Реформа АИЖК: новый смысл старой деятельности
Как изменит реформа АИЖК ипотечный рынок и жилищную сферу? Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с момента создания в 1997 году прошло различные фазы своего развития, но всегда выступало катализатором развития рынка ипотечного кредитования, выполняя многочисленные функции, среди которых:
- самостоятельная работа на рынке ипотечного кредитования, что способствовало конкуренции и региональному развитию
- развитие законодательной базы для ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг (ИЦБ)
- развитие инфраструктурных услуг в сфере ИЦБ
- оказание различной помощи в рефинансировании ипотечных кредитов, в том числе помощь небольшим участникам ипотечного бизнеса
В дальнейшем добавилась работа по финансированию жилищного строительства и развитию ипотечного страхования.
Как участник ипотечного рынка АИЖК выкупало закладные у кредиторов, непосредственно работающих с населением, что оказало положительное влияние на ипотечный рынок в кризис 2008–2009 годов, когда доля АИЖК резко возросла (таблица 1).
При наличии у АИЖК банковской лицензии агентство играло бы активную роль в Высшей ипотечной лиге (проект «Русипотеки»). В качестве иллюстрации специфики деятельности АИЖК отметим работу по социальным программам с необходимостью предоставления особых условий. В 2014 году такие программы достигли 56% в объеме выкупа АИЖК.
Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК на рынке ипотечного жилищного кредитования
Источник: РУСИПОТЕКА
Представленные данные охватывают только часть деятельности АИЖК, но и их достаточно для объяснения нашего интереса к такому игроку ипотечного (и не только) рынка. Начиная с 2015 года скорость внутренних и внешних изменений многократно возросла, что позволяет назвать этот процесс реформой или революционными изменениями.
Формально-организационную сторону реформы можно представить шестью основными шагами (таблица 2).
Таблица 2. Формальные шаги реформы АИЖК
|
Шаг |
Дата |
Событие |
Результат |
|
|
|
|
Главой Минстроя озвучено создание новой структуры на базе АИЖК для решения более сложных задач, которые включают в себя не только развитие ипотеки, но и развитие инфраструктуры и выделение земельных участков. Ожидание эффекта от синергии компетенций всех ныне существующих государственных институтов развития на рынке жилья - от реализации земельных участков до продажи готового жилья гражданам. |
|
|
|
«О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» |
Цели: содействие проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышение доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере. Утверждена передача в состав АИЖК из Минстроя Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). |
|
|
|
|
|
|
|
|
«О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» |
|
|
Шаг 5 |
26.02.2016 |
Наблюдательным советом утверждена Стратегия развития Единого института в жилищной сфере на период 2016-2020 гг. |
Принципы, заложенные в проекте, утверждены. Первый этап реформы завершен. |
|
|
|
|
Главная задача нового бренда - позиционирование Единого института развития в жилищной сфере в b2b и в b2c-аудиториях в качестве крупной компании, созданной Правительством РФ, которая формирует тенденции на рынке жилищного строительства и ипотеки. |
Источник: РУСИПОТЕКА
За прошедшие 11 месяцев кроме шагов, формализующих реформу, совершены практические действия, закрепляющие изменения. Наиболее запомнившиеся из них с подзаголовком «от слов к делу» можно условно распределить по группам: оптимизация, эксперименты, подтверждение (таблица 3).
Таблица 3. Практическое подтверждение реформы АИЖК по направлениям
|
Шаг |
Дата |
Событие |
Результат |
|
|
|
|
Главой Минстроя озвучено создание новой структуры на базе АИЖК для решения более сложных задач, которые включают в себя не только развитие ипотеки, но и развитие инфраструктуры и выделение земельных участков. Ожидание эффекта от синергии компетенций всех ныне существующих государственных институтов развития на рынке жилья - от реализации земельных участков до продажи готового жилья гражданам. |
|
|
|
«О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» |
Цели: содействие проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышение доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере. Утверждена передача в состав АИЖК из Минстроя Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). |
|
|
|
|
|
|
|
|
«О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Главная задача нового бренда - позиционирование Единого института развития в жилищной сфере в b2b и в b2c-аудиториях в качестве крупной компании, созданной Правительством РФ, которая формирует тенденции на рынке жилищного строительства и ипотеки. |
Большее количество мероприятий именно в первом столбце таблицы характерно для первого периода реформ. После экскурса в историю реформы АИЖК можно вернуться к поиску смысла этого процесса. Вероятно, что смысл рассматриваемой реформы отличается для различных сторон, к которым можно отнести:
- собственника (правительство РФ)
- менеджмент АИЖК
- строительную отрасль
- население
- коммерческие банки, работающие на ипотечном рынке
Предположим, что АО АИЖК через бренд ДОМ.РФ будет сводить воедино интересы всех сторон и превращаться в единый институт развития в жилищной сфере. На основе материалов стратегии предложим следующее схематичное представление (рисунок 1) деятельности обновленного АО АИЖК, считая, что достижение такой деятельности и определяет смысл реформирования.
Рис. 1. Деятельность АО АИЖК после реформирования
Поиск смысла влечет за собой оценку реформы. Объективная оценка реформирования АИЖК является непростой задачей из-за недостатка критериев такой оценки. Представленное выше графическое отражение смысла реформы АИЖК иллюстрирует идею, но не предлагает оцениваемых показателей.
В законе о создании единого института развития в жилищной сфере количественные ориентиры деятельности отсутствуют. Причем при первоначальном обсуждении законопроекта в марте 2015 года в сопроводительной документации приводились ключевые показатели деятельности АИЖК на период после реформы.
В утвержденной стратегии можно найти следующие ориентиры основной деятельности. «Результатом реализации стратегии АО АИЖК станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АО АИЖК новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году».
К этому можно добавить сформулированную в цифрах задачу ежегодного снижения операционных затрат на 2–3% и многократно повторяемую задачу увеличения прибыльности.
Имея в распоряжении такие исходные данные, предлагаются следующие соображения по оценке результатов реформирования АО АИЖК.
Первое. Система показателей, которую образуют два комплексных параметра: степень влияния на жилищную сферу и прибыльность головной компании. Степень влияния должна измеряться по всем направлениям деятельности.
Отдельного исследования требует оценка эффективности влияния на жилищную сферу. Тем не менее, динамическое сравнение совокупности двух предлагаемых показателей даст почву для оценки реформы.
Второе. Периодичность измерения — ежегодно. Причем 2015 год можно признать переходным, а его результаты использовать для отладки методов оценки.
Вместо заключения
Одной фразой смысл обсуждаемой реформы можно выразить так: целью реформы АИЖК является изменение степени и эффективности влияния на жилищную сферу.
«Русипотека» продолжит исследование результатов превращения АО АИЖК в единый институт развития в жилищной сфере и постарается найти практический смысл реформы для всех заинтересованных сторон.
РУСИПОТЕКА, 07.04.2016
