В чем проблема «детской» ипотеки
Госпрограмма субсидирования ипотеки набирает обороты. На этот раз купить жилье помогают семьям с детьми. Однако с первыми результатами появились и вопросы.
Постановление правительства России имеет длинное и формальное название, которое в комментариях и новостных сюжетах не используется. Для простоты говорят о семейной ипотеке, поддержке ипотечного кредитования и их вариациях.
Но при использовании сокращений главное не забывать суть программы. Программа не поддерживает ипотечное кредитование, которое и так развивается ударными темпами и служит инструментом программы. Конечно, косвенный эффект для ипотечного бизнеса не вызывает сомнения.
Цель заключается в поддержке родителей, у которых уже есть первенец и рождаются последующие дети. Легко объяснима большая льгота при рождении третьего ребенка, без увеличения количества семей с тремя и более детьми отрицательный демографический тренд не изменить.
Акцент сделан на родителей, которые имеют разную степень формализации отношений, а также могут быть одинокими. По смыслу программа является не семейной, а родительской, но цель концентрируется в слове «дети», которое будем и использовать для сокращения.
Кого субсидируем?
Первые кредиты были выданы в конце января партнерами АО АИЖК. В одном случае у семьи 16 января родился второй ребенок. С помощью кредита под 6% годовых была приобретена квартира в новостройке, к которой семья присматривалась с конца прошлого года. Во втором случае у семьи 7 января родился второй ребенок и уже был действующий ипотечный кредит со ставкой 13,7%. В результате применения условий программы в части рефинансирования семья теперь имеет кредит по ставке 6%.
Формально лимиты кредитования будут распределены после 15 февраля, что не мешает опытным кредиторам объявлять об участии в программе. А вот для выдачи кредита по программе у конкретной семьи должно совпасть несколько обстоятельств.
- В-первых, у семьи должен родиться второй или третий ребенок (или двойня) после 1 января 2018 года.
- В-вторых, семья должна иметь платежеспособность и кредитоспособность, соответствующую требованиям кредитора.
- В-третьих, у семьи должен быть первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
- В-четвертых, семья должна выбрать квартиру, причем в том строительном объекте, который банком аккредитован.
И все это в первые дни после рождения ребенка, когда много семейных хлопот.
Если семья уже имеет действующий кредит и после рождения ребенка хочет его рефинансировать, то неизбежны некоторые хлопоты в виде оценки недвижимости и рассмотрения кредитной заявки.
Интерес банков
Нет никаких сомнений в умении банков работать с заемщиками с детьми. И количество детей никоим образом это умение не останавливает. По информации министерства финансов РФ порядка 30 банков уже направили соответствующие заявки о вступлении. С учетом опыта предыдущей программы можно предположить, что сумма заявок раза в два превысит первоначальный лимит в 600 млрд рублей.
С учетом развития программы рефинансирования в прошедшем году, когда условия обслуживания кредитов улучшили около 90 тысяч заемщиков, и наличия многочисленной группы заемщиков с кредитами со ставкой около 12% и выше, можно уверенно предположить успех этой опции программы.
Неполные семьи
В первой части мы вспомним, что в 2016 году было заключено не только 985 836 браков, но и зафиксировано 608 836 разводов. Налицо ситуация, при которой в ряде случаев станет задача формального определения, у кого из разведенных родителей родился следующий ребенок.
И вопросы такого рода по программе возникать будут. Вне всякого сомнения, после подведения итогов подачи банками заявок будет проведен не только анализ этих заявок, но и изучены вопросы от банков и подготовлена новая редакция Правил работы по программе.
Только новое жилье
Также возникает еще один вопрос. Почему по программе приобретается только новостройка? Можно предположить, что авторы программы руководствовались следующими соображениями.
- Во-первых, была использована конструкция предыдущей программы, в которой были выверены все формулировки, что объяснимо скоростью принятия Правил программы.
- Во-вторых, кредитование новостроек проще в части учета и контроля из-за безналичных сделок с юридическим лицом и понятным ценообразованием.
- В-третьих, любая бюджетная поддержка имеет ограниченность по суммам. Также вспомним, что в случае кредитования новостроек очевидна хорошая отраслевая синергия, дополнительная реализация в строительной сфере дает положительный эффект.
Доступность
Ограничения в программе повлияют на доступность приобретения жилья. Посмотрим на два очевидных момента.
Во-первых, по программе предусмотрен первоначальный взнос в размере не менее 20%, а на него надо копить. Это ограничивает доступность.
Это только мнение и предположение, на которое можно предложить другое мнение. В предыдущей программе поддержки средний первоначальный взнос составил 37%. При приобретении квартиры зачастую участвуют родители, а государственная поддержка в виде материнского капитала давно отлажена. И что самое важное, собственное накопление является подготовительным этапом перед получением кредита, в течение которого надо десять лет себя в какой-то части доходов ограничивать. Это обстоятельство служит психологическим фильтром при принятии решения о получении кредита, накладывающего на семью долгосрочные обязанности.
Во-вторых, одной ставкой доступность не увеличить. На доступность влияют количественные, стоимостные и качественные характеристики рынка жилья. Без роста доходов не обойтись. Эти важные вопросы являются частью стратегии социально-экономического развития страны и вопросов жилищной политики. Программа «детской» ипотеки является одним из элементов такой политики, и не имеет смысла требовать от нее большего, чем дают возможности одного из инструментов.
Наличие большого количества разумных вопросов говорит о том, что программа «детской» ипотеки представляет большой интерес для общества и бизнеса и внушает уверенность, что необходимые изменения в программе будут очень скоро реализованы.
Forbes, 17.02.2018
