На ипотечном рынке наметился разворот

Застройщики и банки стали чаще отказывать в ипотеке по пониженной ставке, выяснил ЦБ и подтверждают аналитики, прогнозируя при этом лучшие перспективы для семейной ипотеки нового образца, а в остальных сегментах рост ставок и даже снижение цен.

Покупатель и продавец расходятся, недовольные друг другом

Банк России обнаружил в декабре тенденцию к постепенному отказу как застройщиков, так и банков от предоставления ипотеки по пониженным ставкам.

Это интересный своего рода инсайд. В том же документе, где сказано об упомянутой тенденции, сообщено о росте в конце года долгосрочного розничного кредитования именно благодаря высокому спросу на ипотеку. Его причиной ЦБ называет ожидания сворачивания льгот.

То есть, покупателю льготный процент ипотека (а драйвером спроса с 2020 года служит именно он) пока не надоел, хотя он и приводит к завышению цен на квадратный метр, но аналитикам Банка России известно, что продавцы и кредиторы уже от него устали.

О своих наблюдениях ЦБ сообщил в комментарии «Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики». Прогнозируется, соответственно, «некоторое повышение кредитных ставок на первичном рынке жилья».

Банк напоминает о новшествах в регулировании, принципиально значимых для рынка. Это принятое в середине декабря решение о продлении льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года, но с повышением ставки по такой ипотеке на 1 п.п. А также расширение параметров семейной ипотеки.

В пользу последней — расширенной программы семейной ипотеки — может быть перераспределена часть платежеспособного спроса, тем самым поддерживая высокую кредитную активность в ипотечном сегменте, полагают аналитики ЦБ.

«Сегодня сроки рождения детей не имеют значения»

Семейная ипотека поддержит первичный рынок недвижимости, уверен финансовый аналитик группы компаний CMS Станислав Бовт. В декабре, указывает он, мы наблюдали рост отказов в ипотеке по сниженным ставкам от некоторых банков и застройщиков, которые, в свою очередь, ожидали повышения кредитных ставок. Ставка по льготной ипотеке действительно поднялась на 1%, но главное, что она продлена до 1 июля 2024 года.

«Мне представляется, что спрос на льготную и семейную ипотеку сохранится достаточно высоким в 2023 году, – говорит эксперт. – Напомню, процент на семейную ипотеку остался прежним — 6% годовых и лимиты, и сроки тоже сохранились. Появилось существенное положительное изменение. Раньше семейную ипотеку могли оформить семьи с двумя детьми, если один ребенок родился после 1 января 2018 года. Сегодня сроки рождения детей не имеют значения. По другим видам кредитов банки вполне обоснованно опасаются роста задолженности и, вероятно, будут ужесточаться требования к заемщикам».

Сегменты перегрелись

Доля отказов по ипотеке в конце года ощутимо возросла, подтверждает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. По его мнению, это может быть связано как с истощением спроса со стороны качественных заёмщиков, так и с ужесточением скоринга в банках, которые с осторожностью смотрят на перспективы снижения доходов населения.

Сказывается и ужесточение риторики ЦБ по монетарной политике, добавляет эксперт. При этом возможности стимулировать выдачи удлинением срока кредита ограничены: средний срок на первичке уже достиг 25 лет. В 2023 году, полагает Игорь Галактионов, ипотечный рынок может серьезно замедлиться, что чревато стагнацией цен на недвижимость и даже снижением в наиболее перегретых сегментах.

Эксперт, 23.01.2023
 Анна Королева