Вениамин Голубицкий: В 2017 году строительный рынок ощутимо просядет
Проблема спроса является сегодня ключевой для российских девелоперов, и, если его удастся сохранить хотя бы на существующем уровне, все остальное уже не так страшно, рассказал в интервью "РИА Недвижимость" президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
- Вениамин Максович, как сегодня себя чувствуют застройщики?
Конечно, сейчас компаниям приходится сложно. Когда рынок каким-то образом сокращается или нарушается платежеспособный баланс — вы начинаете это остро ощущать.
Если говорить о девелоперах, то главная проблема для них — денег мало, деньги дорогие. К тому же в борьбе за покупателя приходится конкурировать в значительной мере ценой. Покупатель же в этих условиях себя ведет правильно, он требователен и капризен, потому что сейчас его время.
Но гораздо хуже себя чувствуют подрядные организации. Заимствовать в банках им еще труднее, чем девелоперам, с авансированием строек тоже все не так блестяще. А ведь это зачастую большие коллективы, которые нужно содержать, и если доходит до сокращений, то такие вещи всегда болезненны. Причем наиболее остра проблема в регионах, там нет таких мощных подрядчиков, как в Москве, и имеющиеся оказались сильнее уязвлены кризисом.
- Вам тоже сложно находить подрядчиков или у вас давние проверенные партнеры?
У нас есть давние партнеры, но при этом мы в случае с каждым объектом проводим тендер, оцениваем состояние компании, особенно внимательно смотрим на финансовую устойчивость. Случалось, что приходилось заменять подрядчиков, они не справлялись.
- Не выгоднее ли в таких условиях создать дочернюю подрядную компанию?
Нет, не выгоднее. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, девелоперы должны заниматься девелопментом, а строители — стройкой. Так устроено во всем мире, рано или поздно, я думаю, так будет и в России.
Если вы имеете в своей компании и девелоперские структуры, и подрядные, и производителей стройматериалов, то вам приходится делить между ними маржу. Если ваши структуры продают вам стройматериалы дешевле — значит, они недополучают то, что могли бы получить на рынке. Если ваши строители строят вам дешевле — опять же, они недополучают. А если вы им переплачиваете — значит, недобираете девелоперскую маржу. Поэтому я убежденный противник такого рода структур, хотя есть и другие точки зрения.
- Есть мнения, что по российским девелоперам ударил уход турецких подрядчиков…
По нам он никак не ударил, поскольку мы работаем в эконом-классе, а для этого сегмента зарубежные подрядчики довольно дороги и экзотичны. Те, кто строит элитное жилье или близкое к нему по классу, наверно, ощутили их уход.
Вообще я не думаю, что главная проблема нашего девелоперского рынка — это уход турецких подрядчиков. В этом плане мы как раз-то с импортозамещением легко справимся. Важнее, что подорожали некоторые материалы с учетом валютной составляющей, особенно в элитном сегменте. В этих условиях приходится внимательно следить, что происходит с биржевыми продуктами, с металлом и так далее.
В целом же главная проблема рынка — это все-таки проблема спроса. Если его удастся поддержать хотя бы на существующем уровне, то все остальное на этом фоне не так страшно. Да, цены с валютной составляющей существенно изменились, но, может, это даже во благо рынка. Да, норма прибыли уменьшилась, это тоже не так страшно. Вопрос — хватит ли у потребителя денег, и не раздуваются ли у нас сейчас пузыри на рынке. Ведь объемы жилья на рынке за последний год значительно увеличились. Я думаю, они увеличились из-за того, что остановить проект опаснее и дороже, чем его продолжить и завершить. Это закон кризиса — если у тебя объект в высокой степени готовности, то его надо не останавливать, а завершать. Поэтому те девелоперы, у которых большие заделы, старались не останавливаться.
- Что бы вы посоветовали властям или профессиональному сообществу для исправления ситуации?
Мы все понимаем, что больших финансовых возможностей сегодня у власти нет. И, в отличие от кризиса 2008 года, власть субсидировать стройку практически не может. Она поддержала рынок через субсидирование ипотеки, и больше этого она, наверно, вряд ли может что-то сделать.
При этом власть могла бы ослабить налоговое бремя. В тех же регионах пытаются абсурдным образом повысить налоговую нагрузку на девелоперов. Но нужно понимать, что сегодня у девелопера нет "жирка", запаса прочности, чтобы накладывать на него все больше обязательств. Заставлять строить те же социальные объекты в проектах — это не лучшая стратегия. Опять же, требования о создании рабочих мест. Все это замечательно, но это не дело девелопера, как минимум это должны делать совместно бизнесмены и власти. Хотя бы потому, что созданные рабочие места и производства должны вписываться в экономическую ситуацию.
