Конец ипотечной сказки?
Приведет ли ужесточение выдачи ипотеки и переход на эскроу счета к росту цен на жилье.
Доброй вестью для россиян, желающих купить жилье, стало снижение ключевой ставки Центробанка во 2 полугодии 2019 года и стоимости ипотечных кредитов. Банки снижали процент по вновь выдаваемым ипотечным кредитам, и к началу 2020 года ставка по ипотеке на покупку новостроек опустилась до 9% годовых. В ипотеку в 2019 году было продано половина жилья, а в сегменте новостроек по отзывам застройщиков – до 80%.
Однако падение ставок по ипотеке сопровождается планами Центробанка по ужесточению отбора ипотечных заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в конце 2019 года заявила, что на ипотечном рынке высоки риски образования пузыря. Поэтому Центробанк рассматривает возможность ужесточить регулирование ипотечного кредитования, введя зависимость резервирования ипотечных кредитов от показателя долговой нагрузки заемщиков (ПДН) и соотношения размера кредита к стоимости заложенной недвижимости.
Проще говоря, для банков предложенные меры сделают невыгодной выдачу кредитов с самым популярным первоначальным взносом в размере 20%-30% от стоимости приобретаемого жилья. Также будет трудно получить ипотечный кредит заемщикам, которые отдают на погашение кредитов более 50% от своих месячных доходов.
Напомню, что обязательный расчет показателя ПДН и учет закредитованности заемщиков при выдаче необеспеченных кредитов действует с 1 октября 2019 года и уже привели к замедлению роста потребкредитования. А выдача ипотеки с первоначальным взносом 10%-20% стала невыгодной большинству банков после ужесточения требований Центробанка еще в 2018 году.
Российский рынок ипотечных кредитов на 80% контролируется двумя крупнейшими госбанками. На долю Сбербанка по итогам 1 полугодия 2019 года приходится 57% ипотечного портфеля, на долю ВТБ – еще 23%. Третий по объему ипотечного портфеля Росбанк имеет долю портфеля всего 3%. Монопольное положение госбанков усугубляет формирование вокруг них крупных финансово-промышленных групп. Причина проста – некоторые из получивших ранее кредиты крупных застройщиков оказались в трудном финансовом положении и перешли под контроль банков-кредиторов.
Ужесточая регулирование, Центробанк еще более усложнит развитие ипотечного кредитования в первую очередь частными банками с развитой сетью отделений, которым после ограничения потребкредитования и ухода лучших корпоративных клиентов в госбанки ничего другого не остается как наращивать объемы ипотеки.
Непростая ситуация сложилась и на рынке строительства жилья. Коренной пересмотр со второго полугодия 2019 года схемы оплаты дольщиками строящегося жилья – замена прямого финансирования дольщиками строительных компаний на систему эскроу-счетов и банковского проектного финансирования заставил строителей быстрее вводить в строй уже начатые проекты. Благо в законе для этого были предусмотрены льготы. В результате жилье, построенное более чем на 30% и с распроданными более 10% квартир, достраивается по старым правилам. А это – около 70% от всего строящегося жилья. Однако новые проекты будут закладываться только за счет средств самих строителей и кредитов банков.
В результате реформы с рынка будут вынуждены уйти по разным оценкам от 20% до 40% застройщиков. В первую очередь речь идет о небольших региональных строительных компаниях. У них чаще всего не хватает собственных средств на строительство нового жилья. А получить таким застройщикам проектное финансирование в банке могут помешать как проблемное финансовое положение компании, так и отсутствие в штате компаний опытных финансистов. Дело в том, что проектное финансирование – достаточно сложный в оформлении банковский продукт, требующий от застройщиков сбора большого объема документации.
Напомню, что большинство строительных компаний стали нежелательными заемщиками банков еще во время кризиса 2008-2009 годов. И лишь немногим застройщикам удалось с тех пор улучшить свое финансовое положение и подружиться с банками.
Возрастут и затраты застройщиков на строительство. Если раньше жилье строилось на 80% за счет фактически бесплатных для компаний денег дольщиков, то теперь эти средства будут заменены банковскими кредитами под 7%-12% годовых.
