Вячеслав Грицаенко: Снижение ставок по ипотеке в 2018 году продолжится
Состояние рынка недвижимости и ипотечного рынка интересно многим россиянам. Ведь для подавляющего большинства недвижимость — это одновременно и жилье, и инвестиции. Основными мотивами привлечения ипотеки являются ожидания роста цен на недвижимость, которые компенсируют процентные расходы по ипотечному кредиту. Кроме того, при фиксированном ежемесячном платеже по мере роста доходов заемщика обслуживание ипотеки облегчается.
При принятии решения о покупке квартиры в ипотеку многие сравнивают ежемесячные ипотечные платежи с расходами на аренду жилья. Снижение ставок повышает популярность ипотеки. По данным за 7 месяцев 2017 года в России выдано 507,9 тыс. ипотечных кредитов на 927,7 млрд рублей. Количество выданных кредитов выросло на 12%, а объем профинансированных сделок увеличился на 20%. Общий размер задолженности по ипотечным кредитам на 1 августа составил 4732,2 млрд рублей. По данным АИЖК, в июле 2017 года ставки по ипотеке опустились до рекордного уровня за всю ипотечную историю в России. Средние ставки на новостройки сейчас ~10,5%, а для готового жилья — 11,1%.
Рост российской экономики постепенное восстанавливается. Рост ВВП в первом полугодии составил 1,5% после спада на 0,2% в 2016 году. Позитивное влияние на экономику оказывает восстановление цен на нефть в результате балансировки рынка энергоносителей (ограничение добычи при росте мирового потребления). За счет добывающего сектора растет промышленное производство. В 2017 и 2018 годах рост российского ВВП может достигнуть уровня 1,8% и 2,5% соответственно. Основные драйверы роста — позитивные изменения конъюнктуры на мировых сырьевых рынках, а также восстановление инвестиций корпоративного сектора после паузы в 2014–2016 годах. Улучшение ситуации в экономике будет конвертироваться в улучшение ситуации на рынке труда. В свою очередь, повышение уверенности в стабильных доходах будет стимулировать спрос на ипотеку.
По нашим оценкам, снижение ставок по ипотеке до конца 2017 года и в 2018 году продолжится. Драйвером снижения ставок выступает замедление инфляции и снижение ключевой ставки ЦБ РФ, что позволяет банкам снижать стоимость привлекаемого фондирования, и это, в свою очередь, обеспечивает возможность предоставлять более дешевые кредиты населению. Потенциал снижения ставок по ипотеке в следующем году мы оцениваем на уровне 1,0–1,5 процентного пункта. Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8% возможно в перспективе к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%.
Для банков ипотека в ближайшие пару лет будет наиболее интересным и быстрорастущим продуктом. Перспектива снижения инфляции до 4% на долгосрочном горизонте и снижение стоимости фондирования обеспечивают банкам стабильно высокий доход на протяжении длительного времени по ипотечным кредитам, которые пока еще выдаются по высоким ставкам. При этом наличие первоначального взноса и залог недвижимости обеспечивают минимизацию рисков. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам традиционно находится на низком уровне. Сейчас доля необслуживаемой задолженности по ипотечному портфелю составляет всего 2,5% против просрочки около 15% по необеспеченным потребительским кредитам.
Пока рекордный объем выдачи ипотечных кредитов приходится на 2014 год — 1,76 трлн рублей. В прошлом году банки выдали ипотечных кредитов на 1,47 трлн рублей. Наш базовый прогноз на 2018 году предполагает выдачу ипотечных кредитов на уровне 1,7–1,9 трлн рублей. Рост спроса на ипотеку поддерживает снижение ставок, увеличение доходов населения, а также предложение нового жилья по привлекательным ценам. Средние цены на недвижимость в последние три года демонстрировали нисходящую динамику. Особенно заметным было снижение цен на вторичное жилье в Москве.
В ближайшие три года цены на недвижимость имеют все шансы остаться на текущем уровне. А в Москве цены на жилье могут продолжить падение, если будет реализовываться программа реновации жилья. В перспективе 2020 года Минстрой прогнозирует увеличение объемов строительства с текущего уровня 80 млн кв. м до рекордных 100 млн кв. м жилья в год.
Увеличение предложения на рынке недвижимости будет оказывать давление на цены. Несмотря на бурный рост, ипотечный рынок в России еще далек от насыщения. Доля ипотечных сделок на рынке жилья составляет порядка 15% (по данным Росреестра). По нашим оценкам, ипотечные кредиты имеют около 5% от экономически активного населения России. Это гораздо ниже, чем в большинстве развивающихся и развитых стран. Так, в странах Западной Европы и США доля ипотечного кредитования в общем объеме ВВП достигает 50–70%.
Российский рынок ипотеки еще далек от насыщения и имеет огромный потенциал.
Известия, 16.10.2017
