Михаил Мень: Сейчас благоприятный момент для покупки жилья в ипотеку
В ближайшие несколько лет власти планируют сделать два важных дела: изменить правила долевого строительства и выдать квартиры всем обманутым клиентам. Станет ли после этого покупка недвижимости такой же безопасной, как вклад в банке? Что будет с ценами на недвижимость? И стоит ли сейчас покупать квартиру в ипотеку? Об этом в интервью «Комсомолке» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
«СТРОИТЬ БУДЕМ БОЛЬШЕ»
- Михаил Александрович, у нас набирает обороты строительство жилья. В январе объемы выросли на 9%. Такой бум сохранится или пойдет на спад?
В последнее время у нас каждый год строится около 80 млн кв. м жилья. Из них: Москва – 3,5 млн, Московская область – 9 млн. Остальное – в других регионах. Процесс идет по всей стране, и объемы будут расти. Недавно на заседании Совета по приоритетным проектам мы утвердили стратегию до 2025 года. К этому сроку объемы ввода жилья будут составлять 120 млн квадратных метров в год. А следующий наш ориентир – 1 метр на человека в год. То есть, 140 – 150 млн. квадратных метров. И такой уровень нам надо держать в последующие 10, 15, а то и 20 лет. И про качество при этом не забывать.
- Зачем это нужно? Сейчас с покупателями сложно. Будет еще сложнее...
Со временем старые дома приходят в негодность. Происходит выбытие жилого фонда. Его нужно чем-то заменять. Это большая амбициозная задача. Но инвестиционная привлекательность отрасли высокая. Прошлый год показал абсолютный рекорд по ипотечному кредитованию. Больше миллиона кредитов люди взяли. Значит, больше миллиона семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки. В деньгах тоже абсолютный рекорд – два триллиона рублей. Запрос на новое жилье однозначно есть, многие хотели бы улучшить жилищные условия, это и многочисленные опросы показывают.
- Ставки становятся выгоднее, вот люди и берут. Но как это отразится на ценах?
За последние 5 лет стоимость квадратных метров просела на 23% в среднем по стране с учетом инфляции. И держится до сих пор. Во многом как раз благодаря большому ввода нового жилья. Сейчас спрос и предложение уравновешены. Рост случится, только если мы будем меньше строить. Но у нас экономическая политика другая – будем только увеличивать предложение.
- Какой процент жилья каждый год приходит в негодность? Сколько простоят современные дома?
В каждом регионе цифра по аварийности разная, а говорить среднюю по стране будет некорректно. Старого жилого фонда много, аварийное жилье мы расселяем, а вот ветхое капитально ремонтируем, но в любом случае люди создают семьи и хотят чаще всего отдельное новое жилье, нам нужно им дать такую возможность. Качество современных домов в большинстве случаев высокое, срока службы с учетом регулярного капремонта, который сегодня заложен во всех многоквартирных домах, хватит не на одно поколение. Плюс сегодня еще серьезные требования к стройматериалам. Да и люди сегодня голосуют рублем, некачественное жилье просто не будут покупать. Конечно, нельзя отрицать, что всегда строят идеально, розовых очков надевать не нужно. Есть случаи, они чаще всего резонансные, разбирается затем стройнадзор, правоохранительные органы. Но они все же единичные, строители сегодня стараются не экономить на качестве, себе дороже выйдет.
«МЫ УХОДИМ ОТ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ»
- Сейчас мало построить дом. Важно, чтобы у него была и вся инфраструктура: детские сады, школы, парковочные места, чтобы на всех хватало. Есть ли какие-то требования к застройщикам, которые они обязаны соблюдать?
У нас в стране очень разные регионы. В Москве одни требования, в городе Шуя Ивановской области, где я много лет проработал, - другие. Регионы отталкиваются от возможностей и потребностей. В экономически сильных, где высокая стоимость квадратного метра, власти могут социальную нагрузку переложить на плечи застройщика. А в регионах с невысокими доходами власти должны делать это за свой счет.
