Анна Борисова: Для ипотеки строящегося жилья наступает новая эпоха
Рынок ипотеки вынужден постоянно адаптироваться под изменения действующего законодательства, порой весьма радикальные. Об основных этапах развития ипотечного кредитования строящегося жилья в России порталу UrbanLook рассказала директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова.
Рынок ипотечного кредитования в сегменте строящегося жилья сейчас находится на переходном этапе. Наступает новая эпоха, где, с одной стороны, мы наблюдаем колебание ипотечных ставок от 8,7% до 11% годовых, а с другой стороны, крупнейшие игроки банковского сектора резко «подкрутили» внутренние системы оценки рисков, что серьезно увеличило процент отказов. Понятно, что без обоснованных отказов нет, и оценка идёт по совокупности всех данных заемщика, но и критерии самой оценки ужесточились. В общем и целом, сегмент ипотечного кредитования никогда «не живет» в стабильности больше года. Это всегда «сёрфинг» по волнам нестабильности, связанный либо с сегментом девелопмента, который строго следует букве 214-ФЗ, где малейшие колебания сразу отражаются на рынке ипотечного кредитования, либо это межполитические игры, по итогам которых ключевая ставка начинает вибрировать и как результат – повышаться.
Вспомним 2005 год, когда в силу только вступил 214-ФЗ. В 2005 и 2006 годах застройщики чувствовали себя более-менее комфортно, пока не закончились разрешения на строительство, полученные до 1 апреля 2005 года. После чего начались «игры» со схемами по предварительным договорам, которые не способствовали развитию роста сегмента ипотечного кредитования, как весьма сомнительные с точки зрения оценки рисков. Но и до 2005 года ипотека не сказать, чтобы «летала», она только начинала набирать свою популярность. В этот период как раз и начался рассвет сегмента ипотечного кредитования.
Банки начали смелеть и выходить в рынок со своими предложениями. Появились такие специалисты как ипотечные брокеры, владеющие всем ассортиментом ипотечных программ, спецификой андеррайтинга банков-участников рынка. Это очень помогало крупнейшим игрокам рынка недвижимости увеличивать объёмы продаваемых квадратных метров, которые в доле ипотечных сделок составляли до 30%.
Рынок развивался и адаптировался под новый 214-ФЗ. «Бархатным сезоном» в ипотечном кредитовании можно считать 2007 год. Ровное дыхание продлилось не так долго, вплоть до конца 2008 года, когда грянул сильнейший кризис, который смел с рынка более 80% игроков. Например, были такие банки как «Тройка диалог», «Айси-айси банк», «Городской ипотечный банк» и многие другие, кто был вынужден покинуть сегмент ипотечного кредитования. Из кризиса 2008-2009 годов рынок начал выходить в 2010 году и крепнуть в 2011. Банки реабилитировались, вышли новые игроки. Объём выдачи ипотеки начал идти в рост и радовать объемом продаваемых метров, несмотря на то, что ипотека не была доступной и ставки составляли в среднем 11-12% годовых. Спрос на жильё был настолько велик, что это никого не останавливало.
Наступил 2015 год и рынок вновь накрыла волна кризиса. Да, безусловно, государство быстро среагировало и поддержало сегмент, выпустив программу с субсидированием, но тем не менее ставки не были доступны, даже с такой мощнейшей помощью.
Ванильно-шоколадный период начался в начале этого года, когда фондирование позволило банковскому сектору опустить ставки, сделав ипотеку действительно доступной. Это был настоящий спорт среди игроков рынка: кто опустит годовую ставку ниже – того и «тапочки». То один, то другой игрок вырывался вперёд, и вот уже мы приблизились к базовой ставке 8,5% «Банка Открытия». Как вдруг случился очередной конфуз с ключевой ставкой, в результате которого мы заходим в новую эпоху, где придётся адаптироваться к другой реальности, в которой ставки повышаются 2 раза в неделю, растет процент отказов, замораживается аккредитация застройщиков.
В большей степени такой исход связан с дорогим фондированием и низкой марженальностью продукта ипотечного кредитования. Банковский сектор отлично понимает, что вступившие в силу поправки в 214-ФЗ делают сегмент девелопмента не таким поворотливым как ранее. Многие игроки рынка, не приняв новые правила игры, покидают поле боя, и стало быть аккредитация застройщиков не так «летает», как раньше. На этом фоне подход банков к сотрудничеству с застройщиками заметно ужесточился. Такие условия рынка смогут выдержать только сильнейшие игроки, готовые «менять цвет» под любые изменения правового или стихийного характера.
Все эти перемены не самым лучшим образом сказываются на планах реализации квадратных метров. В среднем потери до конца года могут составить до 15%. Одна из эффективных мер, по улучшению ситуации, это широкий ассортимент ипотечного продукта в портфеле у застройщика, обеспечение входящего потока клиентов не только продуктами, которые сами себя хорошо продают, используя бренд банка, но и умение подходить индивидуально к каждому клиенту. Поэтому если застройщик имеет в сотрудничестве более 20 банков, то благодаря этому можно увеличить конвертацию спроса в покупку.
UrbanLook, 04.11.2018
