«Вирус» рублевой ипотеки
Анонсированное улучшение качества жизни россиян за счет массового «впрягания» населения в рублевую ипотеку и прогноз действий банкиров, которые за этим последуют, — секьюритизация активов с размещением ипотечных бумаг на инвестиционном рынке и далее по схеме — не просто тревожат, но и заставляют вспомнить протестные акции куда менее многочисленных валютных ипотечников.
Недавно мне на глаза попались итоговые данные по истории с так называемыми валютными ипотечниками, ажиотаж вокруг которых как-то незаметно для широкой общественности перешел из активной протестной стадии в рутинную техническую работу специально организованных общественно-государственных институтов.
В упомянутых данных доля реально проблемных валютных заемщиков оценивается в 30%. Остальные 70% — так называемые профессиональные инвесторы в недвижимость, решившие сыграть на понимании валютных и процентных рисков (иногда — собственном, иногда — подсказанном им «по секрету» в банках-кредиторах). Чаще всего эти профессионалы строили собственные пирамиды из ипотечных кредитов и купленных за их счет квартир, продавая которые на ажиотажном спросе брали все новые и новые валютные кредиты, а на них снова покупали квартиры. Были и совсем экзотические пострадавшие — например, владельцы якобы единственного жилья, которое оказывалось либо особняком на Рублевке, либо элитной коммерческой недвижимостью. Конечно, чтобы соответствовать требованиям государственной программы помощи заемщикам и защититься от взыскания банка, все свое имущество они переписали на третьих лиц.
На сегодня для всех валютных заемщиков с детьми и граждан, находящих в реально тяжелой жизненной ситуации, вопрос проблемной ипотеки решен полностью. Для большинства оставшихся «инвесторов» их задолженности либо конвертированы на согласованных с ними условиях в рубли, либо по осознанному решению инвестора они остаются «валютными», и это не является проблемой. Локальный кризис разрешен, бездомных и митингующих на улицах нет, и это хорошая новость.
Соотношение задолженности валютных и рублевых ипотечников в стране сейчас составляет примерно 1 к 300. С учетом разворачивающейся государственной информационной кампании по стимулированию рублевой ипотеки, цель которой — провозглашенное главой государства улучшение качества жизни россиян, возможен очень быстрый рост объемов кредитования еще до завершения текущего электорального цикла. При этом качество новых ипотечных заемщиков неуклонно ухудшается, что видно даже по увеличению сроков кредитов, «выходящих» за пенсионный возраст, и радикальному смягчению отношения банков к размеру первоначального взноса заемщика. При этом банкиры убаюкивают себя позитивными, то есть крайне низкими, показателями уровня просроченной задолженности.
В то же время ипотечные банкиры, прежде всего государственные, явно уже нацелились на массовую секьюритизацию таких активов с передачей всех рисков государству и размещением ипотечных бумаг на инвестиционном рынке со всеми вытекающими из этого портфельными движениями в виде индексов, форвардов и хеджирования (которые, кстати, так и не спасли более чем продвинутый американский, а с ним и глобальный рынок, от памятных кризисных событий).
Возможно, некоторые и думают, что мы уже научились учиться на чужих экономических ошибках. Мне лично кажется, что вся наша новая экономическая история показывает обратное: зная об этих ошибках, мы совершаем точно такие же. А «работа над ошибками» может стать самостоятельной темой для целого академического «НИИ изучения отечественных экономических ошибок» с серьезными перспективами Нобелевского лауреатства по самым разным номинациям: от чистой экономики до психологии и литературы.
Шутки шутками, но ожидаемый бурный рост рублевой ипотеки, усугубленный уже упомянутым ухудшением качества рублевых заемщиков, да еще в условиях нарастающей макроэкономической нестабильности, вызванной глобальными и локальными «черными лебедями», санкционной войны всех со всеми и прежде всего — с экономикой нашей страны, тревожит профессионалов рынка. Ведь при несопоставимых масштабах проблемы теперь уже рублевых ипотечников могут стать очередным серьезным поводом для беспокойства, причем не только для отечественной банковской системы, но и для общей политэкономической стабильности в стране на решающих этапах транзита власти.
И в этой ситуации мне очень хотелось бы надеяться, что наши экономические власти, стимулируя экономический рост через «вирус рублевой ипотеки» у населения страны, не только знают, при каких показателях этой «пандемии» им нужно будет принимать плановые меры локализации такого роста по базовому сценарию, но и имеют четко проработанный «план Б», основанный хотя бы на упомянутом опыте разрешения тестовой задачки с интеллигентными и талантливо самоорганизованными «валютными ипотечниками». Очень хотелось бы надеяться, но почему то снова вспоминается незабвенный В.С. Черномырдин с его гениальным: «Хотели как лучше, а получилось, как всегда»!
Банковское обозрение, 02.03.2020
