Момент адаптации
Усиление роли семейной ипотеки, многообразие рассрочек — какие тенденции формируются на первичном рынке квартир в новых ипотечных реалиях
После вступления в силу новых условий льготной ипотеки продажи квартир на первичном рынке за месяц упали вдвое, доля ипотечных сделок откатилась до уровня позапрошлого года. Чем застройщики и их клиенты замещают ипотеку и как рынок новостроек адаптируется к ситуации — в материале РБК Петербург.
Возвращение к норме
После ужесточения условий выдачи льготной ипотеки рынок первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга отреагировал сокращением количества сделок и снижением доли использования ипотеки. Как подсчитали в Dataflat, в феврале было зарегистрировано 2598 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) — на 49% меньше, чем в январе, когда состоялось 5045 сделок. За месяц доля сделок с ипотекой снизилась с 86 до 64%.
Ситуация усложняется высокой ключевой ставкой, если на льготную ипотеку она влияет мало, то среднерыночная ипотечная ставка сегодня превышает 17%. И ко всем этим условиям рынок вынужден подстраиваться. «Реакция населения и потребителей на определенные действия со стороны Центробанка и банковской системы в целом распространяется не только на девелоперов, но и на всех участников рынка, будь то автопроизводители, поставщики промышленных товаров или производители продуктов питания», — подчеркивает заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Снижение доли ипотечных сделок отмечают многие девелоперы. «Доля ипотеки на первичном рынке недвижимости на протяжении всего прошлого года варьировалась на уровне 80–87%. Просадка произошла в феврале — до 62%. Кто-то связывает это с изменившимися условиями и лимитами, кто-то с общим снижением спроса на недвижимость, характерным для начала года», — прокомментировал ситуацию коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Впрочем, по его словам, в этом снижении нет ничего феноменального, в 2022 году доля ипотеки составляла 67–68%, в 2021-м — 58–63%. 2023 год был скорее исключением, вызванным крайне низкой средней ставкой по выданным кредитам — от 2,5 до 4% годовых. «Сейчас средняя ставка порядка 6%. В прошлые годы доля выданной ипотеки при средних ставках на уровне 6% как раз и варьировалась в диапазоне 63–68%», — говорит Сергей Софронов.
В элитном сегменте доля ипотеки составляет около 50% даже по текущим ставкам, для покупателей это зачастую вопрос оборотных средств, уточняет директор по продажам жилой недвижимости Группы компаний «Кронунг» (Kronung Group) Елена Алещенко. «В бизнес-сегменте доля ипотечных сделок варьируется от 60 до 80% в зависимости от наличия предложения от застройщика по рассрочке», — добавляет она.
Ипотека: структурный сдвиг
Структура ипотечных сделок в разрезе различных программ также изменилась, с ужесточением условий базовой госпрограммы на первый план вышла семейная ипотека. «В начале года она составляла примерно треть от всех займов, а к концу прошлого года уже превысила 70% в общем совокупном объеме льготных программ», — приводит данные Сергей Софронов. Доля ИТ-ипотеки, по его словам, выросла кратно, но в количественном отношении пока ее нельзя сравнивать с другими льготными программами.
Немного другие цифры приводит директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов, но тренд остается тем же: «Общая доля ипотечных сделок в 2024 году в «Строительном тресте» составляет 80%, из них 53,8% — семейная ипотека. На второй план вышла ИТ-ипотека — в феврале доля сделок по ипотеке для ИТ-специалистов составила 31%».
Рассрочки на любой вкус
Сокращение ипотеки закономерно повлекло за собой повышение популярности рассрочек, ассортимент которых постоянно расширяется. «Раньше у нас действовали акционные рассрочки с разным первоначальным взносом, например: 20/80, 50/50, 5 платежей по 20 и другие. А в этом месяце запустили годовую рассрочку 20 на 80, где 20% — первоначальный взнос», — поделилась коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская.
