Осенний забег популизма к доступности ипотечного кредитования
Вклад ипотечного кредитования в сферу недвижимости и банковского дела очевиден, потенциально затрагивает интересы миллионов граждан, что нашло отражение в разнообразных предвыборных инициативах.
Цель предложений — сделать жилье более доступным. Под доступным жильем понимается его приобретение, а ипотечный кредит воспринимается как мощный инструмент решения социально-экономических задач. Зачастую многие из предлагаемых задач уже решены или их вообще не надо решать с помощью ипотечного кредита. Кредит — банковский продукт, соответственно, банки также являются темой обсуждения.
Количество озвучиваемых мыслей нарастает так стремительно, что можно составить целый сборник для дальнейшего использования в различных целях. Ниже приведен незначительный фрагмент информационного потока.
• ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ •
Главная особенность большинства предложений — популизм, который проявляется в двух основных моментах. Во-первых, обозначается условно правильная цель. Во-вторых, делается определенное предложение, призванное движение к цели резко ускорить. Предложение затрагивает только часть проблемы и выглядит красиво для людей, которые не должны знать особенности различных видов бизнеса.
Очевидно, что популизм как техника основывается на игнорировании системного подхода к решению сложных задач. В ряде случаев такой прием применяется осмысленно, а в ряде случаев из-за незнания авторами обсуждаемого предмета. Общей чертой популизма является отсутствие необходимости исполнять предложенное и отсутствие ответственности за успех предложений.
Перед рассмотрением частных популистских инициатив подвергнем осмыслению саму «благородную» цель увеличения доступности жилья.
Выскажем смелое предположение, что увеличение доступности является не главной целью, а только одним из средств реализации конституционного права на жилище. С практической точки зрения это означает, что жилья должно быть много, оно должно быть комфортным, его можно купить или арендовать. Обязательное добавление в обязанности государства — помочь тем, кто это сделать самостоятельно не может.
Напомним формализованные критерии для измерения доступности жилья и ипотечного кредитования. В упрощенном виде они выглядят следующим образом.
Коэффициент доступности жилья определяется соотношением между средней рыночной стоимостью стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и средним годовым совокупным денежным доходом семьи, состоящей из трех человек. В качестве целевого ориентира предполагается, что к 2020 году понадобится 1,8 года ожидания для такого условного приобретения.
Доступность ипотечного кредитования определяется в два этапа. На первом этапе рассчитывается семейный доход, необходимый для приобретения стандартной квартиры в кредит на условиях 30% собственного взноса. Считается, что на кредит семья может тратить не более 35% своего дохода. Ставка кредитования и стоимость квадратного метра усредняются для первичного и вторичного рынка недвижимости. Доход семьи рассчитывается исходя из уровня среднедушевого денежного дохода и среднего размера семьи (три человека).
На втором этапе считается доля семей, доход которых превышает уровень, необходимый для получения условного ипотечного кредита.
Целевой ориентир к 2020 году звучит так: доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в общем количестве семей должна достичь 50%.
При расчете всех индексов используется ограниченное количество параметров, включая самые важные:
- стоимость квадратного метра
- среднедушевой доход
- средняя ставка ипотечного кредитования
Следующая группа параметров является вторичной, то есть важной для конкретного расчета, но являющихся следствием иных факторов, в том числе:
- срок кредита
- размер первоначального взноса
Параметры первой группы являются индикаторами социально-экономического развития страны в целом и развития банковской и строительной отраслей в частности. С точки зрения системной логики влиять надо не на индикаторы, а на экономику. Но тогда очень трудно предложить что-то красивое и яркое, а надо работать долго и последовательно.
Посмотрим, как предложения из осеннего забега популизма влияют на увеличение доступности жилья и связи с упомянутыми выше индикаторами.
Первая идея: без банков финансирование будет дешевле
Высказывается предположение, что дорогие кредиты связаны с деятельностью банков и сокращение работы через банки ускорит развитие. Кредитовать надо, по мнению автора, напрямую с использованием бюджетных средств. В итоге все строительство станет намного дешевле. С точки зрения критериев доступности такая идея должна повлиять на стоимость квадратных метров.
Популизм идеи проявляется в непонимании того, что стоимость квадратных метров определяется не только затратами, но и их количеством, то есть предложением и конкуренцией. Инвестирование из бюджета количество квадратных метров резко сократит. Это следует из основных следующих соображений:
Размер бюджета меньше, чем количество денег в банковской системе. Одни только вклады населения имеют больший объем.
При банковском кредитовании любая инвестиция в бизнес складывается из двух источников: средств заемщика и кредита. Кредит, в свою очередь, банк выдает из имеющихся у него пассивов. Пассивы банк получает, в том числе, из средств юридических и физических лиц. Этот простой, но эффективный механизм корме банков никто воспроизвести не может. Банки мультиплицируют ресурсы и работают насосом, который довольно хорошо контролирует, что и как он качает.
Вторая идея: без процентов жизнь прекрасна
Предлагается отдельным категориям граждан ипотечный кредит выдавать с полной компенсацией процентов по кредиту.
Ставка кредитования оказывает существенное влияние на доступность, но полная компенсация процентов за период ипотечного кредита составляет значительную сумму, близкую к размеру кредита и усредненно равную 70% стоимости жилья.
Очевидно, такую компенсацию планируется проводить за счет бюджета, и она не может распространяться на значительное число граждан.
