Для кого представляют риск льготные ипотечные программы
Начиная с 2015 года программы субсидирования ипотечных кредитов приобрели массовый характер и стали влиять не только на ипотечный рынок, но и рынок недвижимости. По истечении первого полугодия 2021 года заканчивается самая массовая программа льготного кредитования новостроек. Какие риски несет завершение или трансформация программы для всех ее прямых или косвенных участников? В статье приведен авторский взгляд на развитие льготных ипотечных программ в целом и необходимость подготовки коммерческих банков к таким изменениям.
В блоге приведена авторская версия статьи «Для кого представляют риск льготные ипотечные программы», опубликованной в журнале "Банковское кредитование" № 2 (96) 2021 с.61-68.
Мифология ипотечного пузыря
Бытует мнение, что интенсивный рост ипотечного жилищного кредитования приведет к формированию ипотечного пузыря. Обсуждение пузырей вошло в наш обиход после кризиса 2008 года, который часто связывают с ипотечным кредитованием в США.
При описании возможных пузырей использована логика статьи автора [1]. Выделим три пузыря, которые можно прямо или косвенно связать с ипотечным кредитованием.
Первый тип пузыря связан с непропорциональным ростом объема и стоимости производных финансовых инструментов по отношению к активам, которые их породили. В нашем случае производные инструменты распространения не получили. Объем ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченных ипотечным покрытием, существенно меньше размера ипотечного портфеля и такой тип пузыря практического риска не представляет.
Объем ИЦБ в обороте на 31.12.2020 равняется 748,2 млрд рублей и составляет 7,5 % от ипотечного кредитного портфеля по данным АО ДОМ.РФ [2].
Второй тип связывают с резким ростом цен на недвижимость и последующим обвалом этого рынка. Главный риск заключается в резком обесценивании залогов или инвестиций в недвижимость. Последствия очевидны: перекредитоваться нет возможности, кредиторы требуют досрочного возврата или дополнительного залога, инвестиции потеряны. Зачастую, инвестиции произведены за счет кредита. В результате проблемы у всех: тех, кто давал деньги в долг, тех, кто брал кредит для личных нужд, тех, кто инвестировал в рост цен на недвижимость. В 2020 году можно выделить один условно негативный фактор. По экспертным оценкам при покупке новостроек до 30 % покупок делалось в инвестиционных целях, что выше 10 % прошлых лет. Такой рост трудно считать катастрофическим. Он прекратился при стабилизации цен на недвижимость и новостройки составляют меньшую часть рынка недвижимости.
В ближайшие годы формирование такого пузыря также не грозит рынку ипотеки. Рост цен на квадратные метры за 2020 год не превышает 20 %. Это не комфортно для покупателей недвижимости, но достаточно далеко от системного кризиса.
Противоположный вариант с резким падением цен требует особого стечения обстоятельств. Например, одновременно построить за год в два раза больше жилья, увеличить налоги на имущество в несколько раз, увеличить стоимость ЖКУ в несколько раз и вызвать рост предложения недвижимости на рынке существенно выше, чем спрос.
Третий тип пузыря прямо связан с ростом ипотечного кредитования. Традиционно главной причиной возможных рисков считается массовая выдача кредитов заемщикам, которые не смогут обслуживать кредит или внесли недостаточно собственных средств для приобретения недвижимости. Негативными последствиями могут стать банковский кризис и рост социальной напряжённостью.
Можно выделить несколько особенностей ипотечного бизнеса в России, которые могут уменьшить вероятность появления ипотечного пузыря:
Первая особенность - открытость ипотечного бизнеса.
Во-первых, внешний контроль ипотечных портфелей.
Ипотечный кредитный портфель на балансе банков по данным Банка России составляет 9 086 290 млн рублей [3], а с учетом секьюритизации ДОМ.РФ [2] превышает 10 трлн рублей. В обращении находится 114 выпусков ИЦБ. А общий выпуск ИЦБ за всю историю составляет порядка 1 трлн рублей.
С учетом наличия в сумме выдаваемых за год кредитов 30-33 % кредитов на приобретение новостроек, мало пригодных для секьюритизации можно предположить, что примерно 10% от выдаваемых ипотечных кредитов попадает в ипотечное покрытие ИЦБ.
В организации выпуска ИЦБ участвуют сторонние по отношению к кредитору организации и проводится внешний анализ ипотечного портфеля. Большая часть выпусков включена в Ломбардный список Банка России. Дополнительно утверждена возможность осуществления Федеральным казначейством операций покупки (продажи) ИЦБ ДОМ РФ по договорам РЕПО в рамках управления остатками средств на едином счете федерального бюджета.
Во-вторых, внутренний контроль ипотечных портфелей.
Ипотечный портфель имеет низкую амортизацию и самый длительный срок жизни по сравнению с другими видами активов. Фиксированная процентная ставка вызывает особое беспокойство в отношении процентного риска. Это значит, что акционеры, руководство, финансовые службы и риск-менеджмент банка пристально следят за ипотечным портфелем банка.
В-третьих, общественная значимость ипотечного кредитования.
Ипотечное жилищное кредитование затрагивает решение базовой жизненной потребности населения – обеспечение комфортным жильем. Общественный резонанс вызвали проблемы у крайне незначительной части ипотечных заемщиков – валютных заемщиков. Наличие федеральных и региональных программ, связанных с поддержкой ипотечных заемщиков, создает дополнительный фокус внимания.
Вторая особенность – наличие развитой статистики и аналитики.
