В каких регионах нужна льготная ипотека

Условия льготной ипотеки на новостройки предлагается варьировать в зависимости от ситуации в регионе. О таких планах рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Эксперты и участники рынка поддерживают этот подход, однако сомневаются, что он чем-то поможет самым депрессивным регионам.

После июля 2024 года, когда должна завершиться нынешняя программа льготной ипотеки на новостройки, будет предлагаться кластерный подход, рассказал Хуснуллин. При этом уже в Стратегии развития строительной отрасли, утвержденной год назад, предполагалось оказывать меры господдержки строительству, поделив регионы на пять кластеров. Один из них объединит "динамичные" регионы (с высокими темпами роста населения при больших объемах строительства, не покрывающих спроса и приводящих к низкой доступности жилья). Другой - регионы "с нехваткой спроса" (снижение численности населения и доходов, низкие объемы ввода жилья при избыточном предложении и высоком уровне доступности жилья). Есть также кластер регионов "с нехваткой предложения", "стагнирующих" и "депрессивных (сложных)" регионов. При их делении учитываются спрос, предложение, доступность жилья, динамика населения.

В России можно выделить несколько типов жизненных укладов и особенностей проживания - столицы, мегаполисы, промышленные города и сельская Россия, национальные республики, дальневосточные регионы и др., говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Поддержка и внимание государства нужны везде, но разные по составу и объемам. Где-то нужно стимулировать приток населения, где-то предотвратить отток и обеспечить комфортные условия жизни, где-то в поддержке нуждаются только социально незащищенные граждане. В итоге на рынках Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края поддержка будет носить более адресный социальный характер, делая жилье доступным для большей части жителей, считает Цыганов. Здесь больший упор будет на программах семейной ипотеки, повышении адресности субсидий и, возможно, возрождении идеи программ субсидируемой аренды, в том числе с возможностью использования арендных платежей как первого взноса.

На Дальнем Востоке позитивно зарекомендовала себя специализированная программа, можно ожидать ее расширение на Арктический регион. В регионах с оттоком населения в комплексе с поддержкой спроса возможна поддержка застройщиков с субсидированием кредитов по проектному финансированию.

Новый подход - более рациональный, чем существующий сейчас, считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Другой вопрос - как выделить региональные кластеры, поддержка льготной ипотеки в которых, с одной стороны, будет способствовать в целом их экономическому развитию, а с другой - повышать доступность жилья. В динамично развивающихся регионах (например, Московская, Санкт-Петербургская, Казанская, Екатеринбургская агломерации) льготная ипотека должна быть направлена на повышение доступности жилья для отдельных категорий граждан, которые нуждаются в такой поддержке, считает она. В приоритетных регионах, где пока есть только потенциал для экономического развития, развития жилищного строительства, для стимулирования миграционного притока также можно поддержать развитие спроса на жилье с помощью льготной ипотеки (как это происходит сегодня на Дальнем Востоке). "В других типах регионов (например, с высоким миграционным оттоком населения - в частности, это большинство регионов Центрального федерального округа, а также Северо-Кавказский федеральный округ) льготная ипотека не поможет экономическому развитию и привлечению населения, - считает эксперт. - Здесь она, скорее, может использоваться для закрепления на этих территориях отдельных категорий граждан, необходимых для предоставления социальных услуг - врачей, учителей и т. д.".

Льготная ипотека вводилась, чтобы удешевить жилье, сделать его более доступным, а через это дать стимул развитию всей региональной экономики, говорит научный руководитель Института региональных проблем Дмитрий Журавлев. Но получилось не совсем так. "Там, где есть мощная строительная отрасль, там льготная ипотека дала эффект. А там, где строительные мощности были небольшие, она повысила спрос, но предложение повысить было невозможно. В результате цены на жилье увеличились". Льготная ипотека поможет там, где предложение высокое или его можно легко нарастить, считает Журавлев, то есть в динамичных регионах и в регионах с нехваткой спроса. А вот в регионах с нехваткой предложения она бесполезна. В депрессивных регионах при уезжающем населении ипотека точно не поможет, считает эксперт. "Здесь нужно вмешательство федеральной власти, - говорит он. - На рыночных принципах там ничего не получится - слишком бедно живут люди. Необходимо, чтобы государство создавало в этих регионах рабочие места и строило под эти места социальное жилье".

Инфографика "РГ"/ Леонид Кулешов/ Руслан Мельников

Вводя кластерную ипотеку, необходимо постоянно мониторить ситуацию в регионах, считает основатель "Группы Родина" Владимир Щекин. "Если мы признаем регион стагнирующим, с балансом спроса и предложения, и отменим для него льготные ставки, то через какое-то время ситуация может ухудшиться". Тогда нужно оперативно менять и форму поддержки. Кроме того, ситуация в отдельном регионе может быть неоднородной. Чаще всего есть динамичный рост строительства и спроса в административном центре, но стагнация в районных населенных пунктах. Нужно учесть и этот фактор, говорит Щекин.

"Кластерное распределение позволит оживить регионы с оттоком населения, поддержать развитие и становление малых и средних городов, дать второе дыхание удаленным районам", - считает владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров.

Регионы обладают неоднородным экономико-географическим потенциалом, и это нужно учитывать при реализации госпрограмм, поддерживает идею кластерной ипотеки коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. При этом, выделяя средства на субсидирование строительной отрасли, власти должны ставить различные цели в зависимости от региона. Например, на Дальнем Востоке и в Арктике, помимо поддержки спроса, необходимы льготы на предоставление проектного финансирования, чтобы преодолеть дефицит предложения современного жилья. В свою очередь, в Москве стоит поддержать спрос на многокомнатные квартиры, что полезно в том числе с демографической точки зрения.

Льготная ипотека для поддержки спроса не изменит тенденцию переезда населения в наиболее развитые регионы, считает руководитель группы по развитию ипотеки девелопера "Неометрия" Ирина Казанцева. Для того чтобы люди захотели жить, развиваться в "нединамичных" регионах и приобрести там жилье, важно не только наличие льготной ипотеки, но и наличие рабочих мест, достойный уровень зарплаты и наличие инфраструктуры.

Стоит добавить, что речь идет о модификации программы льготной ипотеки на новостройки. При этом программу "Семейной ипотеки" точно будет предложено продлить, сказал Хуснуллин. Эффективность остальных льготных программ власти оценят в начале лета.