От строительства некоторых категорий жилья застройщикам из-за роста себестоимости квартир вообще придется отказаться. В первую очередь – от строительства жилья эконом-класса в проблемных регионах с низкими доходами населения.
Интересная возможность открывается перед крупнейшими застройщиками. Речь идет о замене части банковских кредитов выпуском облигаций. Однако для небольших компаний этот вариант финансирования еще долго будет недоступным.
Да и для крупных компаний подобный способ финансирования несет новые риски. Объем российского фондового рынка сравнительно невелик, а в моменты экономических кризисов на рынок огромное влияние оказывает выход из ценных бумаг зарубежных инвесторов. Массовый же частный российский инвестор только начинает присматриваться к открывающимся на фондовом рынке возможностям.
В такой ситуации логично было бы ждать роста цен на недвижимость. И он уже идет. В новостройках России, по словам министра строительства Владимира Якушева, стоимость квадратного метра возросла в 2019 году на 8%. Думаю, здесь сказался тот факт, что бОльшая часть жилья в прошлом году была достроена еще по «старым» правилам. Впрочем, участники рынка говорят о более значительном росте цен в прошлом году – на 10%, а по некоторым сегментам жилья – и на 15%. Так жилье становится менее доступным россиянам, несмотря на удешевление ипотечных кредитов.
Но рост цен будет жестко ограничиваться падением реальных доходов россиян и ужесточением выдачи ипотеки. Напомню, что реальные доходы россиян падали с 2014 года, лишь в 2018-2019 году показав небольшой рост, по сути, на уровне погрешностей расчетов. При этом ощутимый рост доходов наблюдался в крупнейших мегаполисах, а в российской глубинке падение доходов населения продолжается до сих пор.
Кстати, именно обнищанием россиян ограничивается и перспектива инвестиций в недвижимость – как с целью перепродажи, так и с целью сдачи в аренду. Ставки аренды квартир во многих городах в жилых микрорайонах снижаются. В последние годы было построено много жилья, но новые дома даже через 2-3 года после сдачи заселены далеко не полностью.
И лишь недавнее снижение ставок по банковским депозитам до невиданных ранее 5%-6% годовых может подтолкнуть часть вкладчиков к покупке инвестиционного жилья для последующей сдачи его в аренду. Впрочем, массового превращения вкладчиков банков в арендодателей квартир я не жду. Ведь заработки на рынке аренды жилья в России за пределами Москвы и Петербурга далеко не столь легки, как кажется на первый взгляд.
Кроме того, по самым оптимистичным оценкам директора ипотечного госбанка Дом.РФ Александра Плутника, более половины российских семей в принципе не могут получить ипотечный кредит и улучшить с его помощью жилищные условия. Причина проста – доход большинства россиян все еще слишком низок, и почти целиком уходит на первоочередные траты.
Для десятков миллионов таких россиян рост цен на жилье сделает новую квартиру или дом еще менее доступными. Государство же реализует очень небольшой объем программ по удешевлению ипотеки. Из прямых программ дотации покупки жилья массовой можно назвать только программу материнского капитала. Однако рождение нового ребенка не только позволяет получить средства на оплату части жилья от государства, но и одновременно ухудшает важный для банков показатель скоринга - доход на одного члена семьи.
Серьезно увеличить доступность жилья в России помогут только масштабные госпрограммы по дотации строительства жилья эконом-класса, упрощению регулирования строительной отрасли и снижения ее коррумпированности. Необходимо и повышенное внимание государства к строительству инфраструктуры вокруг возводимых жилых домов – дорог, детских садов, школ и поликлиник.
Конечно, облегчить россиянам покупку жилья в кредит мог бы и рост их реальных доходов. Но об этом в нынешней экономической ситуации еще несколько лет остается только мечтать.
Введет ли Центробанк меры по ограничению выдачи самых популярных ипотечных кредитов? Думаю, это мы узнаем к середине 2020 года.
А вот цена перехода на оплату жилья в новостройка через эскроу счета станет ясна только в 2021 году, когда будут закончено большинство начатых по «старой» схеме строительных проектов.
Финверсия, 13.01.2020