- Но на это нужны деньги. А в таких регионах их нет…
Для этого в одном из наших приоритетных проектов есть подпрограмма «Стимул». Государство выделило на нее 20 млрд. рублей из федерального бюджета. Мы помогаем строить инженерную и социальную инфраструктуру: садики, школы, больницы. То, что необходимо, чтобы снять нагрузку со стоимости квадратного метра. Часть денег регионы добавляют самостоятельно.
- В больших городах и их пригородах сейчас строятся большие жилые комплексы с высотными домами. При этом дороги не расширяются. Это приводит к транспортному коллапсу…
Это распространенная проблема - неправильное планирование. Чтобы такого больше не повторялось, мы внесли изменения в Градостроительный кодекс. Теперь основным документом является план застройки земельного участка (ПЗЗУ). По сути, он является мини-генпланом, где расписано абсолютно все. Когда мы уходим от точечной застройки и утверждается генплан на весь микрорайон, планировщик территории видит, какие могут быть проблемы с инфраструктурой, если вырастет количество жителей, машин и нагрузка на инженерные сети. Эти изменения уже реализуются. Застройщики жалуются, им это не очень удобно. Но это важно для комплексного развития городов.
«ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ОСТАНЕТСЯ, НО ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ БАНК»
- Президент обещал отменить в России долевое строительство. Зачем это нужно?
Президент дал четкое поручение: поэтапно в течение трех лет отработать переход на новые, более цивилизованные принципы инвестирования в жилищное строительство. Речь о том, как граждане могут покупать квартиры. Мы в правительстве разработали дорожную карту. По-простому – план-график.
- А зачем нужно отменять долевку?
Мы изучили мировой опыт. В большинстве стран, где ипотека и жилищное строительство развивается давно, работает такой принцип: люди приносят деньги не застройщику, а в банк. Там открывается специальный счет (называется «эскроу». – Ред.). И уже с этого счета деньги передаются застройщику. А банк уже контролирует застройщика. Обмануть кредитную организацию сложнее, чем граждан. По сути, раньше компании кредитовались у населения под 0% годовых, страховые компании своих обязательств не выполняли. И мы видим результаты - десятки тысяч обманутых дольщиков.
- Но ведь уже придумали схему - появился государственный фонд защиты прав дольщиков...
С конца прошлого года фонд уже начал работать. Новые объекты (по которым разрешение на строительство получено в ноябре 2017 года или позже. - Ред.) защищены государством. В фонд защиты дольщиков все застройщики платят по 1,2% от суммы каждого договора. Это плата за риск. Если принцип со счетами эскроу заработает, от этого фонда будем отказываться. Либо предоставим застройщикам альтернативу: отчисляете деньги в фонд или сотрудничаете с банками.
- В этом случае ответственность перекладывается на банки? Если дом не достроят, они выплатят деньги обратно не приведет ли новая схема к росту цен?
Это модель, которую мы прорабатываем. Главный вопрос в ней – сколько будут деньги стоить на выходе из банка для застройщика. От стоимости денег зависит, насколько потенциально может вырасти цена квадратного метра. Мы понимаем, что защищая дольщиков, мы не должны прийти к резкому скачку цен на жилье, так как это убьет спрос. Сейчас находимся в дискуссии с банковским и отраслевым сообществом, как этого не допустить.
- При такой схеме обманутые дольщики исчезнут в принципе?
Те, которых сегодня совсем большинство – да. А если будут жульнические схемы, подключатся правоохранительные органы. Инвестиций без рисков не бывает. Другое дело – снизить их до минимума. Наша задача именно в этом.
- Пока все это не заработало, как не попасться на удочку жуликам при покупке квартиры в новостройке?
При выборе застройщика будьте внимательны. Во-первых, сегодня мы ввели повышенные требования к информационной открытости застройщика, они всю информацию о проекте должны размещать на сайте. Увидели рекламу, не бегите сразу в офис продаж, посмотрите сайт, изучите уже реализованные проекты, прочитайте отзывы. Во-вторых, изучайте проектную декларацию и заключение о соответствии. Все это должно быть опубликовано на сайте компании-застройщика. В-третьих, смотрите нашу единую информационную систему жилищного строительства, она запущена совсем недавно, но уже многими востребована. На ней будет видно каждый дом, который сейчас строится по договору долевого участия. Не попадитесь в сети ловкачей, которые предлагают подозрительно низкую цену. Покупка жилья – это важнейшее событие в жизни.
