Михаил Гольдберг: Уже в этом году на вторичном рынке ипотечная ставка снизится до 12%
Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг ожидает снижения ипотечных ставок на вторичном рынке жилья до 12% уже в 2016 году. По его мнению, в 2017 году цены на рынках готовой и строящейся недвижимости постепенно придут к балансу.
Несмотря на то что ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья сейчас ниже, чем на готовое, ипотека на вторичном рынке занимает практически две трети всего объема выдаваемых ипотечных кредитов. За семь месяцев 2016 года, по данным ЦБ РФ, на покупку готового жилья было выдано кредитов на 506 млрд руб. Для сравнения, объем выданных ипотечных кредитов на строящееся жилье за тот же период составил 269 млрд руб. Это происходит благодаря действию ряда факторов.
Во-первых, готовое жилье по-прежнему более популярно среди покупателей, поскольку расположено в сформировавшихся районах со всей необходимой социальной инфраструктурой. Между тем выбор квартир в новостройках в том или ином районе может быть ограничен, особенно это касается центральных районов городов. Для тех, кому квартира нужна «здесь и сейчас», локация является одним из основных факторов — жилье может подбираться рядом с определенной школой, местом работы и даже любимым парком.
Во-вторых, покупка готового жилья — возможность оценить удобство и качество квартиры и сразу же заселиться. Приобретая квартиру на вторичном рынке, заемщик имеет возможность не ждать окончания срока строительства (обычно один-два года в зависимости от стадии строительства) и не закладывать расходы на ремонт квартиры. Это самое значимое преимущество для тех, кто покупает квартиру не с инвестиционными целями, а для улучшения своих жилищных условий — ведь зачастую выплачивать ипотечный кредит одновременно с арендными платежами за съемное жилье и делать ремонт становится неподъемной задачей для семьи.
В-третьих, сейчас, по мере замедления темпов инфляции и снижения стоимости фондирования для банков, разница между ставками на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках уменьшается: если в первом квартале 2015 года ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке находились на уровне 15,5–18%, то к сентябрю 2016 года — 12,5–14,0%, а разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке снизилась до 1–1,6 п. п. После того как 16 сентября Банк России опустил ключевую ставку до 10%, мы ожидаем, что уже в этом году на вторичном рынке появятся предложения по ставке 12% и ниже.
Кроме этого, в условиях неопределенности на финансовых рынках некоторые заемщики опасаются затягивания сроков строительства домов на первичном рынке. Конечно, выбирая аккредитованные объекты, риски можно свести к минимуму — ведь банк и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) проводят тщательную оценку финансового состояния застройщика, изучая ситуацию с финансированием каждого конкретного объекта. Для того чтобы полностью исключить риски, правительство РФ рассматривает механизмы создания страхового фонда. Предполагается, что эта система будет аналогична системе страхования вкладов. Введение такого механизма сможет практически полностью исключить ситуацию, когда строительные риски принимает на себя потенциальный покупатель жилья.
Вместе с тем первичный рынок жилья обладает своими преимуществами: новое жилье в большинстве случаев будет качественнее и с более высоким уровнем комфорта; строительство ведется по современным нормам, применяются инновационные технологии и материалы; обеспечивается лучшая энергоэффективность жилья, что снижает объемы потребляемого тепла и электричества и в итоге сказывается на размере коммунальных платежей.
Кроме того, жилье на первичном рынке сейчас дешевле. Причем при сопоставимом бюджете есть возможность приобрести жилье в новостройке классом выше. Например, в Москве стоимость 1 кв. м в строящихся домах комфорт-класса составляет около 160 тыс. за 1 кв. м. Это будет, скорее всего, монолитный дом, построенный по индивидуальному проекту, с собственной социальной инфраструктурой (детский сад, школа), чистыми подъездами, наличием велосипедной, колясочной, подземной парковок и массой других удобств, которых обычно не найти в типовом жилье, предлагаемом на вторичном рынке за те же деньги. Вместе с тем на вторичном рынке есть дома, построенные совсем недавно, и уровень комфорта в них сопоставим с новостройками. Доля современного жилья (возрастом менее десяти лет) в жилом фонде пока еще крайне мала и составляет не более 10% — соответственно, его выбор ограничен.
Если же говорить о строящемся жилье в Москве по более низкой цене — до 140 тыс. за 1 кв. м, то это в большинстве случаев современный панельный дом с новыми коммуникациями и хорошей планировкой. Для сравнения, за эту сумму на вторичном рынке сейчас зачастую предлагаются квартиры в хрущевках и в старой «плохой панели».
Сложившаяся ситуация объясняется тем, что в отличие от физических лиц застройщик не может себе позволить продавать объекты годами — ему необходимо ориентироваться на строгий план поступления средств от реализации, чтобы вовремя обслуживать кредиты, взятые на строительство. Такое положение дел привело к некоторому дисбалансу в стоимости жилья. И если потенциал падения цен на недвижимость в новостройках практически исчерпан, то на вторичном рынке он еще есть: продажи готового жилья сейчас падают, а квартир в новостройках — растут. Это происходит несмотря на то, что в номинальном выражении цены на жилье на вторичном рынке снижаются пять кварталов подряд, а в реальном выражении (за вычетом инфляции) — уже 3,5 года (с начала 2013 года).
Прогноз по продолжению снижения цен на вторичном рынке особенно касается квартир площадью выше средних, которые обладают низкой ликвидностью. Что же касается новостроек, то сейчас крайне удачный момент для приобретения нового жилья: стоимость находится на достаточно низком уровне и дальнейшего снижения не ожидается, поскольку многие застройщики уже работают на минимальном уровне рентабельности. С учетом роста цен на стройматериалы и работы стоимость жилья в новостройках вряд ли может продолжить дальнейшее снижение.
Таким образом, по прогнозам аналитического центра АИЖК, в 2017 году рынки готовой и строящейся недвижимости постепенно придут к балансу. Это крайне важно, ведь покупатель должен иметь выбор — оба сегмента существуют в тесной взаимосвязи, покупатели заключают массу альтернативных сделок, когда для покупки нового жилья продается старое.
РБК, 03.10.2016
