Ипотека: о правильных программах и неправильных схемах

Семейная ипотека набирает обороты, и есть предложения, как «докрутить» эту программу до уровня «почти идеально». Одновременно ЦБ объявил настоящую войну ненадлежащим схемам, которые застройщики и банки начали использовать в условиях завершающейся льготной ипотеки на новостройки.

Хотя официальные документы еще не подписаны, льготно-ипотечный расклад, который будет действовать после 1 июля 2024 года, всем уже ясен: ипотека на новостройки в прежнем виде закончится, но продолжат набирать силу адресные программы господдержки, в первую очередь семейная ипотека. Участники состоявшейся недавно XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» высказали ряд предложений, как можно углубить и расширить эту программу.

В частности, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов в очередной раз заявил о необходимости выдавать молодежную ипотеку, нацеленную в первую очередь на супругов не старше 30 лет, которые заключили брак после 1 января 2020 года. «По нашим расчетам, первоначальный взнос по такой ипотеке должен составлять 15%, причем часть взноса может погашаться так называемым сертификатом молодоженов (в размере 500 тысяч рублей). Максимальный срок кредита — 50 лет, максимальная сумма — 15 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и 12 млн рублей в других регионах страны. Наконец, самое главное: ставка по молодежной ипотеке не должна превышать 3%», — поделился деталями эксперт.

Как свидетельствуют расчеты ГК «А101», при таком раскладе в Москве, например, купив квартиру за 12 млн рублей, обладатели молодежной ипотеки будут ежемесячно выплачивать по кредиту чуть менее 33 тысяч рублей, в то время как по стандартной ипотеке с господдержкой им пришлось бы платить чуть менее 62 тысяч рублей. Аналогичные расчеты для квартиры ценой 7 млн рублей в Санкт-Петербурге или Ленинградской области превращают ежемесячные почти 36 тысяч рублей в куда более симпатичные для молодых людей 19 с хвостиком тысяч.

Параллельно руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко предложил ввести в семейную ипотеку «площадной ценз» и в дальнейшем выдавать льготные кредиты только на жилье площадью, предположим, не менее 50 квадратных метров. По его мнению, это уберет из программы спекулятивных инвесторов, на которых она не рассчитана, и одновременно сфокусирует внимание девелоперов и покупателей на квартирах именно семейного формата, а не на студиях и однушках, в которых, как все понимают, даже самой малочисленной семье разместиться непросто. Вопрос, откуда семьям взять деньги на выплаты по 50-метровым кредитам, остался за скобками.

Но, кстати, согласно результатам недавнего исследования, которые представил на конференции генеральный директор ВЦИОМ Валерий Федоров, 83% респондентов считают: идеальная квартира для молодой семьи — это двух-трехкомнатное жилье площадью 55-80 квадратных метров. Хотя если речь идет о собственном доме, параметры заметно меняются: тут идеал — двухэтажный коттедж с четырьмя и более комнатами и площадью 110-125 квадратов.

И еще, раз уж заговорили о молодых семьях: в начале апреля первый зампред комитета Госдумы по просвещению Яна Лантратова выступила с предложением давать молодым семьям беспроцентный заем со сроком погашения до 25 лет на приобретение или строительство жилья.

По словам эксперта, которые приводят «Известия», под молодой понимается семья, имеющая одного и более детей, не достигших возраста 18 лет, в которой возраст каждого из супругов — граждан РФ либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет. Как считает Яна Лантратова, такая мера будет способствовать улучшению демографического положения в стране, стимулировать рождение в семье второго ребенка и в дальнейшем увеличивать число многодетных семей.

Если у семейной ипотеки множество вырисовывающихся перспектив, то у льготной ипотеки на новостройки, повторим, перспектив никаких. Поэтому застройщики совместно с банками начали заранее придумывать обходные пути, которые очень беспокоят Центробанк. В своем выступлении начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов обратил внимание на три ненадлежащие схемы, получившие в последнее время наиболее широкое распространение.

Первая — размещение на аккредитиве части средств покупателя до ввода дома в эксплуатацию. Из, предположим, 10 млн рублей на счет эскроу изначально кладется только 2 млн, остальные 8 млн отправляются на аккредитив и появляются на эскроу только в самом конце. По оценкам ЦБ, в этом случае покупатель как минимум рискует потерять 8 млн в случае дефолта банка, поскольку, в отличие от счетов эскроу, средства на аккредитиве не застрахованы. Ну и меньше денег на счете эскроу равно более дорогому проектному кредиту и потенциально может настраивать застройщика на повышение продажных цен в проекте.

Схема № 2 — продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и последующая переуступка недвижимости покупателю уже по рыночной цене. Тут все ясно: 10-миллионная квартира продается, скажем, за миллион, который честно отправляется на счет эскроу, а затем перепродается конечному покупателю за полную стоимость за вычетом этого самого миллиона. Таким образом, как подчеркивают в ЦБ, застройщик обходит главный принцип 214-ФЗ и сразу получает в свое распоряжение фактически все деньги, а покупатель в случае банкротства застройщика не получит квартиру — ему вернется только миллион со счета эскроу, а 9 млн он попросту потеряет.

Наконец, третья схема — выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку». Тут как раз основные риски возникают у банка-кредитора: до момента зачисления всей суммы по ДДУ на счет эскроу кредит обеспечен не полностью, к тому же сумма кредита увеличивается с каждым траншем, но заемщик может оказаться неспособным обслуживать его после роста платежей.

Как рассказал Александр Копылов, на каждую из схем у Центробанка есть ответные меры, которые уже применяются или будут приняты в ближайшее время, и направление информационных писем в банки — самая невинная из них. Скоро банки получат (а может быть, уже получили) другое информационное письмо, в котором будет сказано: кредит на приобретение прав по ДДУ резервируется как необеспеченный (со всеми вытекающими), если средства не поступили на счет эскроу. Также в течение 2024-2025 годов должна быть принята норма, согласно которой при расчете LTV (коэффициент «кредит/залог» — отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого заемщиком в залог; применяется банками при расчете суммы возможного займа) и нормативов достаточности капитала должна использоваться не цена договора, а рыночная стоимость объекта.

В 2024 году должно состояться важное событие — принятие стандартов ипотечного кредитования, которые ограничат срок размещения средств на аккредитиве. А уже в апреле в адрес правительства будет направлено предложение о внесении изменений в 102-ФЗ и 214-ФЗ об обязательном зачислении ипотечного кредита на счет эскроу плюс о возможности размещать средства на эскроу до регистрации ДДУ.

Наконец, правительству РФ и Минстрою уже направлено предложение о внесении изменений в правила субсидирования ипотечных кредитов. В этих предложениях содержится требование покупки субсидированной квартиры только у застройщика, а также требование полной оплаты цены ДДУ и зачисления средств на счет эскроу.