среднесрочный прогноз, в котором ожидаемый средний диапазон ключевой ставки на 2024 год повышен с 11.5−12.5% до 12.5−14.5%.

До повышения ключевой ставки выгодоприобретателями от этой бюджетной щедрости были только застройщики и банки (а покупатели по итогу только проиграли из-за роста цен), но теперь к банкету присоединилась еще одна категория — состоятельные граждане, желающие вложить имеющиеся у них средства в недвижимость в инвестиционных целях. Они начали использовать субсидируемую ипотеку для получения дополнительного дохода при покупке недвижимости. Явление это пока не массовое, но уже заметное и набирает обороты: вопрос о такой практике даже задавали главе ЦБ Эльвире Набиуллиной на ее пресс-конференции по итогам заседания регулятора в минувшую пятницу.

Суть в том, что льготные ставки (6% и 8% по основным двум программам — по семейной ипотеке и льготной ипотеке на новостройки соответственно) фиксированы и не зависят от уровня ключевой ставки. При нынешнем уровне ставок в экономике это дает большой потенциал для дополнительного обогащения за счет государства с помощью нехитрой схемы, которая работает следующим образом.

Когда население ожидает высокую инфляцию (а сейчас как раз такое время: инфляционные ожидания населения резко выросли), обычно наблюдается бум инвестиций в недвижимость. Граждане, опасающиеся, что их рублевые сбережения съест инфляция, инвестируют их в квадратные метры. Раньше это всегда происходило в форме покупки квартир с полной оплатой сразу. Теперь же, после экстренного поднятия ключевой ставки до 12% в августе и, тем более, после подъема ставки до 15% в октябре, на этой традиционной схеме защиты средств от обесценения можно дополнительно «немножко заработать».

Для этого надо купить недвижимость не сразу с полной оплатой, а в льготную или семейную ипотеку, причем с минимально возможным первоначальном взносом. При этом оставшуюся часть своих средств надо положить на банковские депозиты под 12−13% (некоторые банки уже предлагают полугодовые депозиты по ставкам 14% и выше, причем без всяких дополнительных условий). На этих депозитах деньги будут «припаркованы» до момента, когда надо делать очередной платеж по ипотеке по ставке 6 или 8%. Если же ставки по депозитам когда-нибудь в будущем опустятся ниже льготной ставки по ипотеке, всегда есть возможность досрочно выплатить остаток кредита.

Вот такая нехитрая схема субсидирования состоятельных граждан за счет государства. Она позволяет им заработать на ожидаемом ими росте цен на недвижимость и при этом еще и получить 5−6% чистого дохода на свои сбережения без всякого риска (если, конечно, не полениться разложить деньги по нескольким банкам, в пределах страховой суммы). Для более продвинутых граждан есть еще более выгодный вариант с краткосрочными гособлигациями, которые абсолютно безрисковы, если их держать до погашения (короткий период заморозки торгов по ОФЗ в марте 2022 года — это явление исключительное; в обозримой перспективе повторение такого крайне маловероятно).

Дополнительный доход в 5−7% на свои сбережения, уже вложенные в недвижимость, — это очень неплохо! Ради этого можно немного повозиться с оформлением льготной ипотеки. И этот доход по сути получается за счет государства, которое компенсирует банкам разницу между льготными ставками и рыночными.

Существование такой схемы возможно лишь потому, что для льготной и семейной ипотеки нет никаких ограничений по уровню благосостояния заемщика, что с точки зрения здравой логики является полным абсурдом.

Так что сейчас надо срочно сворачивать программы субсидирования ипотеки, или хотя бы сделать их более адресными и поднять по ним льготные ставки. Но правительство не спешит этого делать. На днях замминистра финансов Алексей Моисеев заявил о том, что в Минфине озабочены разницей ставок по льготной и рыночной ипотеке, но при этом он сообщил, что конкретные шаги по исправлению ситуации пока не обсуждаются.

Более того, Минфин недавно (20 октября) предложил дополнительно увеличить лимиты по основным программам субсидируемой ипотеки — по льготной и семейной — более чем на триллион рублей по каждой. Соответствующий проект постановления Правительства опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.

Дело в том, что описанный выше астрономический объем выдач по субсидируемой ипотеке уже привел к тому, что лимиты по двум основным программам уже почти исчерпаны, хотя предыдущее увеличение лимитов произошло всего лишь в начале сентября. Тогда правительство суммарно увеличило лимиты по программам ипотеки с господдержкой на 1.9 трлн рублей; в частности, по семейной ипотеке лимит был увеличен с 3.1 до 3.4 трлн рублей, а по льготной — с 4.5 до 5 трлн рублей.

И вот не прошло и двух месяцев, как правительство опять увеличивает эти лимиты. По семейной ипотеке лимит вырастет до 4.64 трлн рублей (вместо 3.4 трлн), а по льготной — до 6.04 трлн рублей (вместо 5 трлн).

Между тем исчерпание лимитов можно было бы использовать как аргумент в пользу досрочного сворачивания субсидируемой ипотеки (срок основных программ истекает в середине 2024 года). Но этого сделано не было — ни в сентябре, ни сейчас. Значит, политической воли на это у наших властей пока не хватает. А значит, театр абсурда под названием «льготная ипотека» будет продолжаться как минимум до середины следующего года.

Свободная Пресса, 03.11.2023
 Татьяна Куликова