«На рынок вернулись рассрочки с платежами после ввода и получения ключей. Также актуальным остается вариант рассрочки с докредитацией, когда кредит дополняет собственные средства, но ближе к сроку ввода объекта в эксплуатацию», — добавила к этому Елена Алещенко.
«Программы рассрочки без удорожания и промежуточных платежей — это удобный способ оплаты для тех, у кого есть сумма 20–30% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос. При этом не требуется справка с подтверждением доходов и участие банка, а в дальнейшем возможен переход на ипотеку», — уточняет Сергей Степанов.
Кроме того, застройщики стараются предложить покупателям альтернативные ипотечные программы со снижением процента по кредиту на определенный срок и траншевые ипотеки. «Она помогает сократить размер ежемесячного платежа в 5–10 раз в то время, пока дом строится, а покупатели, возможно, арендуют жилье», — приводит пример Наталия Коротаевская.
Без «вторички» — никуда
В то же время совсем уйти от ипотеки становится все сложнее. «Переход потенциальных ипотечных заемщиков в программы рассрочки возможен вкупе с такой ситуацией, когда продается имеющаяся недвижимость», — говорит Сергей Софронов. При условии продажи недвижимости вполне вероятно, что взять рассрочку на год-два с нулевым удорожанием будет выгоднее, нежели брать ипотеку, полагает эксперт. Более того, есть пространство для маневра: ускорить продажу через небольшое понижение цены или, если она все же затянется, оформить ипотеку на остаток долга по рассрочке.
Однако здесь есть серьезный сдерживающий фактор — сделки на вторичном рынке проходят по рыночной ипотечной ставке, а она, как уже отмечалось выше, составляет более 17%. Соответственно, продажи «вторички» замедлились, что, в частности, повлияло и на сокращение сделок с трейд-ин в новостройках. «Дорогая ипотека на вторичном рынке на этом инструменте сказалась, как ни на каких других. Сделок по этой программе сейчас немного», — подтвердил Сергей Софронов.
Зачастую сделки на первичном рынке сейчас проходят без продажи собственного жилья, отметила Елена Алещенко. «Отчасти это можно связать с большим разрывом в стоимости первичных и вторичных метров, клиенты рассчитывают либо продать свою квартиру дороже, но позже, либо компенсировать часть платежей по ипотеке за счет сдачи в аренду собственности», — пояснила она.
Пространство для маневра
В текущей ситуации по условиям проектного финансирования у застройщиков остается немного места для маневра как в отношении ценовой политики, так и в плане сроков реализации проектов. «214-ФЗ довольно сильно ограничивает девелоперов в вариативности. Баланс между стоимостью проектного финансирования и накоплением денежных средств на эскроу-счетах подталкивает застройщиков к такой политике формирования рыночных цен, где премия за покупку с единовременной оплатой должна быть достаточно высока, а рассрочка — покрывать текущие ставки девелопера по собственному кредиту», — подчеркивает Елена Алещенко.
В тех проектах на рынке, где возможны какие-либо переносы стартов продаж или строительства в новых очередях, эти возможности используются, отмечает Сергей Софронов. Запуски следующих очередей могут замедляться или ускоряться, исходя из картины спроса в локации. Но, например, если к очереди привязано строительство социальной инфраструктуры, то она обязательно должна быть построена в свои сроки, иначе разрешение на эксплуатацию не будет получено.
Важнейшим фактором успеха застройщики называют попадание в запросы целевой аудитории. Так, по наблюдениям Наталии Коротаевской, структура спроса на рынке недвижимости меняется вместе с долгосрочными стратегиями покупателей: «Сейчас пользуются спросом квартиры «на вырост». Купить небольшую квартиру, а затем через пару лет ее перепродать для покупки жилья большего метража уже не выглядит надежным сценарием, и люди выбирают более стабильный вариант для жизни. Мы отмечаем рост спроса на квартиры европланировок, в частности на евродвухкомнатные и евротрехкомнатные лоты». В то же время, по ее словам, продолжается тренд на отказ от лишних метров — «темных углов» и длинных коридоров.
