Потенциал для снижения ипотечных ставок есть, и его нужно использовать
По данным Центрального банка (ЦБ) России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в июле нынешнего года составила 12,99%. Такой высокий уровень кредитной нагрузки не только отпугивает потенциальных заемщиков, но и тормозит рост объемов жилищного строительства, а вместе с ним и развитие целого ряда других отраслей. Однако исправить эту ситуацию можно без каких-либо бюджетных вливаний, а за счет простой корректировки денежно-кредитной политики регулятора.
Фраза о том, что высокие процентные ставки по ипотеке делают покупку жилья практически невозможной, уже успела, что называется, «набить оскомину». Сегодня редкие банки выдают ипотечные кредиты по ставке меньше 10% годовых. Такие предложения практически всегда появляются в рамках спецпроектов и, как правило, расходятся как «горячие пирожки». Тем, кому повезло меньше — а таких абсолютное большинство, — приходится выбирать из того, что есть.
Принято считать, что подобная ситуация является прямым следствием денежно-кредитной политики российского ЦБ. Регулятор удерживает ключевую ставку, выступающую в роли «отправной точки» кредитования коммерческих банков, выше 10%, тем самым решая задачу по сдерживанию инфляции.
• ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ •
Однако если абстрагироваться от мантры о том, что снижение ключевой ставки автоматически влечет за собой обесценивание рубля, и сосредоточиться на преимуществах, которые дает повышение доступности ипотечного кредитования, то вырисовывается совершенно иная ситуация.
Потенциал для снижения ипотечных ставок есть, и его нужно использовать. В настоящее время ЦБ располагает огромными объемами незадействованной денежной массы, и направление даже малой ее части в сегмент ипотечного кредитования способно радикально изменить ситуацию с доступностью жилья экономкласса.
Достичь этих изменений можно за счет запуска широкой программы государственного финансового обеспечения ипотеки, которая будет функционировать по аналогии с уже действующей программой кредитной поддержки малого и среднего бизнеса. Примечательно, что ее реализация не потребует дополнительных бюджетных вливаний, а наоборот, приведет к увеличению доходов бюджета за счет роста финансовых отчислений в казну со стороны ЦБ.
Запуск такой программы именно в сегменте жилья экономкласса релевантен по двум причинам. Во-первых, это наличие надежного обеспечения подобных проектов. Сегодня при оформлении ипотечного кредита заемщик помимо солидного первого взноса (20–50% от стоимости жилья) также закладывает банку и саму квартиру. И даже в случае банкротства или, не дай Бог, смерти заемщика объем финансовых потерь для банка будет минимальным.
Другая причина — стабильная платежеспособность ипотечных заемщиков. В абсолютном большинстве случаев ипотечные кредиты на покупку жилья берут «хорошие» клиенты с чистой кредитной историей. Как правило, это молодые семьи, которые впервые принимают на себя столь серьезные финансовые обязательства, предварительно хорошо подумав и оценив риски. В результате помимо надежного обеспечения банк также получает и качественных заемщиков.
Во всем мире рефинансирование ипотеки происходит по специальным сниженным ставкам, и нет причин, мешающих внедрить эту практику в России.
Снижение ипотечных ставок ниже уровня ключевой ставки несет в себе целый ряд преимуществ.
Во-первых, происходит формирование устойчивого спроса на жилье, что влечет увеличение объемов строительства. Во-вторых, при стабильном спросе банки получают возможность предлагать строителям более выгодные условия кредитования за счет снижения итоговой стоимости жилья. Наконец, повышение доступности ипотеки ведет к конвертации валютных сбережений граждан в рубли, что положительно сказывается на стабильности курса российской валюты.
Иными словами, от снижения ипотечных ставок выигрывают не только заемщики, но и строители, и банки, и государство. При этом строительство выступает «локомотивом» экономического роста для целого комплекса других отраслей — производства строительных и отделочных материалов, энергетики, розничной торговли и т.д. Их дальнейшее развитие неизменно приводит к увеличению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Возникает пресловутый «мультипликативный эффект», когда исправление ситуации в одной отрасли выливается в комплексное экономическое развитие. Сегодня для этого достаточно, чтобы ЦБ установил ставку по ипотечным кредитам для коммерческих банков на уровне 4,5% при условии, что ставка для конечных потребителей не превысит 7,5%.
Известия, 01.09.2016
