Анализ обсуждения планов Правительства и АИЖК по выпуску ипотечных ценных бумаг

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

Разговор об одном, но на разных языках. К вопросу об описании 2 ноября в СМИ планов Правительства и АИЖК по выпуску ИЦБ. С точки зрения независимой экспертизы дискуссия, произошедшая в СМИ 2 ноября, напоминает басню А.С. Пушкина, написанную в 1830 году.

Глухой глухого звал к суду судьи глухого,
Глухой кричал: «Моя им сведена корова!» —
«Помилуй, — возопил глухой тому в ответ, —
Сей пустошью владел еще покойный дед».
Судья решил: «Чтоб не было разврата,
Жените молодца, хоть девка виновата».

Используем для анализа публикации в трех изданиях:

• Коммерсантъ;
• Строительная газета;
• РИА Недвижимость.

Естественным дополнением служит информация на сайте АИЖК.

Налицо терминологическое и количественное расхождение показателей деятельности АИЖК в различных документах

Рассмотрим один тезис, вошедший в статью Коммерсанта с броским названием «Из ипотеки не получаются ценные бумаги». Цитата Коммерсанта «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило оценку перспектив секьюритизации ипотеки на российском рынке в течение ближайших четырех лет. Если в начале года агентство рассчитывало секьюритизировать к 2020 году 45% всей ежегодной выдачи ипотеки в стране, то теперь к тому же сроку — всего 8%».

Поводом для этого тезиса послужила официальная публикация паспорта приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Опустим мелкую неточность, что Паспорт утвержден не Минстроем, как пишет Коммерсант, а президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8).

Для корректности обсуждения позаимствуем из газеты три абзаца полностью.

Как следует из размещенного на сайте правительства паспорта проекта "Ипотека и арендное жилье", утвержденного Минстроем, АИЖК прогнозирует, что в 2017 году объем ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством агентства составит 50 млрд руб., в 2018 году — 100 млрд руб., в 2019 году — 150 млрд руб., а в 2020 году — 200 млрд руб. А соотношение ипотеки, под которую выпущены данные бумаги, к ежегодному объему выдачи ипотечных ссуд за соответствующие периоды вырастет с 3% до 8% к 2020 году. Сам объем выдачи ипотеки в 2020 году, согласно документу Минстроя, составит 2,5 трлн руб., при 1,7 трлн руб., ожидаемых по итогам 2017 года.
При этом в утвержденной в феврале 2016 года Стратегии развития АИЖК на 2016-2020 годы (имеется в распоряжении "Ъ") сообщалось, что в "прогнозном периоде ожидается восьмикратный рост российского рынка ИЦБ, в том числе за счет повышения доли выпущенных через "фабрику" ИЦБ новых ипотечных ценных бумаг до уровня около 45%... в 2020 году".
Таким образом, за девять месяцев прогнозы АИЖК в отношении реализации его ставки на рынок секьюритизации ипотеки стали существенно скромнее.  Конец цитаты.

Дальнейший текст статьи Коммерсанта посвящен обсуждению этих тезисов. Воспользуемся первоисточниками.

Первоисточник номер один. В упомянутом выше паспорте проекта показатели выпуска ИЦБ упомянуты 2 раза. Для простоты берем только 2020 год. Фиксируем результаты проекта из документа.

Первое. Объем ежегодно выпускаемых ИЦБ с поручительством АИЖК к 2020 году - 200 млрд руб. Показатель помечен как аналитический, то есть не как плановый результат проекта, а расчетный ориентир.

Особо стоит отметить, что в рабочей версии документа, который был представлен на сайте Минстроя, было указано в качестве  контрольной точки «Достижение доли ипотеки, фондируемой за счет ИЦБ с поручительством АИЖК, в размере 40% к 01.01.2025. Абсолютные объемы выпуска ИЦБ не были приведены.

Второе. В качестве результатов проекта указано: «Выпущены ипотечные ценные бумаги с поручительством АО "АИЖК". Доля выпуска ИЦБ с поручительством АО "АИЖК" к концу 2020 года составляет не менее 40% всего выпуска ИЦБ».

Первоисточник номер два. Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016–2020 гг. Утверждена решением Наблюдательного совета акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищного кредитованию».

Протокол от 26.02.2016 г. №1/14. На стр. 7., стр. 27 указано: "Доля выпущенных с поддержкой АО «АИЖК» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году."

Первоисточник номер три. Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере на период 2016–2020 гг. Точная дата утверждения не известна. Имеющийся в распоряжении Аналитического центра Русипотеки текст датирован 14.07.2016.

Стр. 3. "Основным результатом реализации Программы станет: увеличение доли АИЖК на рынке ипотечного кредитования до 45% от объема ипотечных жилищных кредитов, выданных в 2020 году."

Стр. 25. "Рост объемов рефинансирования с использованием механизмов Фабрики ИЦБ до 45% от объема ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов обеспечит снижение средних ставок на 0,8-1,5% годовых. Совокупный объем финансирования ипотечного рынка с участием АИЖК в 2016–2020 гг. составит около 1,9 трлн рублей, доля ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК, возрастет с 6% в 2016 году до 45% в 2020 году."

Сведем данные из первоисточников в таблицу 1.

Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК из первоисточников

Выводы из анализа первоисточников.

1. Терминологическое разнообразие ключевых показателей.
2. Принципиальное изменение базы для вычисления процентной базы – от объема ипотечного кредитования к объему выпуска ИЦБ.

Ответ на вопрос как совместить долю в 8 % и долю в 45 % с полным выполнением планов по секьюритизации в ответах АИЖК пока найти не удалось

Коммерсантъ заметил изменение доли ИЦБ к ипотечному кредитованию и отметил, что к 2020 году будет не 45 % , а 8 %.
АИЖК выступил со своими комментариями (таб. 2).

Таблица 2. Комментарии АИЖК

Предположим, что ответ кроется в двух тезисах:

1. Цели, указанные в стратегии АИЖК, будут достигаться по разным направлениям. Часть показателей, заложенных в стратегию, запланирована к реализации в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».

2. Проектный подход предусматривает минимальные обязательные KPI конкретного направления (достижение которых позволит реализовать общую цель проекта), а при стратегическом планировании ставится цель с максимально возможными показателями.

Экспертный независимый комментарий - перевыполнять официально утвержденные планы – хорошая практика.

Ограничимся очевидными выводами:

1. Понятен источник для вывода Коммерсанта об изменении планов АИЖК в области секьюритизации.
2. Налицо терминологическое и количественное расхождение показателей деятельности АИЖК в различных документах.
3. Ответ на вопрос как совместить долю в 8 % и долю в 45 % с полным выполнением планов по секьюритизации в ответах АИЖК пока найти не удалось.

P.S. Для полного понимания целей и задач, стоящих перед АИЖК не хватает информации из открытых официальных источников.

Обсудить эти и другие интереснейшие вопросы ипотечного рынка
планируется на III Российском ипотечном конгрессе

РУСИПОТЕКА, 05.11.2016