Высшая ипотечная лига подвела итоги первого квартала

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

Итоги марта несут в себе двойной смысл. Это первый полноценный по продолжительности рабочего времени месяц года, а прогнозы итогов года становятся более точными.

Анализ работы участников Высшей ипотечной лиги позволяет оценить происходящее во всем отечественном ипотечном бизнесе.

По расчетам Русипотеки абсолютные количественные итоги выглядят так:

• за первый квартал выдано 180 тысяч кредитов на сумму 322 млрд рублей;
• в марте выдано чуть больше 82 тысяч кредитов на суммы свыше 147 млрд рублей.

По итогам квартала можно сделать оптимистичный прогноз: в 2017 году рынок вырастет на 25-30 %, а годовая выдача достигнет 1,85 – 1,9 трлн рублей. Основой оптимизма служат сравнительные ипотечные итоги квартала и социально-экономическое положение населения и смежных отраслей. Сравнительные итоги необходимо рассматривать в связке месяц-квартал.

1. В марте установлен абсолютный рекорд выдачи ипотечных кредитов. Результат 2014 года превышен более чем на 10 млрд рублей.
2. Продолжилось ускоренное наращивание объемов. В марте выдача кредитов выросла на 43 % по отношению к февралю, в котором рост составил 45 % к январю.
3. Результаты первого квартала уступают 2014 и 2016 годам на 2 и 14 млрд руб. соответственно.
4. Больше половины банков в марте ускорились быстрее рынка в целом. Это 14 из 23-х банков, изученных Русипотекой.

В развитие сравнительного подхода можно сформулировать несколько субъективных предположений.

Предположение первое. Ожидание снижения ставок становится навязчивой идеей.

Мульти вклад в эту идею внесли три фактора:

• привычка к низким ставкам в период действия программы субсидирования;
• постоянные вербальные интервенции государства в пропаганду главного целевого экономического ориентира в виде снижения инфляции, за которой неизбежно снизятся ставки;
• определяющее значение ставки для большинства заемщиков при выборе кредитора, что ставит ценовую конкуренцию на первое место.

Предположение второе. Перемещение банков в рейтинговой таблице Высшей ипотечной лиги в прошедшие месяцы определялось моментом вывода кредитного продукта с пониженной ставкой. Общее правило: объявленная ставка должна начинаться с 10 % и несколько десятых сверху. Идеально объявить ставку ниже 10 % годовых. Пусть даже она звучит как условные 9,99 % и ее можно получить узкому кругу заемщиков.

Предположение третье. Для некоторых кредиторов работа по красивым объявленным ставкам вызывает небольшую грусть и много делается для уменьшения ее размера. Первая иллюстрация этого предположения в ставках для хорошего клиента с улицы с 30 % первоначальным взносом (табл. 1), которые несколько выше рекламных объявлений. Вторая иллюстрация в естественной работе банков по повышению непроцентных доходов. К ней можно отнести развитие комиссионных предложений от юридической экспертизы до продажи пониженной ставки за существенную комиссию. В этот ряд вписывается переход к коллективной схеме страхования, которая существенно выгоднее для банка, чем агентская схема. Причем, такое страхование дороже, чем индивидуальное для молодых заемщиков, которых становится все больше.

Таблица 1. Ставки предложения ипотечного кредита в середине марта

Примечание.
Использованы следующие параметры кредита и клиента: срок кредита - 15 лет, вторичное жилье и новостройка - квартиры, при условии комплексного ипотечного страхования, ставки приведены по программам, которые не требуют оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства, клиент "с улицы", доходы подтверждены 2-НДФЛ, первоначальный взнос – 30 %.

Предположение четвертое. Ставки как элемент жесткой борьбы с конкурентами будут темой года.
Кредиторы с большими возможностями и имеющие хороший процентный спред будут выжимать с рынка всё. В какие-то моменты пропускная способность будет нарушаться, а качество обслуживания резко падать, но эти издержки клиенты перетерпят ради ставки, которая может начинаться не только с 9, но и даже с 8 процентов годовых.

Предположение пятое. Широко рекламируемая дистанционная ипотека действительно будет когда-то внедрена, но не окажет существенного влияния на результаты деятельности ипотечных кредиторов в 2017 году.

