Рынок недвижимости оказался не таким уж перегретым

Вопрос о том, действительно ли в России перегрет рынок жилья, как показал анализ экономистов, а также опрос экспертов, проведенный «НГ», до сих пор не получил однозначного ответа. Потому что даже сами критерии этого «перегрева» тоже вызывают дискуссии. Но все же если опираться на совокупность некоторых показателей – на опережающий рост стоимости жилья, разбалансировку цен на первичном и вторичном рынке, доминирование в спросе льготной ипотеки, – то можно выделить не так много территорий, где экспертам заметны признаки «перегрева».

На регионы, которые соответствуют сразу нескольким критериям перегретого рынка жилья, сейчас приходится только около 34% всех вводов многоквартирных домов в стране. И в этих регионах живет 26% от населения РФ. К такому выводу пришли экономисты из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) в обзоре под названием «Что с рынком жилья: «перегрев» – или не очень и не везде?»

О признаках перегрева российского рынка жилья довольно часто высказываются в Центробанке (ЦБ). «Мы видели признаки перегрева, когда повышенный спрос на ипотеку, который поддерживался в основном за счет льготных программ, приводил не столько к повышению доступности жилья для граждан, сколько к повышению цен», – поясняла в феврале этого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

«Рынок первичного жилья, по нашему мнению, перегрет, – сообщила затем в марте Набиуллина. – Во второй половине прошлого года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2%. В основном из-за того, что люди стремились взять льготные кредиты до ужесточения условий госпрограмм. Сыграли роль и высокие инфляционные ожидания. И за год портфель вырос почти на 35%».

Между тем, как считают в ЦМАКП, чтобы определить наличие или отсутствие «перегрева», необходимо проанализировать причинно-следственные цепочки между выдачей льготной ипотеки, ростом цен, снижением доступности жилья и, вследствие этого, перекосом в сторону спроса за счет ипотеки с вытеснением спроса за счет собственных средств.

Для этого эксперты обратились к анализу региональных рынков за период 2020–2023 годов. Он был произведен по трем критериям. Первый критерий такой: о признаках «перегрева» можно говорить, если рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат на протяжении четырех лет. И таким образом, суммарно за четыре года отрыв цен от зарплат составил не менее 20%.

Второй критерий – это разбалансировка динамики цен на первичном и вторичном рынке: «перегрев» фиксируется, если суммарно за четыре года прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жилье. Третий критерий – если вклад программ льготной ипотеки в формирование спроса на строящееся жилье существенно превысил половину: в качестве порога было взято значение не менее 60%.

В итоге, как показал анализ, проведенный ведущим экспертом ЦМАКП Ольгой Михеевой, руководителем направления Олегом Солнцевым и другими экспертам центра, состав «перегретых» рынков включает в себя три группы регионов. Во-первых, это «привлекательные городские агломерации и южные регионы». Во-вторых, это некоторые дальневосточные регионы, которые оказались в состоянии «перегрева» из-за специфической региональной программы льготной ипотеки – эксперты имеют в виду «дальневосточную ипотеку». И в-третьих, это «относительно компактные регионы» – Алтайский край, Астраханская и Рязанская области, – в которых даже небольшого стимула для повышения спроса на жилье было достаточно для создания на рынке как будто «перегрева».

Москва же, кстати, не вошла в число «перегретых» регионов. Эксперты объяснили это более высокой, чем в других субъектах РФ, значимостью собственных средств населения в покупке жилья и в принципе ограниченными возможностями для строительства из-за дефицита площадей. Если же говорить о льготной ипотеке, то, по данным исследователей, она сыграла роль в увеличении объемов строительства, «хотя отчасти это связано с тем, что в первую очередь на льготную ипотеку предъявляли спрос в «привлекательных регионах».

Опрошенные «НГ» эксперты указали на дискуссионность не только тезиса о том, что в стране можно заметить «перегрев» рынка недвижимости, но и даже тех критериев, по которым иногда предлагается судить о «перегреве». Например, как уточнила директор департамента группы компаний «Сумма элементов» Светлана Бардина, «сам по себе рост цен на жилье, опережающий повышение доходов, еще нельзя назвать ненормальным». «Как раз наоборот, такое бывает вполне часто, если издержки в строительстве быстро повышаются из-за увеличения цен на импортное оборудование и стройматериалы. А доходы населения (реальные. – «НГ») вполне могут при этом сокращаться по тем же причинам, так как дорожают импортные потребительские товары», – считает она.

«Перегрев – это критическое явление, последствия которого продолжают ощущаться даже после изменения конъюнктуры рынка. Подобное положение в субъектах РФ не наблюдается», – уверил коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. По его мнению, уместно говорить разве что о «временной разбалансировке предложения и спроса под влиянием совокупности факторов: это и последствия пандемии, и льготная ипотека, и форсированное импортозамещение, и резкий рост цен на стройматериалы и услуги».

«В России нет перегрева рынка. Мы только выходим на необходимые для замещения старого жилого фонда темпы строительства, – подчеркнула Бардина. – Мы все еще отстаем от развитых стран по обеспеченности квадратными метрами населения, и даже целевой показатель в 33 кв. м на человека ниже, чем текущие фактические значения во многих странах. У нас все еще не могут позволить себе ипотеку половина домохозяйств».

Конечно, льготная или, в частности, семейная ипотека во многом обеспечивает искусственный рост активности покупателей, но даже эти показатели далеки от реального потенциала потребности в новом жилье, указала Бардина. «Только ускорение реальных темпов роста экономики и доходов населения снимет проблему этой искусственности, но масштабы рынка должны и будут расти, – считает эксперт. – И это не обязательно означает его перегрев».