Ставки вышли бэком

После ужесточения Центробанком условий выдачи ипотеки с заниженной ставкой, субсидируемой девелоперами за счет повышения цен на недвижимость, участники рынка стали придумывать новые способы привлечения покупателей. Так, крупный застройщик — группа ПИК в своих проектах в Москве начала продавать жилье с кэшбэком в 15% от стоимости квартиры. Однако и в этом случае стоимость лотов оказывается выше, чем без возврата средств. Эксперты не исключают, что массовое распространение на рынке таких программ вызовет негативную реакцию ЦБ, который может расценить их как ипотечные сделки без первоначального взноса.

ГК ПИК запустила краткосрочную программу возврата первоначального взноса по ипотеке в 15% при покупке квартир более чем в 40 своих проектах в Москве при оплате кредита картами Tinkoff Black или Tinkoff Black Premium и после регистрации сделки в Росреестре, следует из информации на сайте компании. В ПИК сообщили “Ъ”, что выплачивают кэшбэк в размере 15% за счет своих средств, что дает возможность покупателям квартир направить вырученные средства в том числе на досрочное погашение части ипотеки.

Но, как следует из размещенных на сайте застройщика прайс-листов, стоимость квартиры с кэшбэком оказывается на 10–15% выше, чем при покупке квартиры без участия в этой программе. Например, квартира в 77 кв. м в ЖК «Юнино» при кэшбэке обойдется в 13 млн руб., без него — в 11,8 млн руб., жилье в 46 кв. м в Алтуфьево — в 12,3 млн руб. с возвратом части средств, а без — в 11,1 млн руб., недвижимость в 32,4 кв. м — в 12,3 млн руб. и 10,9 млн руб. соответственно.

В ПИК заявили “Ъ”, что наценка на квартиру несопоставима с размером кэшбэка и, кроме того, стоимость жилья после завершения строительства дорожает в цене на 15–20%. «Если даже покупать объект на высокой стадии готовности, то надо понимать, что в долгосрочной перспективе жилье не дешевеет и наценка за кэшбэк со временем компенсируется»,— утверждает партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. В Тинькофф-банке (операторе программы) сообщили, что в ценообразовании продукта партнера не участвуют, но проверяют все сделки на предмет соответствия рыночной стоимости объекта.

В таком партнерстве Тинькофф-банк активизирует клиентскую базу и получает дополнительные обороты по картам, говорит собеседник “Ъ” на банковском рынке. Другой банкир полагает, что Тинькофф-банк предоставляет свою базу данных клиентов для кросс-продаж с ГК ПИК, получая за это, судя по всему, комиссию.

«По сути, кэшбэк — такой же маркетинговых ход застройщиков, как и кредиты с "околонулевыми" ставками»,— замечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. Застройщики внедряли такие программы прошлой осенью для поддержания спроса в кризис: они предполагали ипотеку под 0,1–3%, что ниже даже по субсидируемым государством жилищным кредитам, ставка по которым на тот момент была на уровне 7%. Разницу между низкой и реальной ставкой застройщики компенсировали за счет повышения цен на квартиры. Это вызвало негативную реакцию Центробанка, пообещавшего в конце 2022 года ограничить такие программы, увеличив для банков, принимающих в них участие, надбавки к коэффициентам риска по кредитам. В ЦБ на вопрос “Ъ” о новом на рынке механизме с возвратом первоначального взноса в 15% не ответили.

Опрошенные “Ъ” другие застройщики пока не вводили кэшбэк для своих проектов, но внимательно изучают опыт ПИК. Эту программу можно считать дотацией застройщиками первоначального взноса, который является чувствительным для покупателей квартир, считает Сергей Гордейко. В такой ситуации, по его словам, у части покупателей появляется возможность получить для такого взноса потребкредит и погасить его за счет кэшбэка от застройщика. Но для покупателей условия по страхованию сделки с кэшбэком будут жестче за счет повышенного размера страховки, предупреждает один из банкиров.

По словам другого источника “Ъ” из числа банкиров, у банков, кредитующих покупку жилья по завышенной цене по программам застройщиков, стоимость залоговой массы окажется «искусственно завышенной». При такой ситуации регулятор может расценить кэшбэк как кредит без первоначального взноса и повысить для банков, выдающих ипотеку по таким сделкам, надбавки к коэффициенту риска, не исключает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Но пока, как считает Владимир Моребис, таких рисков нет, поскольку сейчас объем сделок с кэшбэком невелик.