Наталья Селиванова: Рассчитывать на 5-6% по ипотеке в среднесрочной перспективе не следует
После недавнего решения ЦБ о снижении ключевой ставки до 8,5%, они еще немного снизятся. Но рассчитывать на 5-6% годовых в среднесрочной перспективе не следует. О положении на российском рынке ипотеки "Вести.Недвижимость" рассказала руководитель ипотеки компании "БЕСТ-Новострой" Наталья Селиванова.
— Что в настоящее время происходит на отечественном рынке ипотеки?
В этом году рынок жилищного кредитования демонстрирует один рекорд за другим. К примеру, в первом полугодии 2017-го в России объем выдачи жилищных кредитов вырос на 16% до 773 млрд. рублей. Это выше аналогичного рекорда, достигнутого на рынке ипотеки в первом полугодии 2014-го, когда этот показатель составил 769,7 млрд. рублей.
В третьем квартале демонстрация рекордов продолжилась – за 9 месяцев российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму 1,3 триллиона рублей, это на четверть больше, чем за аналогичный период в прошлом году.
По оценкам участников рынка, такой прирост обусловлен увеличением количества кредитов на покупку вторичного жилья (почти на 30% по сравнению с первым полугодием 2016 года). То есть, мы сегодня наблюдаем, как ипотечный рынок меняет направление в сторону докризисной структуры, когда вторичное жилье не отставало по объему выдач от первичного.
Кроме того, уже второй год параллельно снижению ставок растет средняя сумма кредита по ипотеке – то есть, в связи с меньшей долговой нагрузкой, которую влекут за собой высокие ставки, покупатель решается на более существенные суммы кредитов.
— Будут ли снижаться ставки по ипотечным кредитам в различных банках? Правда ли, что ставка по ипотечным кредитам через несколько лет может вообще снизиться до 5-6 процентов?
Ставки по ипотеке в текущем году тоже продемонстрировали рекордное снижение и уже достигли исторического для России минимума – сегодня средневзвешенная ставка составляет около 9-10% годовых, но в некоторых проектах в рамках совместных программ банков и застройщиков ставки начинаются от 6,00 процентов годовых. Благодаря снижению ставок и повышению уровня доступности нового жилья мы уже несколько месяцев подряд фиксируем стабильный прирост ипотечных сделок примерно на 20% ежемесячно.
Что же касается дальнейшего уменьшения процентных ставок, то в ближайшем будущем, после недавнего решения ЦБ о снижении ключевой ставки до 8,5%, они возможно понизятся еще немного. Но рассчитывать на 5-6% в среднесрочной перспективе я бы не стала. Хотя при сохранении нынешней экономической ситуации, на фоне дальнейшего снижения уровня инфляции и ключевой ставки в совокупности с ростом доходов населения, мы к этим ставкам, конечно, придем, но не в ближайшее время.
— Насколько активно работают с ипотекой ведущие девелоперы отечественного рынка?
На мой взгляд, за последние три года сотрудничество банков и девелоперов достигло достаточно высокого уровня, а форматы этого взаимодействия становятся все более эффективными и продуманными. В рамках совместных программ, банки и застройщики сегодня предлагают не только ипотеку без первоначального взноса и даже с отрицательным взносом, но и такие кредиты, по которым процентная ставка едва ли не вдвое ниже среднерыночной. Благодаря этому, жилье сегодня могут приобрести те, кто не мог этого сделать еще 2-3 года назад. К примеру, в одном из подмосковных проектов, который находится у нас на реализации, темпы продаж составляют порядка 70 квартир в месяц. И эта востребованность объясняется не только прекрасными характеристиками проекта, но и широким выбором ипотечных программ с очень привлекательными условиями кредитования, благодаря которым ежемесячный платеж по ипотеке в 12-15 тыс. руб. становится посильным даже для воспитателя детского сада.
— Насколько востребовано сейчас на рынке рефинансирование ипотечных кредитов?
Пока доля желающих рефинансировать прежний ипотечный кредит очень скромная, по нашим оценкам, не более 3 процентов от объема рынка. Однако по мере снижения ставок активность заемщиков, задумывающихся о том, чтобы перекредитоваться, начинает расти. Дело в том, что рефинансирование целесообразно только в том случае, если разница между процентными ставками по старому и новому кредитам составляет не менее 2%. Исходя из этого, доля рефинансирования в общем объеме будет расти обратно пропорционально снижению процентных ставок. При этом важно учитывать и срок пользования ипотечным кредитом. Если заемщик брал кредит на 15 лет и выплачивает его уже 8-10 лет, то рефинансирование тоже может быть экономически нецелесообразным.
— Что будет, на ваш взгляд, происходить на российском рынке ипотечного кредитования в ближайшие полгода?
Мы ожидаем существенного роста спроса на ипотечное кредитование. Этому будет способствовать ряд факторов, включая снижение ставок, работу банков по увеличению привлекательности своих продуктов, доступные цены на жилье. И, конечно, не стоит забывать о сезонном факторе: обычно наши граждане стремятся закрыть жилищный вопрос до наступления Нового года, тем более что в преддверии этого праздника застройщики обычно предоставляют самые щедрые скидки.
Еще один фактор в пользу дальнейшего роста ипотечного рынка — это заявление властей об отмене долевого строительства. Эта инициатива может очень многих подтолкнуть к скорейшему решению жилищного вопроса, в стремлении сэкономить деньги и вложиться (пока это возможно) в покупку жилья на этапе строительства, но не все успеют накопить, соответственно, эта категория пополнит число новых ипотечных заемщиков.
Вести, 18.11.2017
Георгий Трушин
