Новые условия ипотеки могут изменить планировки квартир

Большую часть квартир в новостройках по-прежнему составляют "однушки". Ипотечные программы немного стимулируют спрос на жилье с большим числом комнат, на что со временем могут переориентироваться застройщики. Однако эксперты отмечают, что дело не только в стоимости жилья, но и в глобальных тенденциях в демографии.

Застройщики продолжают строить "однушки". Сейчас однокомнатные квартиры, по данным наш.дом.рф, составляют почти 53% от всех строящихся. И это соотношение сохраняется уже как минимум два года. Во многом это объясняется ценами на жилье. Компактные квартиры - самые дешевые, и неудивительно, что спрос на них наиболее высокий.

Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко уже неоднократно предлагал сделать более льготную ипотечную ставку - ниже обычной на один-два процентных пункта - для семей, которые покупают более просторное жилье. Это поможет "выправить" структуру строящегося жилья - ведь девелоперы строят квартиры, на которые есть спрос, отмечал он.

Предоставление кредита с указанием приоритетности площади сформирует как предложение, так и понимание целесообразности покупки квартиры или дома, но не малогабаритной студии на первое время, отметил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.

Отчасти ситуацию начала корректировать "Семейная ипотека". Распространение программы с начала этого года на семьи с двумя несовершеннолетними детьми стимулирует спрос на многокомнатные квартиры, поскольку семьей из четырех человек совсем уж сложно разместиться в "однушке". Так, банк ДОМ.РФ отмечал, что в прошлом году лишь 22% заемщиков по "Семейной ипотеке" приобретали квартиры с тремя комнатами и больше, в этом году показатель вырос до 34,4%.

Агентство "Pro обмен" отмечает, что в прошлом году "однушки" и студии приобретали около 50% покупателей, в этом году - лишь 32%. Эксперты Группы "Родина" отмечают, что даже в премиальном сегменте "семейные" лоты - квартиры с тремя и более комнатами - стали популярнее на 18%.

Впрочем, в целом по стране тренд пока прежний, доля спроса (просмотра объявлений), которая приходится на однушки, за год увеличилась с 37% до 39%, подсчитали в "Авито Недвижимости". На студии - с 12% до 14%. То есть потенциальные покупатели начинают поиск все же с минимальных площадей.

Возможно, небольшой тренд на увеличение покупок многокомнатных квартир объясняется изменением планировок квартир. Избыточный нефункциональный метраж долгие годы был проблемой на пути развития премиум-класса, рассуждает основатель Группы "Родина" Владимир Щекин. Он подрывал ликвидность продукта и задавал неоправданно высокий чек. В последние три года, по его словам, девелоперы поработали над планировками, теперь ненужные площади устраняются, и покупатели вновь стали проявлять интерес к трех- и четырехкомнатным квартирам.

Между тем многие эксперты отмечают, что дело не только в деньгах, спрос на компактное жилье формируется в числе прочего демографическими факторами. И это касается не только России. Демографические тенденции значительно меняют запрос на жилье, рассказывает основатель градостроительного бюро MASTER"S PLAN Юлия Зубарик. К примеру, в США с 1960 по 1990 год значительно изменилась структура домохозяйства и семей: увеличилось количество домохозяйств, однако средний размер и количество "семейных" домовладений снизились. То есть дети стали раньше и чаще уезжать от родителей, увеличилась социальная мобильность в обществе, приобрели популярность другие форматы домохозяйств - студенческие, одиночные и т.д. Загородный дом в пригороде стал менее актуальным, отмечает она: маленьким домохозяйствам сложнее его содержать, дело опять же не в деньгах, а, скорее, в затратах времени на домашние хлопоты.

"Меняется и восприятие семьи: это не такая перманентная ячейка общества, а ее члены могут перестать быть лояльными. Из-за этого более востребованными форматами жилья становятся небольшие квартиры, где в ближайшем окружении доступны все необходимые организации по оказанию бытовых услуг и из социальной сферы", - говорит Зубарик.

Сейчас существует достаточно много мер господдержки семей в решении жилищного вопроса, говорит директор Центра демографии и статистики Института экономических стратегий, доцент МГУ Ольга Золотарева. Это не только семейная ипотека, но и субсидии для молодых семей, выплаты в 450 тыс. руб. многодетным на ипотеку. Около новостроек строятся детские сады и школы. В новостройках, по ее данным, постепенно уменьшается число квартир-студий. "Однако перспективы рождаемости и уже фиксируемое Росстатом в 2022 году сокращение рождений первых детей, наблюдаемая низкая рождаемость вторых и третьих детей, которую получили с учетом переноса маткапитала на первого ребенка, непременно приведет к изменениям в сфере строительства нового жилья, но с лагом времени, - считает она. - Молодые семьи через два-три года преимущественно реализуют свою первичную потребность в жилье, спрос на квартиры в новостройках будет существенно снижен". Демографическая яма приведет к затуханию спроса на новые квартиры, считает она.

Резких изменений в тенденциях рождаемости нет, несмотря на все меры господдержки, считает руководитель Научной лаборатории РЭУ им. Г.В. Плеханова "Количественные методы исследования регионального развития" Елена Егорова. "Да, молодые семьи стараются уйти от родителей, покупая квартиру в ипотеку или снимать. Но рождение даже первого ребенка - это уже сокращение доходов семьи, и увеличение квартиры откладывается на более поздние сроки. Рождение детей у родителей более старшего возраста (например, за 30 лет) также не сильно будет влиять, к этому возрасту уже есть квартира (или даже две - у мужа и жены). А вот рождение вторых и последующих детей может подтолкнуть к расширению жилплощади, тем более что уже работает семейная ипотека, а в отдельных регионах очень и очень привлекательная", - говорит она. На рынке недвижимости в последние годы появилась тенденция к снижению общей площади квартир, но росту их функциональности: спальные комнаты могут быть меньше по площади, но больше объединенные кухни-гостиные, наличие гардеробных, меньшие коридоры и т.д., говорит Егорова. "Уже можно найти среди предложений трехкомнатные квартиры от 50 до 60 метров, а это метраж хорошей просторной двушки, - отмечает она. - При покупке такой трешки в семье с двумя детьми есть личное пространство для всех".

Дальневосточная ипотека

Минвостокразвития планирует до конца года скорректировать параметры "Дальневосточной ипотеки" под 2%, подняв верхнюю планку кредита до 9 млн руб. для тех, кто желает приобрести жилье площадью более 60 кв. м. Также сотрудникам дальневосточных предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК) разрешат брать такую ипотеку без ограничения по возрасту.

"Это важнейшая программа для всех дальневосточников и это важная программа также для бизнеса. Она позволила нам удвоить темп ввода жилья. Чем больше жилья, тем ниже на него цены. Чем ниже цены, тем выше спрос. Это такая позитивная спираль. И это главное условие привлечения людей на Дальний Восток - доступное жилье", - рассказал глава минвостокразвития Алексей Чекунков.

По его словам, есть два основных инструмента для достижения этой планки: ипотека и арендное жилье. Арендное жилье дает возможность приехать и попробовать Дальний Восток, а ипотека - уже остаться и жить. "То, что было принято решение на 50% поднять верхнюю планку кредита, это, конечно, очень важно. Поэтому, пожалуй, это самый важный итог Восточного экономического форума для дальневосточников, для людей в краткосрочной перспективе", - отметил министр.

Российская газета, 14.09.2023
 Марина Трубилина