Топ-5 событий ипотечного года
Несмотря на то что статистические итоги года на рынке ипотеки еще только предстоит подвести, общая картина уже сложилась. О том, каким был уходящий год для отрасли, мы попросили рассказать руководителя аналитического центра компании «Русипотека» Сергея Гордейко.
Субсидирование: только что закончилось и начинается опять
В течение года продолжались компенсационные выплаты по программе субсидирования ипотечных кредитов на приобретение новостроек. После снижения 18 сентября ключевой ставки до значения в 8,5% выплаты планово прекратились. Эффективность программы была признана всеми. Государство затратило 14,9 млрд руб., чтобы строительная отрасль получила 1 475,8 млрд руб. Население выложило из «заначки» 547 млрд руб. (37%).
Один бюджетный рубль стал катализатором прихода в отрасль почти 100 руб. Один к ста — рекордная эффективность.
Так как программа достигла своей главной цели и поддержала строительную отрасль, то постоянно шли разговоры о необходимости следующих аналогичных программ. Обычно инициаторами разговоров являются представители строительной отрасли или политики, а банкиры молчат.
В результате ожидания реализовались в двух новых программах. Первая была объявлена буднично и касалась поддержки кредитов на приобретение деревянных домов. Такие кредиты хотя и не входят в число наиболее продвигаемых банковских продуктов, но принесут пользу определенному сегменту отечественных производителей и части населения.
По мнению Минпромторга, программа субсидирования процентных ставок на приобретение деревянных домов заводского изготовления в 2018 году поможет привлечь в сегмент малоэтажного деревянного домостроения средства в размере 10,2 млрд руб. Это позволит построить в стране 318 тыс. кв. м жилья с применением деревянных конструкций. Министерство планирует к концу 2025 года увеличить долю применения продукции деревянного домостроения в общем объеме до 20%.
Вторая программа привлекла внимание социальной значимостью и масштабностью. Речь идет о том, что в течение пяти лет будут выдаваться льготные кредиты семьям, в которых появится второй и/или третий ребенок. Льгота обозначена как кредитование с нерыночной ставкой в 6% годовых. Льготный период ограничен: при рождении второго ребенка — тремя годами с даты выдачи кредита; третьего ребенка — пятью годами.
Льгота применяется не только для традиционного приобретения квартиры в новостройки, но и для рефинансирования ранее выданного кредита.
Потенциал программы оценивается в диапазоне от 500 до 600 тысяч семей за пять лет. Для полноты картины отметим продление программы материнского капитала, который отлично выступает в качестве первоначального взноса или для досрочного гашения.
Изменения ставок кредитования пока радует
В январь и феврале переваривали последствия программы субсидирования, а вот с марта ставки кредитования снижались непрерывно. Средняя ставка по всем выданным кредитам за месяц уменьшилась от 11,68% в марте до 9,95% в октябре. Максимальный темп ежемесячного снижения к октябрю уменьшился в несколько раз от максимума и составил 0,1 процентных пункта в октябре. Уменьшенными темпами средняя ставка к концу следующего года достигнет 8,65%. Интрига заключается в скорости снижения ставки. Можно предположить, что снижение будет все-таки неравномерным и средняя ставка устремится к 8%.
Несколько особенностей, скрывающихся за средней ставкой. Во-первых, при сравнимых условиях предложение по рефинансированию выглядит привлекательнее, чем кредит на приобретение. Во-вторых, предлагаются особые программы для отдельных объектов, клиентов с вызывающе низкими ставками, стремящимися к 7% годовых. В-третьих, для клиентов с улицы ставки несколько выше. Например, в октябре для кредитов на вторичном рынке средняя ставка равнялась 10,28%. В четвертых, разница в ставке между первичным и вторичным рынком практически нивелировалась.
Что следует из отмеченного? Ставки кредитования в следующем году будут привлекательными, а в ряде случаев очень привлекательными. А вот ждать смешных ставок «как в Европе» все-таки не надо.
Рефинансирование как продукт года, или много шума из ничего
Резкое снижение ипотечных ставок привело к возникновению значительного числа ипотечных заемщиков, для которых процедура рефинансирования стала экономически выгодной.
Банковское регулирование подозрительно относится к улучшению условий договора с заемщиком, что вызвало однобокое применение рефинансирования для клиентов других банков.
Заемщик от уменьшения ставки выигрывает, а банки суетливо переманивают клиентов друг у друга. При этом ничего на рынке недвижимости не покупается.