Предположение шестое. Доступность ипотечного кредитования одной ставкой не обеспечить. Следующим направлением будет уменьшение размера первоначального взноса.

Предположение седьмое. Доступность будет расти не так быстро как необходимо для роста объемов, а хороших клиентов необходимо где-то брать. Можно ожидать роста двух продуктов залог и рефинансирование. Залог будет использоваться для благородной цели реструктуризации других кредитов по схеме «Раз заемщик способен платить много процентов другим, так пусть заплатит нам». Рефинансирование также можно расценить положительно. Заемщик уже подтвердил свою кредитоспособность, следовательно, можно его пригласить к себе на взаимовыгодных условиях.

Первая часть итогов квартала подводит к вопросу, вынесенному в заголовок. А ответы очевидны:

• разгон объемов будет продолжаться за счет снижения ставок и либерализации первоначальных взносов;
• не каждый кредитор сможет одновременно увеличивать объем и сохранять доходность, что приведет к необходимости такому кредитору делать акцент на качестве и комплексном обслуживании клиента;
• взыскательный заемщик получит возможность хорошего выбора ипотечных продуктов на любой вкус;
• в дальнейшем к борьбе ставок добавится борьба за дефицитный доступ к современным технологиям и информационным сервисам, особенно государственным.

За первые три месяца ведущие ипотечные кредиторы практической работой подтвердили свои амбиции. Несмотря на некоторые перемещения, внутри списка от месяца к месяцу список ведущих кредиторов сохраняет свою стабильность.

В мониторинг кандидатов в Высшую ипотечную лигу добавлен Примсоцбанк, который показывает хорошие результаты в своей весовой категории. Интерес представляет наблюдение за моделью деятельности банка, активно использующей партнерство с более крупными участниками рынка.

Как и в прошлом году в мониторинг включен единственный истинно государственный участник ипотечного рынка в лице АО АИЖК. В силу небанковского статуса данные приводятся вне конкурса. Институциональное влияние на рынок и объемы кредитования, близкие к порогу входа в Высшую ипотечную лиги, не могут не привлекать внимания. Напомним, что попадание в основной состав Высшей ипотечной лиги определяется достижением однопроцентной доли ипотечного рынка по выдаче кредитов.

Для наглядности конкуренции результаты первого квартала (табл.2) показаны отдельно от результатов марта (табл. 3)

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Итоги первого квартала 2017 года

Примечание. Райффазенбанк данные за квартал не предоставил. Результаты являются приблизительными и рассчитаны Русипотекой самостоятельно.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Результаты марта 2017 года

Примечание. Жирным шрифтом выделены коэффициенты март/февраль, превышающие среднерыночные.

Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Динамика выдачи по месяцам

Заключение

Первое. В 2017 году для выполнения своих планов кредиторы будут использовать все свои сильно различающиеся внутренние возможности.
Второе. Результаты года будут рекордными При удачном стечении обстоятельств можно ожидать выдачи ипотечных кредитов на сумму 1,9 трлн рублей.
Третье. Концентрация рынка будет продолжаться.
Четвертое. Уже сейчас надо задуматься за счет чего удерживать темпы роста кредитного портфеля в 2018 году.

Распространенная идея, что финтех и дистанционная ипотека сильно помогут и изменят рынок, верна в части демонстрации абсолютно правильного тренда развития, но еще недостаточна для практического решения вопросов 2018 года. Основными вопросами будут стоимость привлечения клиента и эффективность управления ипотечным проектом.

Комментарий к прогнозам Русипотеки.

Шикин Владимир, заместитель директора по маркетингу в Национальное бюро кредитных историй - НБКИ:
- На мой взгляд, оптимистичные прогнозы полезно разбавить рисками. Основной – снижение реальных доходов и, как следствие, рост текущей долговой нагрузки. В этой связи было бы полезно привести статистику НБКИ.

Таблица 5. Долговая нагрузка заемщиков

Купирование рисков – в сегментации заемщиков с помощью индустриальных скоринговых моделей, таких как скоринг бюро НБКИ и учете возможностей заемщиков – долговой нагрузке. Двумерная матрица двух этих переменных позволяет определять сегменты заемщиков, которым можно делать привилегированные предложения – например, снижение доли первоначального взноса и т.п.

РУСИПОТЕКА, 29.04.2017