Роман Сычев: Ипотека стала главным "мотором" рынка
2017 год ознаменовался новым витком рекордов покупательской активности на столичном рынке новостроек. Однако зависимость клиентов от ипотеки и новые законодательные инициативы создадут риски в 2018 году. О положении на российском рынке "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.
— Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости?
На мой взгляд, 2017 год для московского рынка новостроек можно признать очень результативным. Показатели спроса превзошли итоги прошлого года, как минимум, на 6 тысяч сделок. За 11 месяцев 2017 года в столице Росреестр зарегистрировал порядка 47,5 тысяч ДДУ. Средняя стоимость объекта, приобретаемого на первичном рынке жилья Москвы, составляет порядка 8 млн рублей, а значит, суммарный объем привлеченных в долевое строительство средств граждан достигает около 380 млрд рублей – это рекордный показатель для столицы. Полагаю, что к концу года в Москве будет зарегистрировано около 50 договоров долевого участия, то есть примерно на 40% больше, чем в 2016 году. Особый вклад внесли снижение ставок по ипотеке и субсидированные программы, которые позволили охватить еще больше целевых групп потенциальных покупателей, чем в прошлом году.
— Согласны ли вы с утверждением, что если не будет доступной ипотеки, то российский рынок недвижимости рухнет?
Ипотека действительно стала главным "мотором" рынка. Особенно ярко это подтверждает ситуация на высокобюджетном рынке жилья. Снижение ставок по ипотеке с 12,5% до 9,5% в уходящем году существенно активизировало спрос на новостройки. Напомню, что ставки снижались еще в 2016 году, но не давали эффекта на рынке высокобюджетного жилья. Власти субсидировали ипотеку на покупку квартир стоимостью только до 8 млн рублей, отрезая тем самым от доступного кредитования клиентов бизнес-класса. Поэтому спрос увеличивался в основном в массовом сегменте. В 2017 году рыночные условия способствовали снижению ставок без каких-либо ограничений и, как выяснилось, клиенты с солидными бюджетами также заинтересовались ипотекой, хотя до кризиса кредиты на дорогие квартиры были редкостью.
— Какое жилье сейчас в основном пользуется спросом?
Учитывая непростые условия в экономике, покупатель сегодня как никогда склонен экономить. Чтобы угодить такому клиенту, девелопер должен проявлять гибкость и предлагать рынку универсальный продукт. В нашем проекте бизнес-класса большим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью порядка 46 кв. м и двухкомнатные квартиры (63 кв. м.). Для своей типологии — это относительно крупный метраж. Почему они популярны? Дело в том, что свободная планировка позволяет разграничить пространство под разные форматы: из однокомнатной можно сделать двухкомнатную квартиру, из двухкомнатной – трёхкомнатную. По сути, речь идет об универсальных квартирах, которые покупатель может адаптировать к своим личным стандартам и потребностям.
— В 2017 году на рынке возникли какие-либо новые тенденции?
Прошлый выдался богатым на события, причем по большей части они были связаны с инициативами властей в сфере регулирования строительства. В области законодательства шла активная дискуссия по вопросам контроля и ответственности застройщиков. Вместе с поправками о компенсационном фонде авторы законопроекта заложили очень строгие требования к девелоперам, которые были направлены на сокращение числа недобросовестных игроков. Однако точку в споре поставил президент, который выступил с инициативой перевести весь рынок новостроек со схемы долевого финансирования к банковскому кредитованию. Пожалуй, это наиболее яркое событие, которое подвело черту под несколькими годами активного реформирования 214-ФЗ. Скорее всего, уже в следующем году будут подготовлены первые схемы перехода на проектное финансирование, поэтому, возможно, 2017 год станет последним в истории рынка строящегося жилья в его сегодняшнем облике.
— Как можете прокомментировать весьма популярное в последнее время мнение, что на рынке останутся только крупные застройщики?
Учитывая общий вектор принимаемых законов и новых инициатив властей, очевидно, что политика направлена на санацию рынка. Строительство — это крайне важная отрасль не только с экономической, но и социальной точки зрения, ведь жилищный вопрос в России всегда был болевым. Поэтому власти стремятся к тому, чтобы на рынке остались только надежные игроки, которые работают в жестких рамках контроля и гарантий.
Если мы говорим о столице, то здесь такие условия уже сформировались. Напомню еще об одной важной инициативе 2017 года, которая также создаст условия для уменьшения числа игроков. Стартовала программа реновации, которая имеет неслыханный масштаб и, конечно же, окажет влияние на рынок в целом. Отрасль готовится к ощутимому увеличению объёма предложения новостроек на перенасыщенном рынке жилья, что усилит конкуренцию. Девелоперы будут вынуждены существенно улучшать свои проекты, чтобы качеством, комфортом и эстетикой удерживать рыночные позиции, так как ценовая конкуренция с городом едва ли будет успешной. Кто не справится с этой задачей, тот уйдет.
— Каковы итоги года применительно к вашей компании?
Для нашей компании год был плодотворным: по подмосковным проектам мы успешно реализовали оставшийся объем готового жилья. В Москве также сделано много: завершился большой этап строительства жилого комплекса "Маяковский" — на 100% закончены все монолитные работы. На этом фоне темпы продаж квартир в жилом комплексе на 110% превысили плановые показатели.
— Можете поделиться своими прогнозами на развитие отечественного рынка на ближайшие полгода?
Мы надеемся, что в 2018 году спрос на новостройки в Москве сохранится на текущем высоком уровне. Напомню, что сейчас в столице ежемесячно заключается порядка 4-4,5 тыс. договоров долевого участия – это беспрецедентный уровень спроса на новостройки за всю историю столицы. На фоне улучшения ситуации в экономике (со II квартала наблюдается рост ВВП) начнется восстановление доходов населения. Плюс – снижение ставок по ипотеке и рост ее доступности. Все это должно укрепить покупательскую активность. Цены, скорее всего, сохранятся на текущем уровне, так как предложение на 30-40% превышает спрос, а продажи концентрируются в отдельных проектах. Эти факторы ограничивают возможности большинства застройщиков выводить новые проекты на рынок с более высокой стоимостью "квадрата".
Вести.Недвижимость, 13.01.2018
