Евгений Семенов: Все упирается в ключевую ставку Центробанка
Специально для Аналитического центра компании ООО «РУСИПОТЕКА» Евгений Семенов, вице-президент – руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО».
- В последние годы ипотека пользуется все большей популярностью у россиян. Какие выводы можно сделать на основе тенденций предыдущих лет?
Действительно, в последние годы ипотека стала главным драйвером рынка недвижимости. За 2018 год на покупку жилья в стране было выдано кредитов более, чем на 3 трлн рублей – это огромный показатель. При этом, по данным наших аналитиков, за 2016-2018 годы доля ипотечных сделок в структуре продаж застройщиков неуклонно растет. Если рассматривать рынок «старой» Москвы, то самое значительное увеличение показателя произошло в бизнес-классе - с 17% до 39%. В сегменте «эконом» произошел рост с 35% до 45%, а в «комфорте» доля стала больше на 17 процентных пунктов и составила 53%.
Положительная динамика стала возможной за счет доступности ипотечных кредитов и снижения в прошлом году среднерыночной ставки. Как недавно сообщил ДОМ.РФ, ипотека показывает рост и в этом году – в феврале ее выдача в денежном выражении увеличилась на 10% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от ставок, которые предложат населению банки.
- Сейчас ведется много разговоров на тему будущего снижения ипотечных ставок. Есть ли, по Вашему мнению, основания предполагать, что в скором будущем мы увидим среднерыночную ставку в 8% годовых?
Говорить о том, что рынок придет к этому показателю в 2019 году нельзя – слишком много факторов должно совпасть и чрезвычайно большой объем работы предстоит для этого проделать. Первое и самое важное обстоятельство – снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Именно она является триггером для повышения или понижения ипотечной ставки. Но пока что очевидных предпосылок для ее уменьшения не наблюдается.
К другим факторам влияния относится инфляция. Если сбудутся прогнозы по ее снижению во втором полугодии 2019 года, то это позитивно отразится и на рынке ипотечного кредитования. Также более комфортные для заемщика проценты могут быть обеспечены благодаря дополнительной государственной поддержки рынка, выделению субсидий.
- То есть в ближайшее время государство может вернуться к практике субсидирования ипотеки?
Если крупнейшие банки начнут выдавать кредит на покупку жилья со ставкой более 11,5%, то такой сценарий весьма реален. Хотя, принимая во внимание серьезность задачи президента России по снижению показателя до 8%, я допускаю, что Правительство может прибегнуть к этой мере и не дожидаясь среднерыночного роста. Если все остальные инструменты исчерпают себя, а цель достигнута не будет, то в таком случае государство будет всерьез обсуждать субсидирование.
- Возможно ли дальнейшее повышение ипотечных ставок в среднем по стране?
Исключать в этом вопросе ничего нельзя. Как я уже говорил, все упирается в ключевую ставку Центробанка, а она, свою очередь, во многом зависит от внешних факторов. На сегодняшний день ситуация в экономике более менее стабильная, но при этом сохраняются геополитические риски. Поэтому при построении моделей развития нужно быть готовым к различным сценариям.
- На текущий момент Правительство прорабатывает законопроект, предусматривающий возможность открытия специального вклада для накопления первого взноса на ипотеку. Насколько действенной окажется эта мера?
Все будет зависеть от того, в какой форме закон будет представлен после прохождения всех чтений в Госдуме и от условий, которые сможет предложить тот или иной банк. Если по факту ипотечная ставка для таких вкладчиков будет ниже рыночной на 1%, то это сможет вызвать дополнительный интерес к покупке жилья в кредит. К тому же, чтобы привлечь клиентов банкам понадобится обеспечить высокие проценты по вкладу. Иначе люди сделают свой выбор в пользу обычных депозитов, денежные средства с которых можно снять в любой момент. В целом есть множество вопросов по этой инициативе. Та же кредитная история заемщика может претерпеть серьезные изменения за время накопления первого взноса. Как это будут учитывать банки мне лично сложно представить. Но опять-таки, эта инициатива входит в комплекс мер, которые планируется предпринять для системного стимулирования спроса в переходный этап рынка жилой недвижимости.
- А какова ситуация с ипотечными сделками на рынке элитного жилья?
Если рассматривать период 2016-2018 годов, то, по нашим данным, доля ипотеки увеличилась и на рынке элитного жилья «старой» Москвы – с 4% до 15%. В связи с тем, что в прошлом году ставка была снижена до 9%, ипотека заинтересовала более широкий круг лиц. В том числе это относится и к тем людям, которые рассматривают приобретение жилья высокого ценового сегмента. Большая часть таких покупателей не готова «вынимать» денежные средства из своего бизнеса, поэтому ипотека стала для них отличным инструментом для решения жилищного вопроса.
Например, в «Садовых кварталах» - элитном комплексе, который мы строим в Центральном округе Москвы, почти каждая третья сделка проходит с привлечением банковского кредита. Что интересно, в прошлом году доля ипотечных сделок увеличилась по сравнению с показателем 2017 года и составила более 30%.
- Одна из самых свежих законодательных инициатив – введение практики ипотечных каникул. Как Вы считаете, способна ли она значительно повлиять на отрасль?
Взорвать рынок ипотечного кредитования ипотечные каникулы не смогут. Это скорее стимулирующая мера, способная разве что подогреть интерес к кредиту тех людей, которые боятся потерять работу и поэтому не решаются на улучшение своих жилищных условий. Но, вместе с этим, депутаты обсуждают расширение критериев, на основе которых люди смогут прибегнуть к этой опции. В частности, рождение в семье второго ребенка. Поэтому надо дождаться финальной версии закона, чтобы понять его масштабы и оценить потенциальное влияние.
В целом инициатива однозначно имеет позитивный посыл и сможет поддержать отрасль в переходный период, когда многие эксперты обещают неизбежный рост цен на жилье, а закредитованность населения только растет. Наибольшее положительное влияние на динамику спроса ипотечные каникулы способны оказать на рынок новостроек сегментов «эконом» и «комфорт».
РУСИПОТЕКА, 23.03.2019
