Камила Фазлыева: Ипотека с господдержкой выполняет функцию аппарата ИВЛ
О том, сколько лет понадобится рынку недвижимости, чтобы перевести сделки в электронный формат, и почему льготная ипотека — это не так хорошо, как кажется, Циан.Журналу рассказывает Камила Фазлыева, которая руководит ипотечным бюро и проектом «Электроннаясделка.рф».
Электронная регистрация как плюс пандемии
— Пандемия увеличило количество электронных сделок? Во сколько раз вырос объем обращений в вашу компанию за услугами?
Электронные сделки — одна из немногих отраслей, которые во время пандемии развивались. МФЦ были закрыты, поэтому даже те, кто изначально был ярым противником этого вида услуг, обратились к электронной регистрации. С конца марта и весь апрель мы наблюдали рост обращений на подключение к электронному взаимодействию в три раза. И до сих пор количество обращений у нас больше, чем было в марте.
— Расскажите, с какими трудностями пришлось столкнуться во время самоизоляции с проведением электронных сделок, были ли сложности при взаимодействии с Росреестром, МФЦ?
На вторичном рынке жилья, чтобы подать документы на сделку в электронном виде, требуется письменное разрешение от собственника жилья, а оно подается через МФЦ, которые были закрыты. Эта проблема серьезно сократила количество сделок на вторичном рынке.
Нам пришлось срочно искать выход их этой ситуации — мы решили удостоверять такие заявления у нотариуса, а потом подавать почтой в Росреестр, а в тех регионах, где работали выездные курьеры кадастровой палаты, прибегать к их услугам. Что касается всего рынка, было непросто было проводить ипотечные сделки. Но пандемия послужила импульсом для развития онлайн-ипотеки — банки с колес запустили процесс выдачи ипотеки по электронным документам.
— Выступая на конференциях, вы часто говорите, что цифровизация госорганов отстает на три-пять лет. Пандемия ускорит этот процесс?
Пандемия ускорила цифровизацию коммерческих структур и бизнеса, а госструктуры переходят в онлайн со своей скоростью. Например, когда сделки проходят по военной ипотеке либо участием материнского капитала, где нам нужно постановление органов опеки и попечительства на определение доли несовершеннолетнего, все документы из госорганов идут в бумажном виде. Но во время самоизоляции некоторые отделения опеки были готовы предоставить и подать постановление для Росреестра в электронном виде. Думаю, что в течение этого года хотя бы с органами опеки удастся перевести документооборот в электронный вид.
«Там, где жилье дороже, больше желающих его отнять»
— К формату электронных сделок покупатели в Москве относятся пока настороженно. А как в Башкирии?
Испуг перед электронной регистрацией появился благодаря прошлогоднему вбросу в СМИ…
— Вы имеете в виду историю о том, как корреспондент одного из центральных каналов обнаружил, что его квартира «подарена» с помощью фальшивой электронной подписи?
Да, и эта информация особенно долго тиражировалась и муссировалась в Москве. Мы начинали делать электронную регистрацию в Башкирии еще в 2015 году — до того, как эту услугу внедрил Сбербанк, и никакого страха перед этим форматом не было. Сейчас мы развиваем электронную регистрацию и в других регионах.
К чему привел вброс о том, как журналист якобы потерял квартиру из-за использования электронной подписи? Пострадали застройщики. К ним покупатели приходят и говорят: аннулируйте сразу после подписания договора мою электронную подпись. Приходится объяснять, что придется подождать, чтобы Росреестр успел зарегистрировать сделку, и лишь потом отозвать сертификат.
В итоге мы получили усложнение сделки на вторичном рынке — теперь собственник должен уведомлять Росреестр о своем решении продать квартиру — и страх перед электронными подписями.
Что касается истории с московским журналистом и фальшивой электронной подписью, то ее завершения мы так и не узнали: нам не показали мошенников, которые провернули эту аферу (если она была). Мои знакомые юристы, которые занимаются электронной регистрацией, ходили на этот суд — о мошенничестве с подписью там вообще не было ни слова. Сегодня 99% мошенничеств на рынке жилья происходит в бумаге — ее подделать гораздо проще.
— Какие риски существуют при электронной регистрации сделок?
