Ипотечная формула президента: повторение пройденного в новых условиях

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

В выступлении президента Владимира Путина на заседании Госсовета было сказано: «Ипотека — это мощный двигатель жилищного строительства, и правительству совместно с Центральным Банком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами. Знаю, что у рабочей группы Госсовета есть предложения на этот счёт — давайте их сегодня обсудим».

Незадолго до Госсовета президентом было сделано напоминание о необходимости неукоснительного выполнения майских указов. Через несколько дней будут озвучены предложения ЦБ, Минфина и других структур. Очевидно, что дополнит уже известные предложения Единый институт развития в жилищной сфере. В предвкушении новостей повторим первоисточник и отметим некоторые особенности текущего момента.

Началось все с указа Президента РФ от 07.05.2012 N 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

Не отвлекаясь на невыполненные установки указа, отметим то, что касается ставки ипотечного кредитования: «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Такая задача была поставлена правительству для выполнения до 2018 года.Это и есть знаменитая ипотечная формула президента.

По данным Федеральной службы государственной статистики на текущую дату рассчитаны индексы:

• индекс потребительских цен  апреля 2016 года к апрелю 2015 года – 107,3 %,
• индекс потребительских цен Iквартала 2016 года к I кварталу 2015 года – 108,4 %,
• индекс потребительских цен  апреля 2016 года к марту 2016 года – 100,4 %.

Для ипотечной формулы президента применим подсказку Центробанка, который использует месяц этого года к аналогичному месяцу прошлого года.

Итак, первое слагаемое равно 7,3 %. Со вторым чуть сложнее, т.к. мы в 2016 году, а не в 2018, как отмечено в Указе № 600. В одном устаревшем документе можно было увидеть такую логику снижения.

За второе слагаемое примем 3%. Формальное применение ипотечной формулы президента для мая 2016 года дает для ставки ипотечного кредитования значение 10,3 % годовых.

По последним официальным данным ЦБ средняя ставка по ипотечному кредитованию равна 12,46 % для всех кредитов, выданных в 2016 году.

В составе этих кредитов 45,64 % составляют субсидированные кредиты с ограничением по ставке равным 12% годовых. Причем 25% субсидированных кредитов в своей ставке условно содержат субсидию в размере 1,5 пп, а остальные 2,5 пп.

Анализ средней ставки в таких обстоятельствах имеет определенные ограничения из–за того, что среднюю ставку образовали и льготные кредиты по 11% годовых, и кредиты на рыночных условиях по ставке 15% годовых. Впрочем, индекс потребительских цен по товарам и услугам также усредняется.

Зафиксируем следующий момент. Средняя ставка ипотечного кредитования за I квартал 2016 года кроме рыночных факторов определяется программой субсидирования или, другими словами, целенаправленными действиями правительства. Президент призвал к целенаправленным действиям по дальнейшему снижению ставки, что позволяет ставку 12,46% считать базой для рассуждения.

Применение ипотечной формулы президента дает отставание в 2,16 процентных пункта в мае 2016 года. Формальный расчет позволяет сделать предположение, что средняя ставка 10,3% могла быть засчитана за выполнение указа № 600.

Перейдем к самому интересному — поиску путей снижения ставки кредитования с 12,46% до 10,3% годовых, которую назначим ориентиром 2016 года.

Рассуждать будем в стиле указа № 600 без лишней научности. В любом учебнике написано, что процентная маржа — разница между процентным доходом и расходом коммерческого банка, процентами полученными и уплаченными. В свою очередь, основное назначение маржи — покрытие издержек банка. Если процентные доходы и маржа для нашей задачки являются заданными, то банк должен иметь возможность получить финансирование для обеспечения кредитования с возможностью уплатить за него 7,3%. годовых.

В буквальном смысле, следуя ипотечной формуле президента и задаче, поставленной правительству и Центробанку, необходимо помочь коммерческим банкам работать с маржой 3% и найти финансирование стоимостью 7,3% годовых. Из всех свойств подобного финансирования ограничимся его продолжительностью, которая в соответствии в соответствии  со средним сроком гашения ипотечного кредита должна составлять 7-10 лет.

