Александр Емешев: В 2019 году у ипотеки есть все шансы побить рекорды прошлого года

Емешев Александр

вице-президент, Тинькофф Банк

Переход ипотеки в онлайн может повлиять даже на снижение процентных ставок, считает вице-президент Тинькофф Банка Александр Емешев. Об этом и главных ипотечных трендах текущего и будущего года, включая уберизацию жилищных кредитов, он рассказал в интервью «Из­вес­тиям».

- На днях стало известно, что Центробанк впервые с 2014 года повысил ключевую ставку. Как отразится повышение ставки на ипотечном рынке?

Некоторые банки уже подняли ипотечные ставки. Я думаю, что постепенно все игроки рынка последуют их примеру, но повышение ставок будет незначительным — на 0,5–0,75%. Такие события — прямой индикатор стоимости денег на рынке: если ставка повышается, то стоимость фондирования для всех игроков, ипотечных банков увеличивается. Что мы сейчас и наблюдаем.

- Что бы вы порекомендовали ипотечникам? Торопиться взять кредит по низким ставкам и побольше, успеть рефинансировать?

Сразу скажу, что ипотека не является финансовым инструментом, на котором можно заработать. Очевидно, что речь идет о тратах клиента, но это необходимая мера, чтобы стать собственником жилья уже сегодня, а не через какое-то время.

Если потенциальный заемщик принял решение, что жилье ему нужно сейчас, и он знает о том, что грядет повышение ставок, то, конечно, выгоднее поторопиться и взять ипотеку в ближайшее время, зафиксировав ставку: согласно законодательству, ставка по ипотеке не повышается в течение всего срока действия договора с банком.

Стоит ли рефинансировать? Конечно! Мы продолжаем наблюдать бум ипотечного рефинансирования, который происходил последние полтора года. Те, кто еще не успел рефинансировать свой ипотечный кредит и понимает, что его ставка по ипотеке выше, чем ставки на текущий момент, следует сделать это быстрее, пока банки не изменили условия.

- На ваш взгляд, можно ожидать снижения спроса на рефинансирование ипотечных кредитов? Сколько на этом потеряют банки?

Рефинансирование — это продукт, который, в первую очередь, зависит от ставки. Чем больше будет разница между новым и старым кредитом, тем будет выгоднее. Поэтому при повышении ставки даже на 0,5–0,75%, спрос на этот продукт не будет заметно снижаться. Сейчас рынок рефинансирования занимает около 10–11% ипотечного рынка. Судя по конъюнк­туре ставок, можно ожидать сжимания этого рынка примерно на треть.

- Расскажите об основных событиях и тенденциях 2018 года? Видите ли вы признаки «ипотечного пузыря» на рынке?

В этом году мы наблюдали очевидный тренд на рефинансирование ипотеки. Сейчас, после решения ЦБ о повышении ключевой ставки, мы, вероятно, увидим спад покупательной способности. Но этот факт может быть отрегулирован сезонностью. Не секрет, что во второй половине года, особенно в четвертом квартале, желание людей приобрести жилье резко возрастает. Поэтому какого-то заметного снижения общего объема выдачи ипотечных кредитов мы, скорее всего, в этом году не увидим.

Если считать «ипотечным пузырем» ситуацию, когда пониженная ставка способствует искусственному росту цен на жилье, то мы этого не наблюдаем. В последнее время цены на жилье не росли, несмотря на снижение ставки. Был небольшой рост на вторичном рынке, но он обусловлен постоянным спросом на жилье в Москве. Стоит сказать, что рынок в Центральном регионе живет независимо от каких-то экономических событий.

Кстати, было еще одно важное событие на рынке недвижимости — это изменение в законе по договору долевого участия, то есть закон о дольщиках. Он, безусловно, отразится и на рынке недвижимости, и на рынке ипотеки. Сейчас застройщики поставлены в более жесткие условия. Часть из них подготовилась заранее: оформила множество разрешений на строи­тельство и будет достраивать часть объектов по старым правилам. Но уже с середины 2019 года такой сценарий станет невозможным. Теперь застройщики будут зависеть от проектного финансирования, в первую очередь, у банков и отчасти у своих акционеров. Слабые и средние застройщики будут к этому не готовы. Рынок новостроек, по крайней мере в крупных регионах — Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках, сократится в плане предложений. Соответственно, ипотека может стать даже немного дешевле. Объясню почему. Когда банк предлагает проектное финансирование по какому-то объекту недвижимости, этот же банк, в свою очередь, дает клиентам, которые обращаются за ипотекой на этот объект, более дешевые ставки. То есть возможно, что у клиентов появится больше выгодных предложений по недвижимости в зависимости от того, какой объект они выберут.

- Поговорим о вашем ипотечном сервисе «Тинькофф Ипотека». Самое главное в нем, что Тинькофф Банк выступает брокером при ипотечном займе. Почему банк выбрал для себя роль брокера, а не кредитора?

