Детская ипотека как стартап

Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

В августе детская ипотека обновлена, время идет, объемы растут. Динамика есть. Влияние на демографию и ипотеку пока в пределах ошибки округления. Сейчас распространено использование пришедших с Запада/Востока «современных» методы управления. Допустим, что детская ипотека планировалась как эффективный правительственный (государственный) стартап.

Управление стартапом основывается на двух главных принципах:

• двух базовых гипотезах;
• cистеме управления, включающей постоянную проверку гипотез и методологию корректировки проекта (стартапа).

Первая базовая гипотеза определяет ценности, которые стартап несет клиентам. Вторая базовая гипотеза определяет прогноз роста объема пользования клиентами ценностями, предлагаемыми стартапом.

Система управления должна определять насколько предлагаемые ценности соответствуют потребностям клиентов. Специальными измерениями и экспериментами на малых группах за максимально короткое время продукт должен получить облик, соответствующий такому количеству клиентов, которые могут обеспечить рост проекта. В свою очередь рост проекта сравнивается с гипотезой роста.

Факультативная вставка не по теме

Некоторое время назад такую же конструкцию можно было описать кибернетически на базе обратной связи с набором критериев оценки эффективности и измеряемыми показателями. Разумеется, количество тактов управления может быть любое и соответствующее типу управляемого проекта. Если вспомнить подходы к управлению научными исследованиями (научно-техническим прогрессом), то очевидно, что новое – это хорошо забытое старое.

Другими словами, противоречия между «новыми» и «старыми» принципами управления (менеджмента) несколько преувеличены и во многом определяются написанной на кириллице заграничной терминологией (английской и японской), что в свою очередь не отрицает разумность пропагандируемого «нового». Стоит отметить, что такая пропаганда стала довольно большими успешным бизнесом.

Попробуем представить какие гипотезы могли выдвигаться. Помним, что детская ипотека является только одним из разделов предложенной президентом Путиным В.В. демографической программы.

Гипотеза ценности предполагает на первом шаге, что хорошие жилищные условия способствуют росту семьи. На втором шаге предполагается, что одним из массовых способов улучшения жилищных условий может стать ипотечный кредит. На третьем шаге предполагается, что ставка по кредиту ниже рынка (6 %) может влиять на первые два шага.

Экспертные измышления на эту тему опустим. Гипотеза ценности должна проверяться, но не только прошлыми данными, а целенаправленными исследованиями в фокус группе нынешних родителей (один ребенок) и потенциальных родителей (нет детей). Довольно сложно провести сегментацию и поработать с каждым сегментом. При понимании, что демография – основа выживания страны, можно и не такие сложности преодолеть. Оговорка. Не массовые проекты отрицательную демографию не исправят.

Гипотеза роста должна давить на управление программой и вызывать, как минимум, два вопроса:

• соответствуют ли количественные результаты программы прогнозам;
• влияют ли количественные результаты программы на демографию (могут ли повлиять).

Программа сейчас продлена до 1 марта 2023 года. В качестве ориентира, исходя их лимита можно ориентироваться на 300 000 кредитов с допущением размера кредита в 2 млн рублей. Гипотеза роста не известна.

Если к детской ипотеке применить методологию управления стартапом, то должно проводиться достаточно много активных действий с бурными дискуссиями об эффективности и соответствующими изменениями в продукт/программу.

На этом управленческое упражнение закончим и перейдем к фактам.

Факт первый. Текущие затраты на программу не значительны.
Факт второй. Влияние на ипотечное кредитование не заметно. В октябре его можно оценить в 0,67 %. Без выделения внутреннего финансирования оценка имеет некоторую погрешность.
Факт третий. Маркетинг без лишней скромности использовал 6 % по полной программе. Продуктовые линейки начинаются от 6 %. Объем не важен, но ставка такая есть.
Факт четвертый. Виден эффект равнения на ориентир. Появляется большое количество региональных ипотечных программ со ставкой 6 % или около того.

Факты по итогам октября

В программе детской ипотеки формально участвуют 45 банков и ДОМ.РФ (всего 46). Кредиты выдавали за январь-октябрь 29 участников или 63 % участников (табл. 1).  
Общее количество выданных кредитов составило 2514, из которых 40 % по продукту рефинансирование.
Родилось за это период у участников программы 2534 ребенка, в том числе:

• 1 981 второй ребенок в семье;
• 544 третьих детей;
• 9 последующих.

Новация с последующими детьми успешно сработала. Несовпадение кредитов и детей позволяет предположить появление двойняшек. На субсидии потрачено 37,62 млн рублей. В октябре по программе детской ипотеки выдан 731 кредит. Заемные средства составили в среднем 63 % относительно стоимости недвижимости по договору.

Таблица 1. Результаты детской ипотеки за 10 месяцев 2018 года.

Примечание. Названия участников и результаты приведены в соответствии с отчетом министерства финансов.

Динамика выданных кредитов и участия в программе по месяцам выглядит следующим образом: (табл.2). Данные представлены на основании последнего отчета Минфина.

Таблица 2. Динамика выдач и участия в программе

Заключение

Не зная принципов управления детской ипотекой, остается только терпеливо следить за динамикой развития программы, включая статистику кредитования и корректировки правил программы.
Предположим, что управление осуществляется с применением какой-нибудь современной методологии и эффективность программы достигнет целевых установок. Возможно, что будет даже проведена корректировка таких установок с целью усиления положительного влияния на демографию.

РУСИПОТЕКА, 09.12.2018