Противники электронных сделок утверждают, что существует риск получить электронную подпись другого человека по доверенности. Согласно поправкам в федеральный закон «Об электронной подписи», с 1 июля 2020 года получить электронную подпись по доверенности нельзя.
Честно говоря, и раньше аферы с электронной подписью касались в основном юридических лиц. Например, в начале 2000-х многие рейдерские захваты компаний происходили потому, что в руках у кого-то из сотрудников оказывалась электронная подпись генерального директора, которую он получил по доверенности. Сегодня этот номер не пройдет: электронную подпись удастся получить только на себя.
Все страхи, связанные с онлайн-регистрацией сделок, возникают только потому, что это относительно новое явление для рынка. Мы ведь уже редко пользуемся бумажными деньгами, предпочитая электронные деньги, и не боимся, что их у нас украдут. То же самое произойдет и с электронной сделкой. Думаю, лет через пять люди будут относиться к электронной сделке как к обычной услуге.
В сфере электронного документооборота законодательство идет семимильными шагами — все недочеты и дыры закрываются очень быстро.
Кстати, не подумайте, что я адепт электронной регистрации и не знаю бумажных сделок: мое агентство недвижимости работает на рынке уже 15 лет. Мы провели тысячи сделок в бумаге. И в этой сфере изменения, которые защищают добросовестных приобретателей, происходят максимум раз в пять лет.
— Какое соотношение электронных и бумажных сделок у вас в агентстве?
Что касается вторичного рынка, то соотношение 60 на 40%. В свое время мы догоняли количество электронных сделок до 90% и даже до 100%, но потом перестали суетиться. Произошло это после введения в прошлом году закона о заявлении собственника на разрешении на электронную сделку. Это значит, что клиента придется гонять в МФЦ. Зачем?
Мы исходим из пожеланий клиента: если он предпочитает бумажный формат, делаем бумажный. А вот практически весь первичный рынок у нас в регионе переведен в электронный вид — здесь в любом случае документы подаются онлайн.
«Подключитесь, и всё будет летать. Но ничего не летает»
— Как часто вы внедряете какие-то новые услуги?
Постоянно. Мы уже пять лет выступаем в роли локомотива электронной регистрации и внедряем абсолютно все, что «попадается по дороге». Застройщикам надо открывать электронные и эскроу-счета, и мы это предлагаем. Нужны документы взаимодействия с клиентами по новой схеме — мы эти услуги тоже вводим.
В этом году столкнулись с невозможностью электронной регистрации из-за бумажной закладной, пытаемся решить эту проблему. Мы помогаем банкам с электронной ипотекой.
Казалось бы, есть программа, есть банки и есть Росреестр. Подключитесь, и все будет летать. Но на самом деле ничего не летает. В одном регионе госрегистратор требует пять документов, а в другом — 25, несмотря на то, что закон № 218 («О государственной регистрации») един для всех, трактуют его по-разному: тут требуется такая-то справка, здесь нет. В итоге, когда застройщик отправляет ДДУ на регистрацию с ипотекой, возникает масса сложностей. И многое приходится доделывать на ходу.
— Какие сделки нельзя провести онлайн?
Онлайн можно провести любые сделки. Заблуждение о том, что какие-то сделки нельзя провести в электронном виде, идет от известного банка, у которого перечень электронных действий ограничен. Трудности возникают, например, при той же сделке с материнским капиталом, когда органы опеки выдают постановление только в бумажном виде. Мы должны отправить его в Росреестр, а у нас просто нет цифровой версии.
Региональные подразделения Росреестра ведут себя по-разному: в одном случае допустимо отправить все остальные документы в электронном виде в Росреестр, а бумажное постановление органов опеки потом передать через МФЦ. Но некоторые региональные подразделения Росреестра принимают документы либо только в бумажном виде, либо полностью пакет в электронном, не допуская комбинированных сделок. Таким образом, возможность заключения онлайн-сделки зависит от региона.
— С 1 июля порядок получения электронной подписи упростился. Как теперь это происходит?
Я бы не сказала, что порядок упростился. Он стал более регламентированным и понятным, четким. Появились легальные способы дистанционной идентификации. Например, если у вас есть 10-летний загранпаспорт с биометрическими данными, если ваши данные имеются в единой системе идентификации и аутентификации (собирают банки), если у вас есть действующая электронная подпись (не закончился срок сертификата), на основании этого вы можете выпустить новую подпись. Кроме того, поправки, введенные с 1 июля этого года, ужесточили требования к удостоверяющим центрам.