Мы часто отвечаем на этот вопрос. Все дело в стратегии развития экосистемы «Тинькофф» и нашего движения в сторону лайфстайл-банкинга. Благодаря такому подходу наши клиенты могут получить не только традиционно банковские, но и сопутствующие услуги в одном окне. Например, приобрести акции компаний, установить онлайн-кассу для своего бизнеса, забронировать столик в ресторане, купить билеты в кино, приобрести страховку, оплатить штрафы и коммунальные услуги, подключиться к мобильному оператору и пр.

«Тинькофф Ипотека» — первый в России сервис для оформления ипотечного кредита целиком в онлайне. Фактически речь идет о первом российском ипотечном «Убере».

Запуск ипотечной платформы позволил пользователям реализовать одну из важнейших потребностей — приобретение собственного жилья. При этом все процессы по оформлению документов, подбору подходящей недвижимости и ее страхованию мы полностью берем на себя. Клиенту нужно прийти в банк-партнер всего один раз — подписать договор о покупке новой квартиры.

Реализуя проект, мы делали ставку на то, что клиенту важны сам процесс получения финансовой услуги, высокое качество сервиса. Такой подход полностью совпадает с образом мысли современного поколения людей, привыкших получать любую услугу «здесь и сейчас», без очередей, в один клик на своем смартфоне.

Мы стали первым и на сегодняшний день единственным в своем роде ипотечным онлайн-брокером. Выдавать ипотечные кредиты со своего баланса пока не планируем.

- Насколько я знаю, проект «Тинькофф Ипотека» начинался как стартап. Как вы поняли, что он успешен, и какие по нему прогнозы?

Критерии успешности могут быть разные, как у любого стартапа. Все зависит от стратегии бизнеса: можно стремиться быстрее окупить затраченные средства и остаться маленькими игроками, которые не гонятся за долей рынка, а можно масштабироваться и оценивать темпы этого масштабирования. Пока мы идем больше по пути наращивания своего присутствия на рынке и осведомленности у пользователей. В прошлом году через свою платформу мы выдали ипотечных кредитов на сумму более 10 млрд руб­лей. В этом году мы прогнозируем цифру около 30 млрд по итогам года.

Мы продолжаем масштабировать это бизнес-направление. Сегодня у нас 10 банков-партнеров, 25 тыс. риелторов и агентов недвижимости, с которыми мы сотрудничаем, а число пользователей «Тинькофф Ипотеки» увеличилось до более 500 тыс. человек. Мы готовы к подключению новых игроков, которые предложат интересные новые продуктовые линейки нашим клиентам. Кроме того, у нас есть целый ряд уникальных продуктовых задумок, которые мы хотим реализовать для клиентов и банков-партнеров в самое ближайшее время.

- Считаете ли вы, что такой проект может повлиять на ипотечный рынок и как?

Безусловно. Давайте посмотрим, как действует человек, который принял решение взять ипотечный кредит: он посещает разные сайты, откликается на рекламу каждого банка, изучает многочисленные предложения, пытается подать документы сразу в несколько банков, чтобы иметь гарантию на одобрение кредита хотя бы от одного из них. По сути, каждый банк тратит деньги на то, чтобы такого клиента привлечь — это расходы на рекламу, зарплаты сотрудникам и пр. При этом клиент достается только одному из банков.

«Тинькофф Ипотека» положительно влияет на весь рынок: забирает на себя и операционные, и маркетинговые расходы. То есть мы предлагаем нашим банкам-партнерам не платить нам за клиента, включая расходы на ставку, а платить за результат. Мы также берем на себя риск того, что клиент в итоге не возьмет ипотечный кредит, и все активности по привлечению и доведению клиента до сделки — покупки жилья.

Такая модель должна снизить стоимость самого продукта для клиента, потому что не все банки заплатили за привлечение, за работу с клиентом и заложили это в ставку, а заплатили только нам. В итоге выигрывает тот банк, который клиента получил. Это ситуация win-win, где выигрывают все: клиент получает более дешевый сервис, банки — более низкую стоимость привлечения клиента, а сервис «Тинькофф Ипотека» растет и предлагает всем участникам сделки все больше интересных и выгодных решений по оформлению ипотечного кредита.

- Мы знаем, что банки на самом деле относительно прозрачные организации для покупателей недвижимости, в то время как другие компании, участвующие в ипотечных сделках, от прозрачности далеки. Например, оценочные компании, риелторы и т.п. Ваш проект может повлиять на этот рынок, уберизировать его и сделать более прозрачным?

Одна из главных задач уберизации ипотеки в другом — сделать прозрачным и понятным сам ипотечный продукт. Очень часто клиент просто не знает, с чего начать процесс оформления ипотеки, хотя вроде вся информация предоставлена и доступна на сайте или в офисах банка.

