Переменная ипотечная ставка - брать или не брать?
В начале этого года АИЖК предложило заемщикам новый ипотечный продукт «Переменная ставка». Основная идея — привязать ставку по кредиту к уровню инфляции. В июле состоялся очередной, плановый пересчет переменной ставки кредитования, и это повод еще раз присмотреться к новому продукту.
Понятно, что такая ставка может как снижаться, так и повышаться, и 2016-й год — этому наглядное подтверждение: I квартал — 13,2%, II квартал — 14,41%, III квартал — 10,16% годовых. Кредиты с фиксированной ставкой в те же периоды времени были, как правило, на 3,5-4 п.п. дороже. Вроде бы выгода налицо, но кредит пока не очень популярен у заемщиков. Последние не очень верят в снижение инфляции и соответствующее удешевление кредита. Кроме того, не все могут соотнести новый продукт со своими истинными интересами. Заемщику необходимо понять две вещи, происходящие при ежеквартальном перерасчете. Первое: ежемесячный платеж не меняется никогда. Второе: постоянство платежа обеспечивается изменением срока кредитования. При уменьшении инфляции кредит будет гаситься быстрее и наоборот. В рамках одного квартала заемщик этого даже не заметит. Внутри платежа изменится соотношение между процентами и основным долгом. Теоретически существует риск для 30-летних кредитов: при росте ставки всего на 0,3 п.п. годовых заем не будет гаситься вообще, кредит становится условно бесконечным. Но на такой срок займы в России никто не берет. Поэтому, если взять кредит на более традиционные 10-15 лет, то даже при скачке инфляции проценты будут выплачиваться. Ретроспективное применение переменной ставки АИЖК к кризису 2009 года показывает его преимущество относительно кредита с фиксированной ставкой.
• ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ •
Что же в итоге получает заемщик? Преимущество классического кредита в виде постоянного платежа и возможный эффект в виде сокращения срока кредитования и уменьшения переплаты.
Снять непонимание и недоверие можно исключительно индивидуальной консультацией квалифицированного продавца. Приложив микроэкономику и макроэкономику к себе, заемщик поймет, что он не проиграет, но может существенно выиграть. Особо стоит отметить микроэкономику в виде планирования семейного бюджета. При получении ипотечного кредита практическое значение имеет сумма кредита, а вот при обслуживании кредита — размер ежемесячного платежа, который определяет семейный комфорт. Комфорт определяется отсутствием риска потери квартиры, находящейся в залоге, и средствами, остающимися в семье после выплаты по кредиту. Разумный платеж — залог успеха. Нельзя ошибаться и брать кредит, ради обслуживания которого приходится экономить. Десять лет это терпеть невозможно. Продукт с переменной ставкой дает возможность такой комфорт сохранять всегда. Итак, комфорт есть, а что с рисками? Связь риска выселения, комфорта и стабильного платежа мы уже отметили. Существует только один риск, что переплата по кредиту окажется выше, чем ожидалась. В скобках заметим, что можно переплатить, но потерять квартиру, и выйти из зоны комфортных платежей нельзя.
Что делать заемщику? Первое. Решить для себя, что важнее — мифический страх перед возможной переплатой в случае очень продолжительного периода инфляции или возможность получить существенную экономию при реалистичном сценарии? Второе. Проверить, есть ли в душе доверие к государству и понимание, что, несмотря на кризис, инфляция все равно снизится, и на длинном ипотечном кредите этот эффект удастся ощутить, и он может быть весьма значителен.
РУСИПОТЕКА, 01.09.2016
