Сергей Лобжанидзе: Доля ипотеки при покупке жилья будет расти
О положении на рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказал руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе.
— На ваш взгляд, что происходит сейчас на отечественном рынке?
На российском рынке недвижимости мы сегодня наблюдаем несколько важнейших трендов, которые и определяют его настоящее и будущее.
Первое – это рекордная ипотека. В АИЖК прогнозируют, что в 2018 году будет выдано свыше миллиона кредитов на сумму в 1,9-2 триллиона рублей. А весь ипотечный портфель достигнет 5,2-5,4 триллиона.
Свое влияние на первичный рынок оказывает и ужесточение норм долевого строительств. В частности, поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков. Кроме того, сегодня активно разрабатывается программа по переходу к иным формам покупки новостроек и отказ от формата ДДУ (проектное финансирование и эскроу-счета), а также создан Фонд защиты прав дольщиков.
Важным событием с точки зрения дальнейшего развития столичного рынка является программа реновации устаревшего жилого фонда. В ходе предыдущей многолетней программы было расселено более 1,7 тысячи пятиэтажек (6,3 млн квадратных метров). Новая программа, рассчитанная до 2032 года, станет еще масштабнее, затронув более 5 тысяч домов и около 1 миллиона жителей.
Стоит отметить и такой фактор как новые правила застройки. С 2017 года градостроительная политика по всей стране должна вестись в соответствии с так называемыми правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они устанавливают границы территориальных зон с определением для каждой из них правового режима использования, а при отсутствии ПЗЗ запрещена выдача разрешений на строительство. На сегодняшний день ПЗЗ приняты почти во всех субъектах РФ.
Наконец, среди важный событий можно отметить решение властей сделать бесплатную приватизацию бессрочной, хотя на рынок недвижимости данный факт уже вряд ли окажет значимое влияние.
— Заметны ли какие-либо новые тенденции — как позитивные, так и негативные?
Из позитивных тенденций я бы в первую очередь хотел отметить: рост качества проектов массового сегмента за счет появления в них атрибутов проектов более высоких классов и освоение новых площадок вблизи новых транспортных узлов (МЦК, ТПУ) и набережных Москвы-реки. Нельзя не сказать про формирование дополнительного спроса на первичное жилье в связи с началом масштабного процесса реновации и увеличение доступности ипотечного кредита (снижение эффективной ставки до уровня 11% и ниже). Еще несколько тенденций: появление на рынке старой Москвы предложений, конкурирующих с рынком Новой Москвы и сокращение предложения на вторичном рынке (снятие лотов с продаж).
Но есть и нежелательные тенденции: ограниченный объем инвестиционного спроса, рост конкуренции со стороны девелоперов, занятых в проектах реновации и увеличение срока экспозиции квартир в 1,5-2 раза.
— Насколько возросла конкуренция на современном российском рынке недвижимости?
Если говорить о рынке Московского региона, то здесь наблюдаются ежегодный рост предложения на рынке первичной жилой недвижимости, пропорциональный рост количества зарегистрированных сделок с физическими лицами и связанный с этим рост конкуренции. Это привело к росту качественного уровня проектов и повышения уровня потребительских предпочтений, позиционируемых в проектах. При этом в проектах, где наблюдается несбалансированность качества продукта и уровня цен, происходит корректировка политики ценообразования.
— Есть ли сегменты рынка, которым значительно тяжелее, чем всем остальным?
На столичном рынке большинство проектов, независимо от класса, сбалансировали стратегию реализации и ценообразования. И при этом, разумеется, каждый сегмент перетерпел свой объем изменений, чтобы стабилизироваться.
— Изменился ли за последние годы покупатель? По-прежнему низкая цена определяет все, или покупатели стали более разборчивыми и ориентируются на иные показатели?
Портрет потребителя, разумеется, менялся в течение последних нескольких лет и приобрел собственные оригинальные черты в расстановке приоритетов покупки. Сегодня при принятии решения о покупке покупатель учитывает несколько факторов. Вот эти факторы: баланс бюджета покупки и функциональности планировок, доступность ипотеки, локация и насыщенность проекта инфраструктурой, существующей и планируемой, продуманность концепции проекта и продукта, наличие существующих основных трендов качества жилья в проекте (двор без машин, безбарьерная среда, комфортные лобби и места общего пользования МОП, широкий ассортимент квартир в проекте).
— Отразится каким-то образом на рынке упразднение такого понятия как "эконом-класс"?
В настоящий момент оснований для прогноза принципиальных изменений нет.
— Можете дать прогноз по российскому рынку на ближайшие полгода?
Основной прогноз – рост доли ипотеки при покупке жилья, стабилизация политики ценообразования, рост доли проектов комплексного освоения территорий, увеличение доли крупнейших компаний-застройщиков в общем объеме проектов новостроек и снижение доли малых компаний-девелоперов.
Вести.Недвижимость, 08.02.2018
Беседовал Георгий Трушин