«Ипотека не должна быть единственным рабочим инструментом приобретения жилья»
— Вы не слишком хорошо относитесь к ипотеке и считаете, что следует выдавать меньше ипотечных кредитов. Почему?
Моя компания называется «Ипотечное бюро Камилы Фазлыевой», мы занимаемся оформлением купли-продажи квартир по ипотеке. Ипотека не должна быть единственным рабочим инструментом для приобретения жилья в нашей стране.
За 15 лет, которые я работаю на рынке недвижимости, роль ипотеки выросла до недопустимых размеров. Если 15 лет назад еще были люди, которые были способны накопить на покупку жилья (а в регионах недвижимость значительно дешевле, чем в столице, было реально накопить на квартиру), то сегодня практически весь спрос сформирован из ипотечных кредитов. У населения денег нет: люди разучились копить, да и копить особенно нечего из-за реального снижения доходов.
Изначально ипотека не была такой доступной. Именно снижение процентов по ипотеке дало толчок к росту цен на жилье и огромным темпам строительства. До какого-то момента это было нормально.
Но сегодня ситуация такова, что купить квартиру без ипотеки по силам только единицам, а никаких других реальных инструментов нет. Всё остальное — только примочки к ипотеке (как, скажем, социальные программы).
Допустим, военная ипотека: мало в каком регионе у вас получится купить жилье только на накопления системы ипотечного кредитования для военнослужащего — вам придется прибегать к военной ипотеке. То же и с материнским капиталом: его сумма не позволяет приобрести квартиру в городе, вы будете использовать его в качестве первоначального взноса либо для частичного погашения жилищного кредита.
А что такое ипотека? Это деньги, которых нет, это заем денег из экономики завтрашнего дня. Сейчас с каждого баннера призывают: «Купи квартиру!», словно это батон колбасы.
Более того, часто предлагают купить квартиру с нулевым первоначальным взносом, что, на мой взгляд, в корне неверно.
— Следует ли нам ждать нового витка цен на жилье после «Ипотеки 2020» под 6,5% на новостройки?
Мы дошли до того, что ипотека уже мало влияет и на уровень цен, и на рост количества сделок. Она просто сохраняет жизнь на рынке — ипотека с господдержкой выполняет функцию аппарата искусственной вентиляции легких: вроде бы пациент жив, но есть ли у него будущее? Понятно, что вся кампания направлена на поддержку застройщиков.
Я против постоянной накачки ипотеки государственными деньгами. Это как наркомания: ипотека без господдержки существовать уже не может. «Мы еще больше выдали ипотечных кредитов», — радостно рапортуют банкиры как о достижении и благе, а это не благо, это кредитная игла, кабала. Это значит, что еще больше людей поставлено в зависимое положение.
Наоборот, следует добиваться, чтобы кредитная нагрузка уменьшалась. Не стоит из каждого утюга кричать: «Купи квартиру — это так легко!» Это нелегко! Нужно понимать, что кредит — это плохо: это деньги, которые ты занял, следовательно, их придется возвращать, а в случае ипотеки — в 2, а то и в 2,5 раза больше, чем взял.
И часто люди платят по ипотеке, лишая себя самого необходимого: нельзя масла намазать детям на бутерброд, потому что висит ипотечный кредит. Государство, которое печется о благосостоянии народа, так не поступает.
Если у вас есть квартира, но вам нечего есть, — это не благосостояние. А у основной массы населения именно так и обстоят дела. Кредитные истории уже черные.
Что мы можем предложить взамен? В Башкортостане развивается программа «Жилстройсбережения». Это чешско-немецкая модель накопительных кооперативов: люди копят деньги, а потом государство субсидирует низкую процентную ставку. Это не панацея, это переходный инструмент, но его имеет смысл распространить на всю Россию, потому что такая модель формирует в людях культуру накопления.
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?
Я занимаюсь практической стрельбой — стреляю из кольта. Говорят, у меня это хорошо получается. А сейчас нахожусь на даче, у нас здесь температура +40º C — просто замечательно, никаких тропиков не надо.
ЦИАН, 25.08.2020
Татьяна Демидова