«ЧЕРЕЗ ЧЕТЫРЕ ГОДА ВСЕ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ ПОЛУЧАТ КВАРТИРЫ»
- Недавно вы в Нижнем Новгороде принимали проблемные дома, которые были наконец достроены. Обманутых дольщиков стало меньше. Когда их совсем не останется?
Это зона ответственности местных властей, мы еженедельно требуем от них отчитываться по этому вопросу, причем не для галочки, а именно с конкретными шагами, что они делают. У всех регионов есть планы-графики, которые они нам присылают, мы их проверяем. К примеру, обязательства по 2017 году регионы выполнили. Они обещали достроить 140 проблемных объектов либо выплатить компенсации людям. Все это сделали. Причем объекты - это не дома, это участки с разрешением на строительство, - там может быть и два, и три, и больше домов. В прошлом году решили проблемы 6 тысяч семей дольщиков. В этом году регионы первоначально брали ответственность за 180 объектов. А сегодня уже, набрав в легкие воздуха, сказали: готовы 360 объектов завершить. Но общий объем – 836. Эти работы завершить до 2022 года.
- Как обычно решаете проблему?
Где-то региональные власти полностью берут на себя нагрузку. Например, недавно мэр Москвы принял такое решение по крупным, почти безнадежным объектам. Где-то регионы приглашают крупных системообразующих застройщиков. Им выделяют дополнительные земельные участки. Мы тоже этим занимаемся. Даем землю, которая находится в федеральной собственности, но по прямому назначению не используется. Механизмы разные. Одинакового рецепта нет.
- Что будет с долгостроем? Во многих регионах есть явно брошенные коробки, которые стоят уже десять и больше лет. В некоторых случаях, наверное, легче снести дом и заново построить?
К сожалению, универсального рецепта нет. Всегда проводится экспертиза. Если эксперты подтверждают, что с этим домом ничего уже не сделать, но земельный участок экономически востребованный, то вполне возможна новая девелоперская деятельность. То есть, на этом месте строится новый жилой комплекс с бОльшим количеством квартир. Тогда старые дольщики получают жилье, а компания - прибыль от новых продаж. Но каждый проблемный объект имеет свою историю. Где-то это жульнические схемы с двойными или даже тройными продажами. Это уже в рамках Уголовного кодекса. Где-то это неудачные инвестиции, неправильно рассчитанная экономика, как это произошло с крупнейшей российской компанией-застройщиком - СУ-155 (она обанкротилась пару лет назад. – Ред.).
- Что с этими объектами?
Сегодня государство в лице госбанка «Российский капитал» забрало активы, оставшиеся от этой компании, занимается достройкой объектов. И достаточно успешно. 100 объектов ввели в эксплуатацию за последние два года. Осталось 30 для завершения всей программы. Кроме того, у СУ-155 остались земельные активы. На них будут появляться новые проекты. И за счет этого планируем отбить те государственные инвестиции, которые мы сделали для закрытия этой крупной проблемы.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Пора ли покупать квартиру?
- Пора брать ипотеку или еще подождать, когда цены и ставки еще сильнее упадут?
Сейчас благоприятный момент для покупки жилья в ипотеку. Для тех, у кого после Нового года родился второй или третий ребенок, - еще более благоприятное. Вступила в силу президентская программа по субсидированию ставки. Она снижается до 6% годовых на три года для тех, у кого родился второй ребенок, и на 5 лет – для тех, у кого родился третий.
- В среднем сейчас ставка – чуть больше 9% годовых. Она еще будет снижаться?
Мы видим положительные тенденции в экономике страны. Центробанк недавно снова снизил ключевую ставку – на 0,25% (до 7,5%. - Ред.). А от нее и ипотечные ставки зависят. Поэтому мы полны оптимизма.
Комсомольская правда, 14.03.2018
Беседовал Евгений Беляков
