Владимир Якушев: Октябрь будет жарким
Национальный проект в жилищной сфере включает три направления, как минимум. И по большому счету следует обсуждать два федеральных проекта. Один из них называется «ипотека», администратором которого выступает Министерство финансов. Второй федеральный проект – это непосредственно жилье. Все, что касается ипотечных ставок, мы относим к федеральному проекту «ипотека». Все, что касается показателей, объема ввода, цена квадратного метра, относится к федеральному проекту «Жилье и городская среда».
Один из основных инструментов, которые на сегодняшний день используются у нас в жилищном строительстве, – это ипотека, и до 2024 она им и останется. Другого нам не дано. То, что на сегодняшний день процентная ставка по ипотечному кредиту не соответствует тем параметрам, которые заложены в федеральном проекте «Ипотека» это, конечно, серьезная точка напряжения.
Какие риски мы на сегодняшний день видим? Конечно, процентная ставка по ипотеке серьезно влияет на все показатели. Если у нас недостаточен спрос, соответственно, и предложение у нас будет хромать. Если на данный момент у нас хромает предложение, то у нас начинает колебаться цена квадратного метра. Предложений меньше, соответственно, цена растет.
Все эти показатели не просто так были заведены в наш проект, они между собой очень четко связаны. Поэтому, когда сейчас серьезные дискуссии идут по макроэкономическим параметрам, а именно темпы роста нашей экономики, а они несколько не те, которые были заложены в прогнозе, то, соответственно, у нас сразу выстраивается целая цепочка: реальные доходы населения, спрос, который население формирует. Все это, естественно, отражается на строительстве.
Соответственно, растущая ставка по ипотеке с падающим потребительским и покупательским спросом, нас не радует, и, конечно, отражается на реализации нашего проекта, в том числе на его основных показателях. Это основные показатели, мы их называем, показателями верхнего уровня. Плюс к тому, мы наблюдаем сегодня, что количество денежных средств, которое привлекает население через ипотеку, не только не растет, но и начинает припадать.
Если же мы обратимся к указу президента №204, то там четко определены макроэкономические параметры: это инфляция 4%, плюс реально растущие доходы населения. И мы вроде бы можем сказать, что макроэкономика – это не наша история, поэтому мы только ощущаем ее последствия, поэтому вроде бы с нас спрос должен быть не таким большим.
Определенная правда в этом есть, но при этом мы, как Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в качестве непосредственного администратора национального проекта, несмотря на все сложности, должны прилагать максимум усилий для того, чтобы эти показатели были достигнуты. Это первый такой посыл.
Вторая история это, конечно, переход на проектное финансирование. Он непростой и не от хорошей жизни. Нам очень важно сейчас чтобы те компании, которые продолжают строить по старым правилам, о чем правительство приняло постановление после долгой дискуссии, продолжали работать. Сегодня более 70% проектов у нас реализуются прежним способом, это мы видим по единой информационной системе жилищного строительства.
У нас была очень долгая дискуссия на предмет того, на какую дату мы будем считать уровень готовности объекта, Документ подписан – это 1 октября, когда мы четко будем понимать, имеет право проект быть достроен по старым правилам, либо компания должна обращаться за проектным финансированием в банк, И там уже либо его получит, либо не получит.
Я неоднократно говорил о том, что у нас где-то последняя декада октября – это такая отметка, когда большинство проектов, которые находятся сегодня на изучение в коммерческих банках, должны выйти оттуда либо с положительным, либо с отрицательным заключением. Сегодня таких заявок много. В последней декаде октября, мы уже будем четко понимать статистику по тем отказам, которые коммерческие банки сделают, как и число застройщиков, которые не получат проектного финансирования.
И тогда мы определим красную зону; с теми проектами, которые не получат проектного финансирования, в ручном режиме не только Министерство, а в первую очередь субъекты Российской Федерации должны разобраться, что делать с ними. Именно в этом направлении мы сегодня работаем, понимая, что такие проекты появятся. 100% одобренных заявок не будет, мы об этом неоднократно говорили. Здесь очень важно найти меры поддержки для, конкретных проектов.
В первую очередь это обязаны сделать региональные власти, потому что они на месте лучше понимают ситуацию и должны в ней разбираться. Мы подходим к октябрю месяцу, где у нас будет достаточно жарко. Потому что у нас появится четкая картинка общей ситуации и по каждому проекту. Либо его строительство продолжается по старым правилам, и нет никаких проблем по привлечению денежных средств граждан. Либо данный проект не получает проектного финансирования, и встает в так называемую зону риска.
Соответственно, если у застройщика нет собственных средств для достройки проекта, очень высока угроза, что по нему мы можем получить дефолт. Поэтому мы давно об этом говорили, что из всех национальных проектов наш является наиболее сложным. Если по другим национальным проектам есть определенное федеральное финансирование, есть определенные показатели, которых должны достичь. Вопрос только в том, как распорядиться данным ресурсом, то есть вовремя подготовить проектно-сметную документацию, провести торги, накрыть это все финансированием, и в конце получить конечный итог - построенное определенное количество объектов.
Наш проект совершенно рыночный, и макроэкономика, к сожалению, нам не дает тех сигналов, которые нам бы хотелось иметь. А мы должны к 2024 году иметь ставку по ипотеке 7,9%, если быть более точным, по паспорту национального проекта. И итоги первого года реализации проекта не могут нас радовать.
Проведение такой серьезной реформы - это еще дополнительное давление на сегмент жилищного строительства. Это обстоятельство должно нас мобилизовать на нахождение дополнительных решений, на то, что если это необходимо, еще раз вернуться к федеральному законодательству, чтобы его поправили, возможно, уже в осеннюю сессию. А то, что не сможем сделать в эту осеннюю сессию, сделать в весеннюю.
Не могу не остановиться еще на одном моменте - то, что касается ввода жилья, учитывая те изменения, которые произойдут на рынке в ближайшие три года. В рамках дискуссии субъекты Федерации настаивали на том, что нужен некий временной лаг, когда надо провести некую инвентаризацию, подготовить земельные участки, накрыть их инфраструктурой. Было принято решение, что в 2019 -2021 годы мы поправим наш национальный проект. Проектный комитет принял такое решение - объем ввода оставить на уровне 75 млн кв. м.
Если мы говорим об этой отметке - 75,6 млн кв. м. по итогам прошлого года, то у нас сейчас наблюдается рост плюс 7%. Скорее всего, он сохранится до конца года. И это, конечно, все-таки положительный момент. Я помню начало нашей дискуссии перед тем, как вся эта реформа начала свое движение. Многие эксперты говорили о том, что в 2019 году рынок должен упасть по объемам ввода жилья, если все будет реализовано так, как запланировано в дорожной карте, на 30%. Этого не произошло. Наоборот, мы видим, что есть определенный плюс к аналогичному периоду прошлого года. Это положительный момент.
У нас вероятно появится новое количество так называемых обманутых дольщиков, с которым теперь будет уже разбираться фонд защиты прав дольщиков, учитывая, что система страхования свою жизнеспособность не доказала и полностью провалилась. Теперь функция страхования лежит на этой структуре. Конечно, вместе с субъектами Российской Федерации фонду придется разбираться с такими проектами. Естественно, не без нашего участия.
Поэтому работа предстоит достаточно серьезная, мы все понимаем, какие перед нами серьезные риски стоят. Если сейчас у нас такой подготовительный период, то конец октября – это уже период серьезных и конкретных действий по отношению к каждому конкретному проекту, который попадает в зону риска.
ИА Строительство, 29.09.2019