Онлайн-платформа «Тинькофф Ипотека» решает вопрос первого шага: дает клиенту возможность сравнить предложения на рынке, выбрать лучший продукт, лучшие условия, сравнить все нюансы каждого банка. Мы не только сравниваем ставки (с этим клиент может справиться самостоятельно хотя бы на уровне знакомства с рекламой от банков), а предлагаем другие сопутствующие ипотечной сделке услуги. Например, берем на себя поиск, оценку и страхование недвижимости. Клиент получает все эти услуги в одном окне с помощью нашего сервиса. Кроме того, общение с оценочными компаниями и риелторами становится более прозрачным. Например, мы зафиксировали цену на риелторские услуги, и наш клиент знает о ней еще до того, как он встретится с риелтором вне зависимости от сложности его запроса.

- Насколько актуально применение цифровых технологий в выдаче ипотеки?

Цифровизация ипотеки помогает связывать всех участников ипотечного процесса друг с другом в одном окне и делать этот рынок более удобным, быстрым и понятным для всех сторон, в том числе для клиента. Иногда в одной ипотечной сделке могут участвовать до пяти-шести представителей различных организаций. Уберизация ипотеки сокращает срок выхода на саму сделку. Если раньше, лет пять назад, оформление ипотеки занимало месяц от подачи заявки до выдачи кредита, то сейчас, если говорить про новостройки, все можно сделать за два дня.

- Знаете ли вы аналоги «Тинькофф Ипотеки» на зарубежных рынках? Как у них обстоят дела?

Есть проекты, за которыми мы с удовольствием наблюдаем, например Quiсken Loans. В частности, у нас есть продукт, который мы развиваем в рамках нашего сервиса, аналогичный решению американских коллег в Quiсken Loans. Это одобрение ипотечного кредита без таких традиционных для России документов, как справка 2-НДФЛ и трудовая книжка, а просто по зарплатной выписке. Клиент может ввести логин и пароль своего зарплатного банка в личном кабинете сервиса «Тинькофф Ипотека» и сформировать зарплатную выписку, которая отправится в ипотечный банк на рассмотрение. Больше не нужно ходить в отдел кадров, собирать многочисленные документы для подтверждения дохода, сканировать их и отправлять на обработку в банк. Пока мы тестируем эту услугу, она доступна не всем, но мы надеемся, что она поможет нивелировать психологические страхи у россиян в отношении цифровых сервисов и самой ипотеки.

Если говорить об успехах зарубежных коллег, в этом году проект Quicken Loans вышел на первое место по объему выдачи ипотечных кредитов в Америке, обогнав специализированные ипотечные банки. Для нас это косвенное подтверждение того, что и наш продукт развивается в правильном направлении, что у нас большое будущее.

- Какие методы конкуренции и удержания доли рынка являются на ипотечном рынке наиболее эффективными?

Традиционно основным фактором принятия решения по ипотеке остается процентная ставка. Иногда даже 0,25 процентного пункта является критерием, чтобы выбрать тот или иной банк. Но ситуация постепенно меняется, и на первое место выходит качество обслуживания и скорость. Многие банки начинают делать ставку на развитие технологий, постепенно выходят в онлайн. Мы первыми задали этот тренд и активно его развиваем.

- Какие прогнозы вы делаете на свой продукт? Какую долю рынка планируете покрыть в 2019 году и далее и каким образом?

В этом году мы планируем трехкратный рост по сравнению с прош­лым годом, то есть выдать ипотечные кредиты на сумму около 30 млрд руб­лей. В 2019 году мы продолжим расти: будем расширять список наших партнеров (риелторов, девелоперов, агентов недвижимости, страховых компаний и пр.), запустим мобильное приложение, которым смогут воспользоваться как клиенты, так и партнеры сервиса — представители компаний-застройщиков и агентов недвижимости; представим новую опцию «Сделка за час», которая станет доступна в рамках сотрудничества с некоторыми банками-партнерами и позволит компаниям-застройщикам больше не зависеть от банка, а управлять ипотечной сделкой самостоятельно и экономить время клиентов. В течение часа с помощью сервиса «Тинькофф Ипотека» девелопер сможет оформить страховку и согласовать с банком договор долевого участия (ДДУ), а также получить полный комплект документов по ипотечному кредиту клиента.

Среди других запланированных проектов: функция «Мониторинг ипотеки», с помощью которой клиент нашего сервиса сможет получать регулярный отчет об изменениях ставок на рынке по тому типу кредита, который есть у него, и, например, в дальнейшем его рефинансировать. Мы также обсуждаем идею запуска VIP-ипотеки для премиальных клиентов, берущих ипотечный кредит на суммы от 30 млн руб­лей.

- Каков ваш прогноз по темпам роста или стагнации ипотечного рынка в 2018–2019 годах?

Есть риск, что повышение ключевой ставки замедлит темпы роста ипотечного рынка, но незначительно. В 2019 году у ипотеки есть все шансы побить рекорды прошлого года, в том числе за счет уберизации ипотечных процессов и выхода банков в онлайн.

Известия, 29.10.2018
Беседовала Ксения Добрынина