Хрупкое ипотечное равновесие и ипотечные каникулы
Отечественное ипотечное кредитование имеет особую специфику, определяемую его полукоммерческим и полусоциальным характером. Решение с помощью коммерческого инструмента не только задач бизнеса, но и социальных задач власти привело к тому, что ипотечное кредитование поддерживалось на самом высоком уровне.
Эффект налицо. За последние шесть лет ипотечные показатели выросли в 2 раза – кредитный портфель достиг 6,4 трлн рублей, а в прошлом году было выдано 1,5 млн кредитов на весомую сумму в 3 трлн рублей.
Ипотечное равновесие определялось ответом на вопрос – за чей счет праздник?
Действующие на сегодня программы, так называемой, социальной ипотеки финансируются из федерального и региональных бюджетов. Это относится к программе детской ипотеки и к региональным программам поддержки некоторых категорий населений, как правило, дефицитных специалистов.
Когда надо было поддержать строительную отрасль в 2015-2016 годах, то было эффективно поддержано кредитование приобретения новостроек. В результате на каждый бюджетный рубль в отрасль пришло 100 рублей и по программе было продано жилья на 1,5 трлн рублей.
Когда надо было помочь заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, дважды запускалась программа бюджетной поддержки. В результате последней программы участие бюджетных средств помогло снять остроту ситуации для более 20 тысяч заемщиков, включая чрезмерно раскрученную проблему валютных заемщиков. Стоит отметить, что без всякой правительственной программы банки разработали и активно применяют собственные программы реструктуризации.
В программах реструктуризации, как правило, на первом этапе вводится отсрочка обязательств в виде существенного уменьшения ежемесячного платежа. На втором этапе, проводится непосредственная реструктуризация, при которой накопленный за время поблажек отсрочки долг выносится либо в отдельный кредит, либо распределяется в рамках действующего, зачастую продленного кредита.
Несколько месяцев назад Банк России решил, что эту практику надо упорядочить через регламентацию в Федеральном законе «О потребительском кредите».
Подразумевалось, что наличие такой нормы даст заемщикам ощущение защиты своих прав в сложных ситуациях уже не в рамках доброй воли банков, а силой государственной системы.
Идея с легкой руки отдельных руководителей была переименована от обязательной реструктуризации в борский термин ипотечных каникул. В течение нескольких месяцев проводилось активное продвижение в обществе полезности и необходимости этой идеи.
С точки зрения независимого эксперта ничего страшного в упорядочивании не было, а условия получения помощи выступали хорошим фильтром для разумного количества поблажек.
Банки были настроены негативно из-за вмешательства государства в коммерческий характер кредитования, где существует баланс между риском и доходом.
Казалось, что спор закончится на уровне обсуждения размера поблажки и условий допуска к программе через формализацию возникающих материальных затруднений заемщика.
Стоит отметить, что, несмотря на подробные и публичные разъяснения руководящих работников Банка России, дискуссия велась кулуарно, а текст законопроекта в отличие от традиционного порядка обсуждения законопроектов не распространялся.
После упоминания ипотечных каникул 20 февраля в Послании президента Путина В.В. стало ясно, что реализация ипотечных каникул уже близка. Но ровно через неделю при формализации поручений в части ипотечных каникул появилось их описание как отсрочки погашения суммы основного долга и уплаты процентов.
Уже на следующий день 28 февраля в Государственную Думу был внесен соответствующий законопроект, из которого следует главное – размер праздника за счет банков увеличивается.
Произошла радикальное увеличение поблажки в пользу заемщика, который может сам определять, сколько он во время шестимесячных каникул собирается платить – мало или вообще ничего. Банк должен за пять дней рассмотреть обращение в простой письменной форме и в качестве ответа направить новый график платежей.
Несколько месяцев шел спор о размере снижения и сколько должно остаться от платежа. Сам факт похода в банк с небольшим платежом считается правильной и обязательной практикой. Нельзя забывать на шесть месяцев дорогу в банк.
Любопытно, что накопленный долг должен быть компенсирован по окончании каникул за счет продления срока кредита по принципу: сначала отработаем первоначальный график, а потом выплатим накопленный долг. Другими словами, платеж не увеличивается, срок продляется, а недополученная банком прибыль растворяется в воздухе.
Регламентирована фильтрация в виде строго описания материальных трудностей и распространения программы на единственное жилье. Хотя и в строгости есть одна вольность, описанная как снижение на 30 % заработной платы (дохода) за месяц до обращения за каникулами. Продолжительность снижения не указана, что в позволяет обращаться за программой неограниченному количеству занятых в частном бизнесе.
Нарушение ипотечного равновесия проявляется в характере дискуссии. На первом этапе шло публичное воздействие на общественное сознание в пропаганде важности ипотечных каникул и кулуарный спор. На втором этапе началось законодательное оформление ипотечных каникул в самой радикальной форме.
Отметим, что ипотечные каникулы будут применяться только к новым заемщикам. Есть и еще пара компенсирующих опций: каникулы могут быть один раз - до шести месяцев и начинаться не сразу, а через два месяца после подачи заемщиком требования.
Остальные детали законопроекта на ипотечное равновесие принципиально не влияют. Для объективности надо отметить, что половинчатый характер ипотечной политики сохранился – дали заемщикам одну большую поблажку, но закрутили гайки в другом.
Вывод из описанного процесса довольно прост. На первом этапе можно было считать, что упорядочивание уже известной практики не должно влиять на ставки и процедуры ипотечного кредитования, а сейчас справедливость этого вывода требует дополнительного критического анализа. Возможно, что для поддержания равновесия между полукоммерческим и полусоциальным характером ипотечного кредитования какие-то условия предоставления кредитов придется ужесточить. Добавим, что не очень заметно для широкой общественности.
Подробно и наглядно о деталях законопроекта об ипотечных каникулах можно узнать в магазине исследований ЛюдиИпотеки.РФ. Материал представлен в табличной форме.
РУСИПОТЕКА, 06.03.2019
