Что будет, если в России полностью откажутся от ДДУ
России следует полностью отказаться от долевого строительства, чтобы получить 100% гарантию от появления обманутых дольщиков. Об этом заявил премьер-министр Дмитрий Медведев в ходе встречи с представителями правозащитного сообщества и общественными деятелями, состоявшейся 20 ноября.
На схему эскроу-счетов, ставшую обязательной летом этого года, некоторые российские застройщики переходят с трудом, так что отказ от ДДУ стал бы одним из самых сложных процессов, отладка которого потребовала бы очень серьезной проработки и достаточно длительного времени. Тем не менее, пофантазировать на тему рынка недвижимости, в котором совсем нет ДДУ, — интересная затея.
Последние годы сфера долевого участия в строительстве развивалась особенно активно, но безоблачной ее работу было трудно назвать: регулярно этот сектор экономики демонстрировал свои проблемные стороны — появлялись долгострои и обманутые дольщики. В качестве реакции на эти события власти были вынуждены предпринимать меры, постепенно ужесточая законы. Так, сначала появилось страхование договоров участия в долевом строительстве, далее в 2017 году — Фонд защиты прав дольщиков и обязательные взносы, а вслед за ним — самая глобальная реформа последних лет: переход на эскроу-счета. При этом российские власти все равно уже готовы идти дальше и совсем отказаться от долевого строительства, что для многих стало неожиданностью.
Если мы представим рынок недвижимости без долевого строительства, то как бы тогда финансировались проекты и проходили сделки. Представим, что ДДУ, то есть покупки прав на объект на стадии строительства, в России больше нет. И вот один из возможных сценариев. Перед началом строительства нового проекта девелопер приходит в банк и получает проектное финансирование на строительство жилого комплекса, вкладывая при этом некоторую часть собственных средств, которую требует банк. На этом этапе схема пока ничем не отличается от схемы с эскроу-счетами: здесь застройщик тоже вносит собственные средства и берет недостающие в кредит.
А теперь переходим к тому, где начинаются отличия: пока строительство не закончится, девелопер не ведет продаж квартир, и даже их бронирование или резервирование. Спустя несколько лет он достраивает дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию, оформляет право собственности на квартиры и открывает продажи по договорам купли-продажи — теперь дело за покупателями. Такая схема на 100% обезопасила бы покупателей от рисков, сопутствующих строительным процессам.
Но все же нужно признать, что при ныне действующей схеме с привлечением эскроу-счетов все-таки есть риски и их целых два. Первый — основной. Эскроу-счета гарантируют, что в случае наступления непредвиденной ситуации и с застройщиком, и с банком, где открыт счет, сохранится только 10 млн руб., даже если покупатель приобрел и оплатил гораздо более дорогую квартиру. Второй риск — второстепенный: строительство по разным причинам может затянуться (например, из-за проблем с подрядчиком, сложных условий строительства и т.д.). При этом деньги покупателя оказываются замороженными и для него самого — придется ждать окончания стройки.
Есть еще один момент, о котором девелоперам вообще не принято говорить. Сейчас большинство продаж в строящихся домах идет по 3D-картинкам (рендерам). Полная отмена ДДУ и переход на договоры купли-продажи снимала бы с покупателя все риски получить на выходе нечто, что совсем не похоже на то, что ему показывали в офисе продаж. То есть изначально в проекте все было очень здорово — красивые входные группы, интересные цветовые сочетания… А на деле оказалось куда менее симпатично, потому что застройщик заменил стройматериалы или в последний момент решил сэкономить на сложных конструкциях. Бывает, что изначально была создана некая концепция, которую никто не проработал, но уже при строительстве выяснилось, что реализовать ее намного сложнее, чем казалось изначально. От всех этих рисков текущая схема ДДУ (пусть даже с эскроу-счетами) покупателей не защищает, ведь покупая 3 года назад квартиру на котловане, он смотрел на те самые рендеры и покупал, фактически, их, а не то, что ему в результате преподнесли.
В случае с договорами купли-продажи, когда покупатель оплачивает уже готовую квартиру, видя ее и весь построенный ЖК в реальности, он избавлен от всех вышеперечисленных рисков. Сравнить эту ситуацию можно с посещениями автосалонов: вы видите готовый продукт и объективно оцениваете его вовсе не на основании обещаний.
Фактически, отмена ДДУ — это лишний повод для конкуренции застройщиков. И в этом случае они будут соревноваться не в том, кто больше наобещал, и кто красивее нарисовал картинки, а в том, как построил качественный и интересный проект, что намного сложнее! Тогда значительно повысится уровень качества итогового продукта, так как изначально девелоперы будут знать, что, если сделают посредственно или не выполнят каких-то обещаний, покупатели уйдут к конкурентам. Таким образом, отмена ДДУ благотворно повлияет и на рынок недвижимости — качество объектов вырастит в разы.
Однако процентная ставка для застройщика при таком варианте будет безусловно выше и затраты девелопера соответственно также выше, что отразится на цене готового жилья. А это опять обещает нам рост цен, но вместе с этим до нуля снижаются риски покупки. Также нужно понимать, что покупатели лишатся возможности выгодно вложить деньги на этапе котлована и выгодно продать после завершения строительства.
Безусловно, это не очень приятная новость для покупателей, но все же есть интересный ход. Если одновременно с отменой ДДУ были бы введены долгосрочные безотзывные депозиты с повышенной ставкой, средства с которых можно тратить только на покупку недвижимости, то это частично могло бы компенсировать рост цен на квартиры. Представим человека, который планирует купить недвижимость. ДДУ в строительстве упразднили, на стадии стройки купить ничего нельзя. Значит, покупатель должен определить, когда он захочет и сможет что-то купить. Для этого он изучает заявленные проекты, рассчитывает, сколько готов подождать и сколько может заплатить. Далее если он идет в банк, где оформляет принятый на такие случаи безотзывный депозит с повышенной процентной ставкой на длительный срок — именно той продолжительности, какая нужна до готовности квартиры.
В течение срока ожидания ему начисляются проценты и происходит их капитализация. Когда срок вклада заканчивается, покупатель идет на рынок смотреть квартиру, ориентируясь на реальные характеристики и качество проектов — в отличие от схемы с эскроу-счетами, он уже не привязан к какому определенному ЖК, что для него является большим плюсом. Ситуация похожа — что отдать деньги на счет-эскроу, что на безотзывный депозит. Но при этом нужно понимать, все равно покупка жилья будет дороже, чем сейчас, т.к. проценты покроют только часть удорожания, ведь на сегодняшний день квартиры от этапа котлована до завершения строительства дорожают больше, чем проценты по депозитам. Однако разница все же не в несколько раз.
Но здесь нельзя не упомянуть ипотечников, ведь по статистике, большинство россиян ради покупки недвижимости вынуждены брать кредит, который, как известно, могут давать под разные проценты, и брать кредит придется из расчета стоимости готовой квартиры. И здесь должно существенно помочь государство и попытаться снизить ипотечную ставку, иначе покупка жилья станет непозволительной роскошью, которая будет доступна далеко немногим.
Такая схема значительно изменила бы рынок недвижимости, ведь тогда с рынка полностью уйдут инвесторы, останутся только конечные покупатели. Плюс из-за увеличения сроков реализации проектов и роста цен сократиться количество проектов и девелоперов. Но при этом сами проекты безусловно станут более качественными. Параллельно проблема обманутых дольщиков действительно решается кардинальным образом — у них просто нет вариантов для появления. В сухом остатке стоит признать, что сейчас вкладываться в строительство — более выгодная история, но она же и более рисковая.
РБК, 27.11.2019
