Юлия Гордеева: Таким доступным жилье не было последние десять лет
Об основных трендах отечественного рынка недвижимости, и в частности о том, что в перспективе цены на недвижимость начнут обгонять инфляцию, читателям БН рассказала старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева.
– Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости?
В номинальном выражении доходы населения остались на прежнем уровне. Поэтому для покупателей недвижимость дороже не стала, и возможность приобретения жилья сохранилась. К тому же государство развернуло программу субсидируемой ипотеки с привлекательными процентными ставками.
И когда граждане увидели определенную стабилизацию экономической обстановки, они вернулись на рынок. Говорить об оживлении рынка недвижимости стало возможно уже со второй половины прошлого года. Это подтверждается отчетностью ряда застройщиков об увеличении спроса в третьем и четвертом кварталах 2015 года.
Сейчас у нас в среднем по стране продажи находятся на уровне вполне благополучного 2013 года. Это очень позитивные цифры в текущей макроситуации.
– На ваш взгляд, именно сейчас рынок по ценам находится на дне?
Полагаю, что дальнейшего существенного снижения цен в целом по рынку ждать уже не стоит. Однако сейчас по инерции вводится избыточное число объектов. И, чтобы обеспечить продажи, некоторые застройщики могут идти на резкое снижение цен на ранних этапах строительства для привлечения внимания к проектам.
Если же взглянуть на вопрос со статистической точки зрения, то становится очевидным: таким доступным жилье не было последние десять лет. При этом наш рынок нельзя назвать насытившимся. Например, у нас обеспеченность жильем на душу населения ниже, чем в Китае. Да еще и фонд достаточно ветхий, и его, конечно же, необходимо замещать. Неудивительно, что первичное жилье обгоняет по спросу вторичное – стоимость примерно равна, однако качество новых объектов лучше.
– А есть фактор, по которому можно однозначно судить, прошел рынок дно или нет?
Цены, конечно же, важны, но главное – смотреть на объемы продаж. Ведь когда потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, застройщики не спешат официально снижать цены. Они скорее делают это завуалированно, поскольку после публичного объявления о снижении цены восстановить ее труднее, чем просто избавиться от скидок. Поэтому при восстановлении спроса сначала следует ожидать увеличения объема сделок, когда покупатели возвращаются на рынок, а потом уже и роста цен по мере вымывания лишнего предложения с рынка.
– На что следует ориентироваться гражданам, планирующим купить квартиру не в течение ближайших двух лет, а позже?
В долгосрочной перспективе мы можем ожидать дальнейшего расслоения цен. Так что лучше всего купить квартиру в новостройке на начальном этапе строительства – таким образом ваша инвестиция вырастет в цене к моменту сдачи дома и будет защищена от цикличного колебания цен и структурных изменений рынка в более долгосрочной перспективе.
В целом же даже после кардинального улучшения макроэкономической обстановки ожидать 30-40-процентного роста цен в год, как это происходило до 2006-го, не следует. Хотя в долгосрочной перспективе цены на жилье, как правило, растут вслед за инфляцией. Кстати, на горизонте десятилетия мы, как и вся Европа, столкнемся с демографической ямой, что объективно приведет к выбросу на рынок большого количества вторичного жилья и не будет способствовать росту цен.
– А что вы скажете о поведении частных инвесторов?
Мы ежеквартально делаем обзор потребительской уверенности россиян в рамках исследования «Потребительский индекс Иванова» (это исследование охватывает широкий спектр вопросов, относящихся к потребительскому поведению россиян со средним уровнем дохода). И опросы показывают, что покупки квартир с инвестиционной целью продолжаются. Частные инвесторы не ушли с рынка недвижимости. Для меня это немного странно: в последние несколько лет, когда ставки по депозитам были высокими, я бы предпочла хранить деньги в банке. Тем не менее факт остается фактом. Например, по Санкт-Петербургу около 20% граждан, в ближайшие два года планирующих купить квартиру, намерены сделать это с инвестиционной целью.
Правда, обычно покупка планируется для сдачи в аренду, а не с целью последующей продажи, так что в условиях снижающихся ставок ЦБ это вполне оправданная стратегия.
– Значит, инвестору следует ориентироваться на доходы от аренды?
Арендная доходность сегодня находится в районе 6-7% годовых, если мы говорим о жилье эконом-класса. На депозите вы получите больше. Но если мы согласны с тем, что в рублевом измерении недвижимость дорожает хотя бы на несколько процентов в год, то получается сопоставимая с депозитами доходность.
Другое дело, что сегодня на рынке аренды спрос невысок, увеличился срок экспозиции квартир и, как следствие, уменьшилась доходность. Смотря в будущее, впрочем, нужно учитывать и следующий момент. По логике вещей, на фоне снижения инфляции снижение ставок ЦБ РФ должно произойти как минимум к концу года. Соответственно, произойдет новый виток снижения ставок по депозитам. Кроме того, снизится доходность низкорисковых инструментов, тех же облигаций. При этом недвижимость ничего в доходности не потеряет, так как арендные ставки, скорее всего, больше падать не будут. Это должно увеличить привлекательность жилья как инвестиции. Если к арендной доходности добавить еще и инфляцию, то доходность жилья может превышать 10%, что будет весьма привлекательно в условиях ставок по депозитам в 7% и менее.
На коротком временном отрезке цены на недвижимость могут за инфляцией не поспевать, как, например, в прошлом году. Но на отрезке в десять лет это должны быть сопоставимые величины.
Справка БН
Юлия Гордеева окончила Нью-Йоркский университет. Начала карьеру аналитика в нью-йоркском офисе J.P. Morgan Investment Management, где четыре года работала портфельным аналитиком и аналитиком по рынку акций в подразделении Global Emerging Markets. В 2010 и 2011 годах занимала первое место в индивидуальном рейтинге российских аналитиков рынка недвижимости Institutional Investor.
bn.ru, 08.05.2016
Беседовал Игорь Чубаха