Компенсация всех процентов по кредиту подразумевает стимулирование приобретения жилья для тех граждан, которых по каким-то причинам власти должны обеспечить жильем данной территории.
А зачем вообще приобретать жилье для решения жилищной проблемы в данном случае? Может быть, стоит задуматься и построить дома, которые предложить в аренду. Размер средств, предназначенных для помощи, позволяет. В обоих случаях строительная отрасль получает объем работы, а вот жилье в собственность граждан не передается и позволит помочь большему числу семей. Например, три раза по 10 лет предоставления квартиры в аренду, что достаточно для обеспечения жильем дефицитного специалиста в любом месте.
Идея звучит красиво, но не дает ответ на вопрос: зачем?
Третья идея: аннуитетный платеж очень несправедлив, и его использование банками надо ограничить
Идея старая, но возникающая вновь и вновь. Аннуитетный платеж вычисляется так чтобы обеспечить одинаковые выплаты в течение всего срока кредита. Ежемесячно банк начисляет проценты, вычитает их из суммы платежа, а остаток вычитает из основного долга. То есть, каждый месяц соотношение долга и процентов в платеже меняется.
Предлагается использовать другой расчет выплат, предполагая, что он будет более справедлив, а доступность жилья возрастет. Обычно предлагается дифференцированный платеж, при котором основной долг гасится равными частями. Ежемесячный платеж неравномерный и уменьшающийся со временем. В первые месяцы он существенно выше аннуитета.
Проведем сравнение с помощью простого примера, когда выдается кредит 3,5 млн рублей по ставке 12% на 10 лет. Выплаты по кредиту — не более 50% от ежемесячного дохода.
Аннуитетный расчет. Ежемесячный платеж — 50 214 рублей. Потребный доход — 100 500 рублей. Суммарные выплаты по кредиту — 6 025 780 рублей.
Дифференцированный кредит. Первый ежемесячный платеж — 64 167 рублей. Последний платеж — 29 458 рублей. Выплаты по кредиту — 5 617 500 рублей. Потребный доход — 128 000 рублей.
Какой кредит может получить заемщик при доходе 128 000 рублей? При аннуитетном кредите — 4 460 000 рублей. При дифференцированном кредите — 3 500 000 рублей.
Суммарные выплаты при аннуитетном кредите больше на 7,2%. Это так называемая переплата, или проявление несправедливости.
Размер выдаваемого аннуитетного кредита при одинаковых доходах выше на 27,4%, а это уже доступность.
• ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ •
Примерно через 49 месяцев в случае дифференцированного кредита платеж с начальных 64 167 рублей уменьшится до аннуитетных 50 214 рублей. При расчетах сделано предположение, что банк не будет игнорировать, что 48 месяцев платеж заемщика будет превышать 50% от ежемесячного дохода, а выдаст кредит на основании нагрузки первых месяцев.
Для завершения обсуждения этой идеи можно задать вопросы человеку, который готовится приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита.
Первый вопрос. Вам важно увеличение кредита на 27%, что составляет 960 000 рублей (4 460 000–3 500 000)?
Второй вопрос. Готовы ли вы платить в первые месяцы 64 000 рублей вместо 50 000 рублей? Не забудьте спросить, всю ли мебель человек купил и нужен ли ему минимальный ремонт.
Третий вопрос. Что важнее — решение жилищных проблем или переплата по кредиту 7% за 10 лет?
Вывод прост. Третья идея влияет на доступность отрицательно, на справедливость несущественно.
Четвертая идея: ипотечный кредит по ставке 7% годовых — и все проблемы будут решены
В рамках этой идеи обещается строительный и ипотечный бум. В результате количество квартир и их владельцев резко возрастет. Ставка предлагается в первую очередь для покупателей квартир в новостройках.
Эта идея самая интересная для рассмотрения. Ставка 7% — безусловный праздник для всех участников рынка. Главный вопрос: за чей счет праздник и сколько он продлится? Такие праздники всегда за счет бюджета, а продолжаются до момента, когда рыночные ставки сами снизятся до 7%. Предполагается, что бюджетные вложения окупятся через возврат средств в виде налогов. В оптимистичном варианте такая идея обойдется не менее чем в 300 млрд рублей с неочевидным периодом возврата бюджетных средств.
Покупатели должны иметь первоначальный взнос, на накопление которого ставка кредита не влияет. А если экономика растет медленно и ставки не снижаются, то государство должно неограниченно долго планировать и осуществлять бюджетные траты. Администрирование такой программы потребует серьезного напряжения. Размер компенсации надо считать каждый месяц для всех кредиторов.
Очевидно, что есть альтернативные вложения. Например, ускорить развитие рынка ипотечных ценных бумаг, которые можно выкупить. Мало того что инвестиция возвратная, так и ставка кредитования снизится для всего рынка.
Стоит добавить, что ипотечный кредит физическому лицу способствует реализации уже строящихся квартир, но не так быстро влияет на новые площадки.
Получается красивая дорогая идея с неочевидной эффективностью.
Каждый день приносит нам новые примеры замечательных идей, не имеющих отношения к практическому увеличению доступности жилья.
Наши постоянные читатели легко разберутся в этих идеях и не забудут правило: «Осторожно — популизм!»
РУСИПОТЕКА, 17.09.2016