Ошибочно утверждается, что бум на рынке ипотечного кредитования связан с рефинансированием, и чуть ли не 50% выдач составляют такие сделки.
Продукт внедрен большинством банков и активно рекламируется. Есть несколько кредиторов, особо интенсивно внедривших рефинансирование и сделавших на нем половину плана продаж. В целом по рынку за девять месяцев 2017 года доля рефинансирования в структуре продаж составила около 5,5%, а за третий квартал достигла примерно 7,3%.
У продукта есть перспективы роста по следующим причинам:
- ставки продолжают снижаться;
- программа помощи семьям с детьми включила в себя ипотечный продукт «рефинансирование».
В то же время есть факторы, ограничивающие рост продукта:
- падение ставок может замедлиться;
- ЦБ может облегчить регулирование и банки изменят приоритеты в сторону своих собственных заемщиков.
Можно предположить, что рефинансирование пройдет свой пик во второй половине 2018 года. Максимальная доля рефинансирования сторонних кредитов может достичь 15%.
Продукт войдет в стандартную продуктовую линейку и будет существовать довольно долго, но его влияние на рынок уменьшится.
Доступность и риски. Мифы и реальность
Оптимисты считают, что ипотечное кредитование станет еще доступнее. Одновременно с этим скептики говорят, что ипотека всё еще не доступна. Фоном для этого служат спекуляции на тему ипотечного пузыря.
На всякий случай ЦБ планирует вести дополнительное резервирование для кредитов с первоначальным взносом менее 20%, что означает их удорожание для банков и последующее сокращение таких кредитов.
Указанный размер первоначального взноса не является случайной границей, а определяет одно из условий использования выданного кредита для выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть ограничение это давно известно. Кредиты с первоначальным взносом ниже 10% на рынке не составляют существенного объема, а диапазон 10-20% встречается чаще, но не у всех. В среднем по рынку долю таких кредитов можно оценить как не превышающую 15%. Кстати, резервирование тоже будет иметь разный размер. Для первоначального взноса менее 20% резерв составит 150%, менее 10%-300%.
Банки в следующем году скорректируют свои программы. Кредиты с первоначальным взносом 10% рынок могут покинуть. А кредиты с взносом 15-20% останутся с корректировкой стоимости. Можно в договоре поставить условие повышения ставки, но только до того момента, пока остаток долга не уменьшится до 80%.
Некоторый вклад в уменьшение доступности подобное регулирование внесет, но развитие рынка не остановит с учетом упомянутого выше субсидирования.
Доступность приобретения жилья с использованием ипотечного кредита зависит от следующих факторов:
- выбор и стоимость жилья;
- наличие накоплений на первоначальный взнос и оборудование квартиры;
- доходы, достаточные для того, чтобы без резкого уменьшения качества жизни много лет производить выплаты по кредиту.
Ставка ипотечного кредитования участвует только в последнем пункте. Главным мерилом доступности являются доходы, которые нужны для накоплений и выплат.
Дефицита жилья нет, цены стабильны, доходы стабильны. Следовательно, снижение ставки будет немного увеличивать доступность, но в существенно меньших темпах, чем при одновременном улучшении всех упомянутых факторов.
В результате прогнозируем, что ипотечное кредитование будет увеличиваться в объемах спокойным темпами не больше 20% в год.
Объявленная и необъявленная трансформация ипотечной отрасли
Не раз упоминалось, что ипотечная отрасль имеет две основных черты: концентрация и конкуренция. Они усиливались в текущем году и не остановятся в следующем. Фактом можно считать объединение ВТБ и ВТБ24, АО АИЖК и банка «Российский капитал». Концентрация в верхней части списка кредиторов возрастет. Место в первой тройке будет не только почетным, но очень дорогим.
Моду на ипотечном рынке будут задавать первые 10 кредиторов при поддержке следующих десяти-пятнадцати. Поговаривают о возможных слияниях и поглощениях в банковской сфере. Концентрацию это явно увеличит.
Что в прогнозе? Кредиторам будет сложнее сохранять свои собственные программы и для многих перспектива стать агентом крупного банка явится, возможно, единственным выходом для выживания.
А вот заемщики продолжат получать привлекательные ставки и сервисы. Они в соревновании кредиторов будут главными победителями.
Итог. Один год успешного развития рынка ипотечного кредитования сменится следующим успешным годом.
Ради Дома, 25.12.2017
Татьяна Карабут