Для справки: 18 мая Минфин разместил ОФЗ на срок свыше 10 лет со средневзвешенной доходностью 8,85% годовых. Это несколько выше расчетных 7,3%.

Зададимся практическим вопросом, а как вообще государство может помочь банкам в снижении ставки кредитования. Направления помощи следуют из формулы маржи и представляют собой три блока:

1. Создание условий для снижения маржи.
2. Обеспечение необходимого объема рефинансирования ипотечных кредитов (считаем, что фондирование банки обеспечат самостоятельно).
3. Обеспечение необходимой стоимости ресурсов для рефинансирования.

В банковской марже есть две составляющие, на которые следует оказать положительное воздействие. Можно влиять на рисковую составляющую, во–первых, в части предоставления банкам доступа к оперативной и достоверной информации заемщиков (ФМС, ПФР, ФНС и пр.), во-вторых, в части сокращения сроков, обращения взыскания на заложенные помещения.

Можно содействовать сокращению операционных расходов. Эти направления уже известны. Первое - сокращение расходов на выпуск ипотечных ценных бумаг. Именно это направление озвучено Единым институтом развития в жилищной сфере в качествецели ближайших усилий, через проект, обычно называемый «Фабрикой ИЦБ». Второе — сокращение издержек, при взаимодействии с Россреестром, включая электронную закладную и дистанционные сервисы.  Третье — демократизация дистанционного взаимодействия с заемщиками.

Второй и третий блоки тесно связаны между собой. Основные надежды в этом направлении связывают с «Фабрикой ИЦБ», которая должна обеспечить стандартизацию, надежностью, и пр. Уже был озвучен ориентир ее влияния на ставку кредитования в пределах 1 процентного пункта.

Одним из наиболее обсуждаемых и важных вопросов является определение инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Часто вспоминается опыт зарубежных Центробанков, которые выкупают существенную долю выпусков в период недостаточной активности рыночных инвесторов.  Этот вопрос возникает из-за существенности сумм, которые должны быть вовлечены в приобретение ИЦБ. Уже в ближайшее время речь идет о годовом объеме в 1 трлн рублей с ежегодным увеличением.

Существенным резервом являются средства населения. Депозиты физических лиц составляют внушительную сумму 22,6 трлн рублей, но напрямую вложения граждан в ИЦБ вряд ли возможны. Более реально перераспределение части депозитов в другие финансовые инструменты, такие как пенсионные фонды или страховые компании, а они и являются теми ожидаемыми институциональными инвесторами. Известная мысль о безотзывных вкладах популярностью не пользуется, но темой размышления остается.

Макроэкономические факторы стоят особняком из-за влияния на все социально-экономические процессы без избирательного воздействия на ипотечное кредитование. 10 июня состоится плановое заседание совета директоров Центробанка по вопросу ключевой ставки. Прогнозируемое снижение ключевой ставки положительно повлияет и на ипотечное кредитование. Кстати, целью по инфляции на 2017 год Центробанк обозначил 4%.

Обзор не ставил задачу полного перечисления возможностей правительства и ЦБ, а только напомнил об уже известных направлениях.

Главные выводы заключается в том, что применение на практике ипотечной формулы президента дает кажущуюся сегодня не достижимой ставку кредитования в 10,3% годовых. А вот путь к этому ориентиру лежит системную и продолжительную работу по многим направлениям. Ипотечное кредитование как паровоз — разогнать тяжело, а остановить еще труднее. Очевидно, что в обществе сложилось устойчивое понимание важности и полезности ипотечного кредитования, которое будет своеобразным катализатором.

Нам же остается немного подождать и узнать какие будут предложены действия, кроме явно упомянутой «Фабрики ИЦБ». 

РУСИПОТЕКА, 13.06.2016