«Семейная ипотека помогает семьям с детьми приобретать квартиры комфортной площади с несколькими комнатами в жилых комплексах с развитой инфраструктурой», — подтвердил тенденцию Сергей Степанов.
Прогнозировать параметры рынка в отношении спроса, цен, объема и ставок ипотеки на сколько-нибудь длинный горизонт эксперты не берутся. «На сегодняшний день прогнозировать развитие рынка недвижимости, жилищной ипотеки и продаж даже на ближайшие 2–3 года крайне сложно. В лучшем случае мы можем давать прогнозы на ближайшие полгода, и то с определенной долей условности», — говорит Максим Жабин.
В то же время, по словам застройщиков, рынок уже показал способность к адаптации. «После того как ведущие банки ввели комиссию в рамках льготных программ, произошло перераспределение потоков среди кредитных организаций — клиенты стали выбирать другие учреждения», — привела пример Наталия Коротаевская. «Так что мы смотрим на ситуацию достаточно оптимистично», — заключила она.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:
«Сейчас, во времена экономической турбулентности, многим может показаться, что самый простой способ увеличить продажи для застройщиков — это упрощать продукт, делать проекты дешевле. Но у нас иной подход: благодаря современным принципам строительства мы сохраняем и развиваем то, что внедрили ранее. Один из таких подходов — «разумные метры». Это эргономичные планировки, которые позволяют использовать жилое пространство по максимуму. Без темных углов и длинных коридоров. У компаний, которые понимают все возможные риски от упрощения продукта, растет число различных сервисных услуг, совершенствуется продукт — улучшается качество отделки, развиваются предложения с меблировкой. В итоге мы получим еще более цивилизованный и прозрачный рынок с высококачественным продуктом».
Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой»:
«На сегодняшний день прогнозировать развитие рынка недвижимости, жилищной ипотеки и продаж даже на ближайшие 2–3 года крайне сложно. Мы можем лишь с большей точностью понимать, как будут меняться показатели по выручке и насколько активны будут клиенты в покупке квартир в ближайшие полгода. Прогнозирование на год становится крайне сложной задачей из-за высокой зависимости от форс-мажорных обстоятельств и высокой корреляции цифр, которые могут либо вырасти, увеличивая продажи в объемах, либо уменьшиться в результате интервенций со стороны Центробанка или других внешних экономических факторов давления на рынок. В связи с этим если раньше мы проводили стратегические сессии по работе компании и выработке стратегии системы продаж раз в год, то сейчас делаем это каждый квартал».
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест»:
«Общая доля ипотечных сделок в 2024 году в «Строительном тресте» составляет 80%, из них 53,8% — семейная ипотека. Ипотека помогает семьям с детьми приобретать квартиры комфортной площади с несколькими комнатами в жилых комплексах с развитой инфраструктурой. В наших жилых комплексах средняя площадь квартиры составляет 60 кв. м, это на 20 кв. м больше средней площади строящихся квартир по Петербургу. После изменения условий ипотеки с господдержкой на второй план вышла ИТ-ипотека, в феврале доля сделок по ипотеке для ИТ-специалистов составила 31%. В качестве альтернативы ипотечному кредиту приходят программы рассрочки без удорожания и промежуточных платежей. Это удобный способ оплаты для тех, у кого есть сумма 20–30% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос».
Оксана Пономаренко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
«Несмотря на повышение ставки по льготным ипотечным программам до 6-8%, они остаются востребованными у покупателей недвижимости. Ведь по стандартным программам ставки начинаются от 14% годовых, что неприемлемо для большинства покупателей.
В Компании Л1 сейчас на ипотечные сделки приходится около 90% от общего числа продаж. Востребованы и программы рассрочки, но они подходят в основном для тех, у кого высокий доход, или кто планирует вложить в покупку средства от продажи имеющегося имущества».
РБК+, 17.04.2024
