Россию ждет ипотечный кризис, но он не будет катастрофическим
Разрабатывая в конце 90-х российские законы об ипотеке и ипотечных ценных бумагах, тогда депутат Госдумы РФ, а ныне доктор экономических наук, главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН Иван Грачев заложил ограничительные меры, согласно которым, например, никогда нельзя выселять человека из единственного жилья или выдавать ипотечный кредит выше 70% рыночной стоимости недвижимости. Сегодня эти ограничения сильно размыты, и в стране запахло ипотечным кризисом...
Закон об ипотеке дал ежегодную прибавку к ВВП $30–40 миллиардов
Снова проявились катастрофические прогнозы — теперь про ипотеку. Некоторые эксперты утверждают, что в России сформировались идеальные условия для ипотечного кризиса. Об алармистских прогнозах по рублю я в «БИЗНЕС Online» уже писал: они не соответствуют действительности. Российская валюта пока так и держится — плюс-минус 75 рублей за доллар. Думаю, и по ипотеке не сильно соответствуют действительности прогнозы о том, что нас ждет катастрофа, подобная той, что случилась в Соединенных Штатах в 2008 году. Полагаю, те, кто об этом рассказывает, просто плохо знают, что я сделал для России закон об ипотеке, существенно более надежный, чем американский. И он еще не до конца поломан нынешней Думой.
Среди читателей есть те, кто меня за закон об ипотеке критикует, утверждая, что он вообще — с коммунистических позиций — не нужен был для России. Но есть значимые факты — например, что реально этот закон дал удвоение жилищного строительства, то есть вдвое больше семей получают квартиры. Кроме того, закон этот дал ежегодную прибавку к ВВП в $30–40 млрд, то есть дополнительную прибавку к валовому продукту страны в объеме примерно уровня Татарстана. Так что, думаю, в основе своей это был правильный закон.
Заниматься им я стал где-то в 1996 или 1997 году. Тогда, после того как я провел в Думе закон о поддержке малых предпринимателей, ко мне обратились строители. Часть из них понимали, что объемы стройки падают, а ипотека — один из способов ее активизировать.
Хотелось бы, чтобы и читатели понимали суть этого закона, почему он нужен. Как известно, любой свободный банковский кредит содержит в себе плату за риск невозврата. Ну ясно же, что всегда существует вероятность, что кредит могут не вернуть. Так что в обычном свободном кредите всегда будет плата за риск, а отсюда — совершенно лишние проценты, которые могут оказаться совсем невообразимыми. И давным-давно в мире выработали решение, что, если есть залог, который может быть продан в любой момент выше цены кредита, тогда риски его невозврата становятся близкими к нулю. Соответственно, можно не включать в процент плату за риск. И процент становится лучше, в том числе и для ведения бизнеса. Это базовая идея.
Но сразу возникает совершенно очевидный вопрос — если ты сегодня покупаешь квартиру за миллион, разве сможет потом банк продать ее гарантированно за этот же миллион? Ведь любая сделка — это просто измерение рыночной стоимости, которое, с точки зрения физика-экспериментатора, грубо ошибочно. То есть вы никогда не можете гарантировать, что квартира стоит ровно 1 млн даже на данный момент, а уж тем более в перспективе 10–15 или даже 30 лет для ипотечного кредита. Соответственно, если на квартиру, которая сегодня на рынке стоит 1 млн, дать миллионный кредит, то исчезает базовая идея того, что мы имеем гарантию от риска невозврата. И мир выработал концепцию, что дается не вся сумма. Если вы закладываете, допустим, недвижимость, которая сегодня на рынке, в конкретной сделке или в конкретной оценке стоит 1 млн, то в разных странах, в частности в Германии, на нее давали кредит только в 700 тысяч.
