Одноэтажная Россия? Без ипотеки ничего не получится

До недавнего времени бурное развитие ипотечного кредитования преимущественно ограничивалось сектором многоквартирного домостроения. Но сегодня, когда в стране меняется тренд на превалирование ИЖС, в ипотеке остро стал нуждаться именно этот сектор. Постепенно, хотя, возможно, медленней, чем хотелось, она завоевывает и его.

Без ипотеки бума не будет

Россия переживает настоящий бум малоэтажного и индивидуального строительства. По данным Директора подразделения «Развитие жилищной сферы» АО «ДОМ РФ» Евгения Квасенкова, ежегодный спрос на частные дома составляет 1 млн домов, в 2023 году построено их свыше 430 тыс. Всего же хотят проживать в секторе частного домостроения примерно 5 млн семей.

Насколько реально удовлетворить эту потребность? Это зависит от целого ряда обстоятельств. Однако уже объемы ввода ИЖС превысили объем ввода МКД. Дальнейшее развитие сектора в значительной степени будет зависеть от развития ипотечного кредитования.

Ипотека становится драйвером роста этого сегмента. Ее объемы стремительно растут. В 2020 году доля ипотечного кредитования ИЖС от общего ее объема равнялась менее 1%, в 2023 году – 7%. За первые два месяца 2024 года эта величина выросла до 13,6%. Каждый седьмой ипотечный кредит берется для индивидуального строительства.

Во многом дальнейший рост ипотечного кредитования будет зависеть от нескольких факторов. Один из них это, в каком количестве войдут на этот рынок крупные застройщики. Опрос 100 больших строительных компаний показал, что 46% из них рассматривают такую перспективу, а 12% - уже работают в этом секторе.

Другой значимый фактор – внедрение принципов проектного финансирования в ИЖС. В Госдуме прошло первое чтение законопроекта на эту тему.

Везде все по-разному

Развитие ИЖС идет в стране неравномерно и отмечается определенными противоречиями и диспропорциями, как с точки зрения его размещения, так и формирования сопутствующей инфраструктурой. Президент Фонда: «Институт экономики города» Надежда Косарева говорит, что проведенное исследование показывает, что доля возведения ИЖС в городах и в сельской местности делиться 50 на 50. 32% частного домостроения сосредоченно на территориях крупных агломерациях, в 17 из них отмечается его рост и только в трех – сокращение строительства.

По площади ареалов малоэтажной жилой застройки лидируют Челябинская, Ростовская, Краснодарская, Воронежская, Казанская и Новосибирская агломерации. К лидерам с общей площадью малоэтажной жилой застройки выше 13 млн кв. м относятся Ростовская, Краснодарская, Челябинская и Воронежская агломерации.

Ареалы малоэтажной жилой застройки составляют: в центральных зонах - до 47.8% площади зоны и 35.2% жилищного фонда, в срединных зонах – до 24.3% площади зоны и 36.8% жилищного фонда, в периферийных зонах - до 11.1% площади зоны и 75.1% жилищного фонда.

Территориальная доступность школ и детских садов ареалов малоэтажной жилой застройки снижается от центра к периферии, при этом доступность детских садов на периферии существенно ниже, чем доступность школ.

В 13 агломерациях за 30 минут можно добраться от центра агломерации до ареалов малоэтажной жилой застройки на периферии на личном транспорте, в 14 агломерациях - за 60 минут на общественном транспорте.

По словам Надежды Косаревой, в 8 из 17 агломераций малоэтажная жилая застройка сохраняет значимую роль в морфологии жилых районов центра и срединной зон, однако находится под угрозой вытеснения высотной застройкой, не всегда имеет хорошее качество улично-дорожной сети и высокую доступность социальной инфраструктуры.

В 9 из 17 агломераций малоэтажной жилой застройки преобладает в периферийной зоне, для которой характерны проблемы низкой транспортной доступности и доступности социальной инфраструктуры, что ограничивает использование такого жилья, как основного.

Что впереди

Несмотря на бум в ИЖС, положение в секторе вряд ли можно назвать стабильным, пока он только в периоде форматирования. Предстоит решить множество вопросом и проблем. Но такая ситуация скорее даже увеличивает желание заглянуть в будущее.

По данным члена экспертной комиссии по ИЖС Общественного совета Минстроя России Алексея Горулева, за предстоящие пять лет в России построят 500 млн кв. м жилой площади. В том числе 2 млн частных домов. Это огромный массив; чтобы жить в таких местах было бы комфортно, нужно активно развивать КРТ. Сегодня на долю частного сектора приходится только 7% такого строительства. Стоит задача к 2035 году довести этот показатель до 15%.

Чтобы ее реализовать, нужна большая работа. По словам Алексея Горулева, сегодня не хватает ни выделенных для этой цели площадей, не сделанных проектов, ни девелоперов, готовых решать эти задачи, ни банков, готовых финансировать подобные проекты. Достаточно сказать, что лишь 5% домов строят строительные компании, 95% – возводятся хозспособом.

Есть целый комплекс проблем, без решения которых эту глыбу будет трудно сдвинуть с места. Как оценивать залоги при выдаче кредитов; как проконтролировать расход заемных средств; как обеспечить качество выполняемых работ? И это только надводная часть огромного айсберга.

По мнению Алексея Горулева, эти и другие вопросы можно решить только с помощью цифровизации всех строительных и финансовых процессов. Но для этого нужны дополнительные вложения и специалисты, которых сегодня в этом секторе сильно не хватает.

Это совсем не означает, что все эти проблемы принципиально нерешаемые. В свое время так многим казалось, когда они были поставлены перед многоэтажным домостроением. Как показала практика, большинство из них находят свое решение.

Так будет и в ИЖС, учитывая то, какой сформировался спрос на такое жилье. А если есть спрос, появляются и соответствующие решения.

ИА «Строительство», 14.04.2024
 Владимир Гурвич