Искусство пускать пузыри: угрожает ли России ипотечный кризис
Нынешний кризис необычно повлиял на рынок недвижимости: и объемы ипотеки, и цены на жилье пошли вверх. Грозит ли экономике ипотечный пузырь, или ситуация остается под контролем? По мнению главного экономиста «Эксперт РА», доцента ВШЭ и экономического факультета МГУ Антона Табаха, негативный сценарий пока маловероятен
Нынешний кризис, кроме скорости и жесткости, имел еще одну отличительную черту — он достаточно необычно повлиял на рынки, в частности, на рынок недвижимости и ипотеку. Если во все предыдущие кризисные периоды резко падали цены на недвижимость, а в 2014-2015 годах — еще и объемы выданной ипотеки, то в этом году после снятия физических ограничений в банках и офисах девелоперов вверх пошли и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов — особенно подпадающие под льготные (с господдержкой) и суперльготные («дальневосточная» и «сельская» программы). Снижение ключевой ставки также подогрело рефинансирование и ипотеку на вторичное жилье, а за ними последовали и цены. В результате в этом году владельцы жилья стали богаче, а у обычных ипотечников рост цен съел существенную часть выгоды от более низких ставок и платежей — та же самая квартира стала стоить дороже.
Если бы эти события не происходили на фоне снижения доходов граждан и роста безработицы, а также роста просрочки по ипотечным кредитам (правда, с очень низкого уровня), то можно было бы аплодировать тому, что доступность жилья повысилась, а правительство почти достигло своих целей по снижению ставок по ипотеке. Ходит ли по России призрак ипотечного кризиса, или пока можно расслабиться? Скорее второе, чем первое.
Во-первых, уровень просрочки, как и уровень проникновения ипотеки, пока существенно ниже кризисных уровней, даже при покупке жилья в новостройках. Ипотечные каникулы, по модели которых были структурированы пандемические кредитные каникулы, позволяют снимать нагрузку на заемщиков, испытывающих временные трудности, дав им время найти работу или же продать квартиру. Рост цен позволяет продать недвижимость даже с выгодой, не допуская просрочки и появления проблемной ипотеки, что было бы невозможно на падающем рынке. Опыт жертв валютной ипотеки и массовых просрочек в прошлый кризис был учтен регулятором и законодателями.
Во-вторых, существенная часть ипотечного бума — побочный продукт изменений в системе выплаты материнского капитала, который более чем в 80% случаев направлялся на покупку жилья, в том числе на первый взнос по ипотеке. После введения выплат на первого ребенка можно ожидать сохранения этой тенденции и еще более частого направления капитала на первый взнос. Вместе с субсидиями на погашение ипотеки при рождении третьего ребенка, льготными ставками по «детской» ипотеке и иными «плюшками» для регионального семейного среднего класса, желающего расширить жилплощадь, материнский капитал будет встроенным стабилизатором, поддерживающим спрос на определенные ценовые категории квартир. В свою очередь, это скажется на других сегментах жилищного рынка.
В-третьих, можно ожидать сохранения достаточно низких процентных ставок, даже после перехода к нейтральной денежно-кредитной политике. При этом улучшение качества оценки кредитных рисков заемщиков и повышение ликвидности рынка, а также улучшение технологий может позволить банкам снижать маржу, не снижая прибыльности операций.
Центробанк достаточно аккуратно действовал этой весной — послабления по выдаче ипотеки были временными и начинают сворачиваться. Дестимулирование ипотечных кредитов с первым взносом меньше 20% остается основной «политикой партии», и регулятор планирует поддерживать нормативы с этой целью. Потенциальную проблему создает и практика взятия потребительских кредитов на первый взнос, либо резкого набора кредитов уже после покупки (на ремонт и обзаведение хозяйством после новоселья). Чтобы избежать проблем в будущем, стоит подумать над ограничениями. Программы повышения финансовой грамотности для будущих заемщиков хорошо показали себя в Южной Африке и Австралии и способствовали более адекватному финансовому поведению и снижению просрочки. Скорее всего, стоит перенимать этот опыт.
При этом правительству и регионам стоит учесть негативный опыт запуска дешевой ипотеки на рынках с ограниченным предложением. При введении дальневосточной ипотеки в крупнейших городах Дальнего Востока покупатели «пропылесосили» рынок и скупили все, что продавалось и соответствовало критериям. При этом рост цен напоминал классический пузырь. Введение стимулов нужно соотносить с предложением — динамикой нового строительства и введения в строй жилья. Наконец, следует поощрять развитие рынка арендного жилья: ипотека подходит далеко не для всех семей или жизненных ситуаций. В этих условиях возможно развивать ипотеку без слишком сильных кризисов. Особенно, если экономика пойдет на поправку.
Forbes, 21.10.2020
