Андрей Осипов: Корректировать ценообразование в отношении ипотечных продуктов еще не время
Результаты последнего заседания Центробанка - снижение ключевой ставки до 10% и заявления, сделанные по его итогам председателем финрегулятора Эльвирой Набиуллиной, явно дали понять игрокам рынка ипотеки, что сейчас не самое подходящее время корректировать действующие ставки вниз. Старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24 Андрей Осипов в интервью РИА Новости предположил, что Банк России продолжит снижение ключевой ставки, и к концу 2017 года ипотечные кредиты будут выдаваться под 12,5%. При этом он добавил, что обсуждаемая ипотечная ставка в 7% не является фантастической, она вполне реальна, правда в довольно долгосрочной перспективе.
- На минувшем заседании совета директоров Центробанк снизил ключевую ставку до 10%. Положительный ли это сигнал для рынка ипотеки, и есть ли перспективы к снижению ставок банками?
Важен не только факт снижения ключевой ставки на 0,5 процентных пункта, но и то, как это прокомментировал Центробанк. Рынок услышал регулятора так, что продолжения снижения ключевой ставки в ближайшие месяцы ждать не стоит, поэтому корректировать свою политику по ценообразованию в отношении ипотечных продуктов еще не время.
- Но все-таки, есть ли вероятность, что ВТБ24 будет снижать ставки по ипотеке в ближайшее время?
Мы смотрим на рынок: на спрос, на потребности партнеров, на действия конкурентов. В каких-то сегментах будем корректировать ставки, в каких-то нет. В любом случае агрессивного снижения ипотечных ставок до следующего движения ключевой ставки точно не будет.
- При какой ключевой ставке начнется это снижение?
В рекордном по спросу на ипотечные кредиты 2014 году ставка была на уровне 12,5%. По сути, сейчас рынку осталось меньше одного процентного пункта, чтобы приблизиться к этому показателю. Поэтому еще одно-два движения ключевой ставки вниз на 0,5 — 1%, и мы окажемся в ситуации нормального ипотечного рынка без программ субсидирования, имея справедливую ставку в районе 12%, при которой рынок будет чувствовать себя абсолютно комфортно.
- Сейчас идут разговоры о снижении ипотечной ставки до 7% — такое возможно в настоящих экономических реалиях?
Уровень ставок по ипотеке 7-8% — вполне реальный долгосрочный ориентир, конечно, если совместными усилиями правительства и Банка России удастся снизить инфляцию до заявленных 4% и ключевую ставку примерно до такого же уровня. При условии отсутствия внешних шоков такой сценарий вполне вероятен на пятилетнем горизонте.
- На недавнем Всероссийском строительном совещании депутат Госдумы шестого созыва Елена Николаева отметила, что программа господдержки в том виде, в котором она сейчас действует, изжила себя. Стоит ли продлевать льготную ипотеку?
Программа госсубсидирования в ее текущей редакции живет при уровне ключевой ставки выше 9,5%, а сейчас она уже составляет 10%.
Думаю, есть большая вероятность того, что в начале первого квартала 2017 года или даже в конце этого года Банк России все-таки сделает еще одно движение по ключевой ставке и снизит ее до 9-9,5%, и тогда экономического смысла в продлении госпрограммы не будет, поскольку при уровне ставок в 12,5% рынок хорошо живет сам по себе.
Сейчас среднерыночная ставка находится на уровне 12,75%, но при этом мы понимаем, что почти половина рынка — это господдержка по ставке ниже 12%, то есть средняя ставка по кредитам на вторичное жилье находится на уровне 13,4-13,5%. После отмены этой программы ставка по кредитам на новостройки и готовое жилье выровняется и стабилизируется в районе 13%.
- Но это комфортная ставка для потребителя?
На мой взгляд, она немного высоковата для рынка, но ее движение вниз в любом случае будет по мере дальнейшего снижения ключевой ставки Банком России.
Полагаю, что к концу 2017 года мы вполне сможем увидеть ставки ниже, чем 12,5% без господдержки. И это будут абсолютно нормальные рыночные условия.