На самом деле у России есть один мощнейший ресурс — это земля, за счет которой можно поддержать девелопера. Хотя здесь нужно понимать — девелопер будет вкладывать деньги в обработку земли и ее застройку только в том случае, если участок несет в себе будущие возможности для него.
Сегодня много обсуждается арендное жилье. Понятно, что для создания модели арендного жилья оно должно быть каким-то образом субсидировано. Деньгами субсидировать в нынешних условиях тяжело. Наверно, можно субсидировать за счет земельного ресурса. Например, девелопер получает участок, часть его застраивает коммерческим жильем, за счет продажи которого сам же и субсидирует арендное жилье, возводимое на другой части участка. Мне кажется, что если бы мы правильно проработали такую модель, это станет поддержкой рынка, возрастут объемы возводимого жилья и дополнительные земли вовлекутся в оборот.
- Давайте теперь поговорим о некоторых ваших проектах. На прошедшей недавно во Франции выставке MIPIM вы представляли проект застройки бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону, расскажите о нем?
Это крупный проект, рассчитанный примерно на 15-20 лет. В его рамках мы планируем построить на участке в 400 гектаров 3,9 миллиона квадратных метров, включая 750 тысяч квадратных метров социальных объектов, 350 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составит порядка 200 миллиардов рублей, примерно 30% из которых — собственные средства, остальное — банковское финансирование плюс мы готовы рассматривать соинвесторов.
Строительство начнется, скорее всего, в 2018 году и будет вестись в несколько этапов. Сейчас идет стадия согласования и различных административных процедур.
Одной из интересных особенностей будущего микрорайона станет пешеходная зона площадью 15 гектаров, преобразованная из взлетно-посадочной полосы. Концепция проекта, кстати, разработана французским архитектурным бюро Антони Бешу.
- Также у вас есть проект в Перми…
Да, в самом центре Перми мы начали новый крупный проект под названием "Гулливер". Его концепцию также разработал Бешу. Это очень интересный проект, ничего аналогичного в Перми нет, он фактически станет высотной доминантой города. Интерес к проекту можно увидеть хотя бы по продажам — мы их едва открыли, и уже продали практически 40% первой очереди.
В Перми у нас есть еще один проект — редевелопмент бывшей табачной фабрики "Астра", которая также находится в центре. Тоже уникальный архитектурный проект. В рамках реновации мы восстановили полностью разрушенные торговые ряды 19 века, создали там торговые площади и жилье, фактически элитного класса, по крайней мере, по пермским понятиям.
- В Перми вы также хотели построить транспортно-пересадочный узел?
Мы пока только думаем об этом. Пока еще рано говорить о каких-то конкретных результатах, но такого рода проекты мы рассматриваем. Это касается не только Перми, но и Москвы и Екатеринбурга.
- Как обстоят дела в "Академическом" в Екатеринбурге?
"Академический" не снижает темпов своего развития. Активно наращиваем инфраструктуру, например, сейчас там строится третья школа, уже построено восемь детсадов. Сейчас переходим к застройке центральной части участка, где планируется создать наиболее высотные объекты и офисные здания, а также благоустроить парк.
Помимо прочего мы предполагаем создать в микрорайоне медицинский кластер. Идея заключается в том, чтобы перенести многочисленные медицинские учреждения в одну точку и повысить их эффективность за счет синергии. Процесс уже пошел, сейчас переносится Институт материнства и детства, обсуждается также вопрос о переносе туда Медицинского университета.
Ежегодно в "Академическом" мы продаем больше ста тысяч квадратных метров, что для одной локации очень сильный результат. Более 40 тысяч человек уже заселились.
- А как там с транспортной инфраструктурой?
С дорогами там все нормально, дороги постоянно строятся. Единственный вопрос, который сегодня обсуждается — скоростной трамвай. Сейчас не лучшее время для него, но, тем не менее, мы планируем решить этот вопрос.
- Считается, что сейчас не лучшее время для запуска новых проектов, но все-таки — планируете ли вы что-то новое, еще не анонсированное?
Планируем. У нас есть площадки в Москве, которые сейчас находятся в подготовительной стадии, и когда появятся конкретные результаты, мы представим проекты.
- Мы начали разговор с текущей ситуации, а можете дать прогноз, как она будет развиваться?
В этом году, скорее всего, существенного падения объемов строительства не произойдет. Но уже в 2017-м году рынок просядет, потому что сегодня мало кто начинает новые проекты. Насколько он просядет — прогнозировать не возьмусь, но ощутимо.
Еще сложнее спрогнозировать восстановление. Возвращение рынка в фазу роста зависит, к сожалению, не только от самого рынка, но и от многих геополитических процессов.
РИА Новости, 31.03.2016
Беседовал Константин Балакин
