Осень-2020: ждем охлаждения на рынке жилья и ипотеки
Период заметного снижения ипотечных ставок, который продолжался более года, подходит к концу. Рассчитывать на дальнейшее удешевление кредитов пока не приходится.
Период дешевеющей ипотеки завершен?
К осени-2020 рынок жилья России подошел в оптимистичном настроении. Продажи новостроек быстро восстановились и во многих городах превысили показатели предыдущего года. Девелоперы повышают цены. Покупатели торопятся с выбором, который уже не очень большой. На горизонте все отчетливее появляется дата 1 ноября 2020 года. До этого срока действует программа льготной ипотеки на новостройки.
Ситуация на вторичном рынке хуже. Он по-прежнему проигрывает первичному из-за слишком заметной разницы в цене кредита. Но снижение ключевой ставки ЦБ РФ сделало кредиты на этом рынке также доступными для многих покупателей. С середины лета оборот на вторичном рынке восстанавливается.
Негативные ожидания, которые определяли решения и продавцов и покупателей весной этого года, стали звучать все реже. Число рыночных оптимистов выросло. Но дальнейшие сценарии развития рынка не так очевидны.
Рынку жилья в ближайшее время придется перейти к новому этапу. До последнего времени он развивался в условиях снижающихся ставок по ипотеке (с весны 2019 года до осени-2020). И этот процесс, судя по всему завершен.
Два ключевых фактора, на которые необходимо обращать внимание в ближайшее время:
Заседание ЦБ РФ пройдет 18 сентября
На заседании ЦБ РФ будет принято решение о ключевой ставке, которая, судя по всему, останется неизменной. Это первый сигнал к тому, что условия по ипотеке стабилизируются. Но со стороны регулятора будут интересны оценки рисков и вероятные сценарии в будущем. Инфляция в последние месяцы растет, вторая волна пандемии и нестабильность на сырьевых рынка давят на рубль. Усилились политические риски. Проводить стимулирующую денежно-кредитную политику в этих условиях становится все сложнее.
В ближайшие месяцы ипотека дешеветь не будет. А это значит наступит привыкание к текущим ставкам, они уже не будут восприниматься как низкие и перейдут в разряд обычных. Приток на рынок новых покупателей замедлится.
Решение о льготной ипотеке после 1 ноября
Льготная ипотека очень хорошо поддержала спрос на рынке новостроек летом и в начале осени. Но пока ее действие ограничено 1 ноября 2020 года. И это держит в тонусе многих потенциальных покупателей. Вероятнее всего решение о дальнейших контурах поддержки рынка жилья будет принято незадолго до часа Х. А значит, многие семьи постараются закрыть этот вопрос до наступления ноября. Далее, независимо от решения по этой программе, следует ждать охлаждения спроса в следующие месяцы. Самое главное, чтобы оно не переросло в заморозки. Понимая это, и зайдя слишком далеко в вопросе стимулирования, государство будет вынужденно сохранить программу. Но ее контуры могут измениться.
С другой стороны, принимая решение о стимулировании спроса через ипотеку, профильные ведомства должны оценить и то, что "льготная ипотека" не привела к росту объемов строящегося жилья. На этом фоне цены на новостройки во многих городах продолжают расти. И этот рост ограничивает доступность жилья гораздо сильнее, чем ипотека. Поиск баланса, как поддержать рынок так, чтобы не навредить покупателям - это ключевая задача на ближайшее время.
Reburg, 09.09.2020