- И рынку не нужны никакие дополнительные меры стимулирования спроса, альтернативные госпрограмме?
С моей точки зрения, нет. Важно не допустить банкротств застройщиков, новой волны обманутых дольщиков, создать по-настоящему работающий механизм защиты покупателей жилья в строящихся домах. Это гораздо важнее с точки зрения влияния на рынок, чем лишние 0,5 п.п. ставки по ипотеке.
- Какую долю в этом году занимает ВТБ24 в программе господдержки?
Наша доля в господдержке — порядка 25%, плюс у Сбербанка доля колеблется в районе 55%, и остальные 20-25% распределяются между другими участниками рынка.
- Каков объем выдач льготной ипотеки у ВТБ24 в этом году?
С начала действия программы — апреля 2015 года — мы выдали уже почти 180 миллиардов рублей. Если сравнить этот год и прошлый, то сейчас наблюдается небольшой рост. Год назад мы выдавали около 10 миллиардов рублей в месяц, а в этом году продажи на уровне 12 миллиардов рублей в месяц.
- А если говорить об общем портфеле, включая господдержку, он тоже вырос?
Сформировался уже достаточно устойчивый тренд роста ипотечного портфеля в целом по системе — до 1% в месяц. При этом портфель ВТБ24 растет быстрее рынка — с темпом примерно 1,4-1,5% в месяц, то есть наша доля рынка постоянно растет.
Мы вошли в год с ипотечным портфелем 780 миллиардов рублей — на 1 января 2016 года, а на конец года прогнозируем портфель чуть больше 900 миллиардов. Таким образом, по году мы «прирастем» примерно на 120-130 миллиардов рублей, то есть 16-17%. Как видно, пока сохраняется тренд на увеличение доли крупнейших игроков ипотечного рынка.
- Прошлый год показал падение рынка почти в два раза по сравнению с рекордным 2014 годом. Получится ли вернуться к докризисным показателям и когда?
Мы ожидаем, что наш объем продаж по текущему году составит немногим более 300 миллиардов, что ниже результатов двухлетней давности — было 353 миллиарда рублей. Но на такой уровень мы планируем выйти уже в следующем году.
В этом году игроки отошли от шока начала 2015 года, и сейчас рынок развивается нормально. Безусловно, текущее состояние нельзя сравнивать с 2013 или 2014 годами, когда годовые темпы роста превышали 30%. Сейчас мы наблюдаем новый устойчивый тренд — рост на 10-12% в год. Это просто новые реалии и хорошие результаты по меркам устойчивого рынка. Надо сказать, что другие розничные продукты так активно не растут.
- А каким будет следующий год, и стоит ли ждать, что продажи вернутся к докризисным объемам?
Думаю, что 2017 год будет по объему выдачи ипотечных кредитов сопоставим с 2014 годом. Это связано с общим оживлением рынка: строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты, потребительское поведение с восстановлением экономики меняется, и люди снова готовы к дорогостоящим покупкам и долгосрочным кредитам.
- Если посмотреть на портфель, что покупатели чаще предпочитают: готовое жилье или же новостройки?
В среднем по рынку доля кредитов на «вторичку» составляет 60%, кредитов на квартиры в новостройках — до 40%. Во-первых, рынок готового жилья гораздо больше «первички», да и не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить и сразу заехать в квартиру. У ВТБ24 соотношение «вторички» и «первички» составляет 50% на 50%.
- Какая доля в общем портфеле ипотечных кредитов приходится на Москву?
Доля Москвы стабильно составляет 25%, и она не меняется долгие годы. Сейчас есть незначительные колебания, например, в прошлом году были очень активные продажи в регионах, а в этом году москвичи стали покупать больше. На втором месте по объему выдачи ипотеки — Санкт-Петербург, третье — у Московской области.
- Крымские эксперты недавно сказали, что в регионе только два банка выдают ипотечные кредиты. ВТБ24 не планирует прийти на рынок Крыма?