К слову, о начале ипотеки. На старте мне пришлось много общаться с банками, с известной «семибанкирщиной». Я тогда не мог провести закон об ипотеке, потому что коммунисты были против, правительство было против — по разным основаниям. Правительство, поскольку там доминировали сторонники Анатолия Чубайса, занимающего сейчас кресло председателя правления «Роснано», хотело только двухуровневую американскую модель. А коммунисты в принципе на дух не принимали никакую ипотеку, считали, что это совершенно жуткая и неправильная вещь. И я тогда искал, с кем же мне договориться, чтобы закон все-таки провести через Думу. Со строителями я нашел консенсус быстро, выступив у них на съезде в Кремлевском дворце. Банки же в большинстве своем были против закона об ипотеке, и часть из них — по совершенно людоедским соображениям. Дело в том, что они ипотекой уже де-факто занимались и изначально были настроены на то, чтобы хапнуть квартиру у человека. Быстро его загнать в условия, когда он не сможет расплачиваться, и квартиру отобрать. Такие банки были. И ни малейших оснований надеяться, что банкиры станут себя вести аккуратно и осторожно, что их цели совпадут с целями и задачами людей.
Просто гарантировало катастрофу американской модели
Когда я стал заниматься законом об ипотеке, то немедленно немецкие ипотечные банки пригласили меня в Германию, а американские — в Соединенные Штаты. И с немцами (кстати сказать, это были очень квалифицированные специалисты, ипотечные юристы в ассоциации ипотечных банков и в стройсберкассах) мы обсуждали тему о тех 70% от текущей рыночной стоимости недвижимости, о том, откуда взялась в Германии именно такая цифра. Оценка немецких специалистов была чисто экспериментальной, то есть к данному ограничению привели долгие годы экспериментов.
Уже позднее, когда я стал разбираться, с какой реально точностью оценивается рыночная стоимость недвижимости в разных странах, стал анализировать уже чисто экспериментальные материалы, обнаружилось, что 70% вполне соответствуют тому, что физики-экспериментаторы называют правилом трех сигм. Не буду здесь лезть в детали, но скажу, что данная оценка и экспериментальное, и теоретическое обоснование имеет очень хорошее — что нельзя давать кредит выше 70% стоимости недвижимости, если мы хотим иметь базовую идею ипотеки — отказ от платы за риски невозврата.
И я в свои законы об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах, хотя это было довольно сложно, такую базовую идею заложил. Мой закон об ипотеке на является копией немецкого, не соответствует немецкой ипотечной системе, поскольку у них вторичные ценные бумаги по-другому образуются, но тем не менее в законы об ипотеке, которые я делал, базовая идея была заложена.
Очень сильно меня пытались разубедить в ценности данной идеи американские специалисты, которые рассказывали про их «наилучшую в мире практику двухуровневой американской модели». Она отличается тем, что там на самом деле банк может дать человеку кредит хоть на 120% стоимости недвижимости, это не запрещено. Еще хуже, что в Америке работает вторая чрезвычайно рискованная идея — на основе этих выданных кредитов можно выпускать сколько угодно вторичных ценных бумаг. То есть по немецкой модели и по моей модели ипотеки — не более 70% от рыночной стоимости недвижимости, а в Соединенных Штатах — сколько рынок съест, столько и можно выпустить. И это на самом деле просто гарантировало катастрофу американской модели. Ценных бумаг там выдали на десятки триллионов долларов! И вопрос о том, когда это все грохнется, упирался лишь во время. Это я понимал и в 1997 году, говорил об этом американцам. Кстати сказать, в отличие от немцев, чрезвычайно неквалифицированные были те люди, которые с нами работали в Соединенных Штатах. Они были, можно сказать, начетчики. Да, в комиксах про рыночную экономику они разбирались хорошо и знали слова типа «лучшая в мире практика», но ответов на простейшие вопросы дать не могли.
Например, я, сам сильно удивившись, стал спрашивать: «А почему Америка так мало собирает налога на недвижимость?» Если посчитать американскую недвижимость, помножить на средний процент налога на недвижимость, то реальные сборы оказывались в 10 раз меньше, чем должны были быть. Это означало, что все богатые уползают из-под этих налогов, чрезвычайно быстро и эффективно. Почему — американцы объяснить мне не могли, никто вразумительно так и не ответил, почему так малы сборы налога на недвижимость. Неквалифицированный народ с нами общался. Может, там есть люди, которые мутят финансовые схемы на десятки триллионов долларов, но они с нами не работали.