Планов по развитию ипотечного бизнеса на территории Крыма у ВТБ24 нет.
- Насколько известно, у ВТБ24 еще не решен вопрос с рядом валютных заемщиков — они бастуют у здания, проводят акции в головном офисе, в том числе и ВТБ. Какая работа проводится с ними, и на что эти люди все-таки могут рассчитывать?
Количество валютных заемщиков, участвующих в различных акциях, 9 человек. Мы всех их знаем, со всеми встречались, всем сделали предложения по реструктуризации их кредитов, позволяющие обеспечить комфортный уровень ежемесячного платежа. Некоторым из них мы готовы простить часть долга. Еще важно понимать, что все эти 9 человек — достаточно обеспеченные люди, их средний доход кратно превышает среднестатистическую зарплату даже по Москве, не говоря уже про страну в целом. К примеру, один из активистов приезжает на пикеты на машине за 5 миллионов рублей. Могу только в очередной раз отметить, что все активности заемщиков абсолютно бесполезны и не приведут ни к каким преференциям для этой группы наших клиентов.
С другой стороны, есть организованное движение валютных заемщиков, объединяющее несколько десятков наших клиентов в Москве и еще порядка 20 человек в Санкт-Петербурге. С активистами этого движения мы находимся в постоянном контакте, конструктивно и цивилизованно решаем все возникающие вопросы. Еженедельно проводим встречи с валютными заемщиками, находим индивидуальные решения в сложных случаях.
Кроме того, в банке действует общедоступная программа реструктуризации, предполагающая конвертацию валютных кредитов по текущему курсу с установлением льготной рублевой ставки 7%, при этом в некоторых случаях банк готов простить часть долга до 3 миллионов рублей и даже предоставить возможность бесплатно жить в квартире до 3-х лет.
В целом нужно сказать, что проблема валютной ипотеки успешно решается, предлагаемые банком инструменты реструктуризации востребованы и действенны, механизм индивидуальных решений для сложных ситуаций отлажен.
- А что касается просроченной задолженности, она как-то выросла за год?
Просрочка растет с ростом портфеля. Если брать рублевый портфель, то доля задолженности, просроченной более чем на 90 дней, составляет 1%, и это стабильный показатель на протяжении долгого времени.
- Давайте поговорим о вашей совместной работе с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, портфель которого находится на обеспечении в ВТБ24 — вы сопровождаете все сделки по их портфелю. Как продвигается работа?
В декабре 2015 года ВТБ24 стал единым агентом по сопровождению ипотечного портфеля АИЖК. В рамках реализации стратегических планов агентства весь сервис по сопровождению ипотечных кредитов, включая сбор просроченной задолженности, реструктуризацию и реализацию объектов недвижимости, был передан ВТБ24 — победителю открытого конкурса, проведенного АИЖК. В настоящий момент банк сопровождает ипотечные кредиты и объекты недвижимости, владельцем которых является АИЖК, общий портфель закладных превышает 200 тысяч штук, сделка такого объема является беспрецедентной для российского ипотечного рынка.
- АИЖК запускает «фабрику ипотечных ценных бумаг» и работает с двумя банками, в том числе ведет переговоры с ВТБ24. Каковы перспективы такой инициативы?
Инициатива АИЖК, связанная с формированием рынка ипотечных ценных бумаг и созданием серьезного инструмента для привлечения долгосрочной ликвидности на рынок ипотеки, конечно, правильная и своевременная. Мы всячески ее поддерживаем, и сейчас в рамках «фабрики» готовятся пилотные сделки и с нами, и со Сбербанком.
Важно запустить этот механизм, предложить инструмент финансовому рынку, начать движение в сторону формирования в России класса инвесторов, готовых покупать ипотечные ценные бумаги и тем самым предоставлять ипотечному рынку долгосрочную ликвидность, ведь сейчас это главное ограничение в развитии рынка ипотеки.
РИА Новости, 06.10.2016
Беседовала Евгения Петрова