Если у вас нет 30% первоначального взноса, в ипотеку лучше не идти
В российские законы было, как я сказал, заложена идея, согласно которой выдавать кредит выше 70% стоимости недвижимости нельзя, было и еще несколько ограничительных вещей. Например, ни при каких обстоятельствах нельзя человека выкидывать из единственного жилья. Такого положения нет ни в законах Германии, ни Соединенных Штатов, но в российском законодательстве я соответствующие принципы заложил. К тому же добавлю, что нельзя выпустить ипотечных ценных бумаг выше 70% от рыночной стоимости недвижимости.
Такая модель в принципе не допускает катастрофических ипотечных кризисов типа американского 2008 года. Никогда не может быть выпущено столько ценных бумаг, чтобы потом от этого полетела вся система. Могут быть отдельные люди, которые не смогут расплатиться, у них, это правда, могут возникнуть какие-то проблемы. Таких ипотечников, которые попадают в ситуацию с безнадежными кредитами, при нормальной обстановке около одного процента. В сочетании с тем, что человека нельзя выкинуть из единственного жилья, это, в принципе, приемлемо.
Но, если по этой цепочке идти дальше, то как картина выглядит сейчас? Мои ипотечные законы прилично поуродовали. Вот эту идею — что человека нельзя выселить из единственного жилья — размыли так, что теперь твердо и не скажешь, можно или нельзя. Второе — базовую идею, что нельзя выпускать ипотечных ценных бумаг выше 70%, — тоже частично угробили. Пока до американского сценария не довели, но уже можно и 80%, и 90%… Только 100% вроде еще нельзя. То есть это ограничение тоже частично размыли, ухудшили ситуацию. Что имеет неприятные следствия и для людей. Потому что оценки (кто, собственно годится или нет для ипотеки) связаны как раз с этой оценкой в 70%. То есть тот, кто имеет 30% от стоимости недвижимости в виде первоначального взноса и зарабатывает с семьей примерно на 1 кв. м жилья в месяц, в принципе, железно годится для ипотеки. И у таких ипотечников риски получить дефолтную ситуацию существенно меньше 1%.
Как только идею с 70% в законе размыли, в системе появились люди, которые рискуют гораздо больше. Понятно, почему банковское лобби давило в этом направлении, но делать этого было нельзя. Потому что появляется существенно больше людей, которые могут оказаться несостоятельными: человек взял квартиру в ипотеку, но не располагает должными запасами и доходами.
Можно грубо подсчитать, сколько появилось таких людей из-за «коронакризиса». Согласно моей оценке, снижение доходов граждан, которые могут быть клиентами ипотеки, — порядка 20%. Но при этом из-за размытости закона об ипотеке и благодаря государственной поддержке объемы выданных ипотечных кредитов в этом году не снизились по сравнению с прошлым годом, и даже немного увеличились, по словам вице-премьера России Марата Хуснуллина. Это означает, что добавилось как раз процентов 20 (от обычного уровня) ипотечников, которые могут оказаться не способными расплатиться за ипотеку. Из них, думаю, по грубой оценке, половина действительно имеет шансы попасть в дефолтное состояние. Это те, кто не получит гарантированной господдержки, а в ипотечную систему попали как раз из-за отсутствия должных ограничений.
То есть можно оценить, что ипотечный кризис Россию на самом деле ждет, но он все-таки не будет катастрофическим. С точки зрения экономики страны, это вообще будет достаточно незначимое событие. Впрочем, оно весьма значимо с точки зрения многих десятков тысяч семей, которые попадут в дефолтные обстоятельства.
Моя оценка такова: общие алармистские высказывания о том, что вот-вот случится катастрофа в ипотеке, неверны. Тем не менее изменения в законах об ипотеке и об ипотечных ценных бумагах многим семьям несут угрозу. И в этом плане моя рекомендация была и есть такая — если у вас нет 30% первоначального взноса и ежемесячных доходов на семью в объеме стоимости одного квадратного метра жилья, то все-таки лучше в ипотеку не идти. Исключение составляют лишь гарантированные государственные программы — они есть, вполне хорошие: для молодых семей, для военных… Там другие правила и другие оценки.
БИЗНЕС Online, 10.10.2020