По каждому выпуску ИЦБ можно найти проспект эмиссии. С 2015 года доступна статистика кредитования по льготным программам. Например, по программам льготного кредитования новостроек 2015-2016, 2019-2020 первоначальный взнос заемщиков превышает 30 %. Также на сайте ЦБ РФ доступны данные по просроченной заложенности, которая не превышает 1,5 %. Бюро кредитных историй публикуют свои аналитические данные по динамике индекса кредитного здоровья, персональному кредитному рейтингу и др. и многие другие. Из аналитических материалов можно сделать обобщенный вывод, что индекс кредитного здоровья остается стабильным [4].
Третья особенность - опыт и профессионализм участников ипотечного рынка.
Напомним, что российский рынок пережил локальный кризис 2004 года, глобальный кризис 2008 года, а Бюро кредитных историй (БКИ) тогда не существовало в принципе.
К настоявшему моменты отлажены и законодательно закреплены процедуры реструктуризации, так называемые, «кредитные каникулы». Набору действийрегулятора по контрою за ипотечными рисками можно посвятить отдельную статью.
Четвертая особенность - рост рынка и кредиты на рефинансирование.
По итогам 2020 года зафиксирован рекордный рост. Выдано 1 712 547 кредитов на общую сумму 4 295 793 млн рублей. Это равносильно увеличению выдачи на 35% (в штуках) 51 % (в рублях) относительно 2019 года.
В то же время если сопоставить долю рефинансирования (15 %) рост кредитного портфеля (21 %), рост кредитования вторичного рынка с минимальным объемом льготных программ (20 %), то можно условно считать, что рынок вырос на 20 % в денежном выражении, а в количественном и того меньше.
Для сравнения в 2017 году рынок вырос на 37 % по сравнению с прошлым годом, а при очищении от рефинансирования на 26 %.
Другими словами, в 2020 году чрезмерного роста рынка не было.
Рефинансирование привело к тому, что около 250 тысяч заемщиков по итогам 2020 года снизили долговую нагрузку. Это дает еще одну прибавку к надежности ипотечного портфеля.
Еще одну особенность ипотечного бизнеса в России можно отнести к часто упоминаемой в разрезе риска возникновения ипотечного пузыря. Это – большая доля льготных программ в общем объеме кредитования. Выделим эту особенность в отдельное рассмотрение.
Анализ рисков льготных ипотечных программ
Выделим и рассмотрим три группы рисков: риски для заемщиков, социально-экономические риски, риски для коммерческих банков.
Риски для заемщика по льготным программам практически не отличаются от рисков обычного ипотечного кредита. Можно отметить некоторые особенности.
Первый риск изменения процентной ставки для заемщика и последующего изменения ежемесячного представляет наибольшую опасность. В обычных ипотечных кредитных договорах для физических лиц такая практика практически отсутствует. В льготных программах такая практика может встретиться только в порядке исключения. Например, в программе «Сельской ипотеки» [5]. присутствует оговорка, что при прекращении бюджетного финансирования ставка по кредита, выданным по программе может вырасти, но не выше ключевой ставки на момент изменений. На 1 апреля 2021 года нормативная ставка по программе равна 3%, а ключевая 4,5%. Для максимального кредита по программе в 5 млн рублей на максимальный срок 25 лет такое увеличение в месяц дало бы в данный момент 4 тысячи рублей. При ключевой ставке в 5% и 5,5 % ежемесячный платеж увеличится на 5,5 тысячи рублей и 7 тысяч рублей соответственно.
Второй риск заключается в недостаточности первоначального взноса при возможном обращении взыскания. Другими словами, после обращения взыскания у заемщика не будет ни квартиры ни денег. По программам с накопленной статистикой, таких как семейная ипотека, две программы льготных кредитов на приобретение новостроек, стартовавшие в 2015 и 2020 годах, можно отметить средний первоначальный взнос выше 30 %, что считается хорошим показателем.
Третий риск для заемщика заключается в переоценке им своих сил. Основой для уменьшения служит изменение расчета от платежа по кредиту в сторону вычисления оставшихся после выплаты по кредиту средств и понимание, что на эти деньги необходимо жить в течении 7-10 лет. Из-за низкой ставки по льготной программы у заемщиков более комфортные условия обслуживания кредита.
Четвёртый риск относится к потенциальным заемщикам, которые готовились к покупке недвижимости в кредит по льготной программе, но не смогли ее завершить из-за завершения программы, квоты кредитования конкретного банка или изменения условий получения льготы. Указанный риск может привести к срыву определенных планов потенциального заемщика, но имеет существенных негативных последствий.
Социально-экономические риски неотделимы от рисков для заемщика, но и имеют свои собственные особенности.
Проблемы заемщиков с обслуживанием долга по льготным программам не имеют перспективы существенного влияния на социальную обстановку по причине стандартного кредитного анализа, высокого размера первоначального взноса, накопленной статистики обслуживания кредитов.Группа рисков, связанная с эффективностью управления льготными программами требует отдельного исследования.
Анализ, проведённый автором в период кризиса 2015 года, выявил , что правильное определение клиента и практическое, а не декларативное применение стратегии клиентоцентричности влияют на успех реализации льготных ипотечных программ. Была установлена связь успеха программ с полнотой соблюдения принципа клиентоориентрированности. Успешная программа содержит клиентоориентированность по от-ношению ко всем клиентам программы. В неудачной программе клиентоориентированность отсутствует [6].
Рассмотрение экономических рисков ограничим одним отраслевым примером, прямо связанным с банковским кредитованием. Многолетняя практика финансирования жилищного строительства обеспечивалась в значительной степени денежными средствами граждан, в том числе взятыми в кредит у коммерческих банков.
Доля покупок новостроек с кредитными средствами превысила стремится к 70 %. Любые мероприятия по стимулированию спроса приводят к увеличению реализации квадратных метров частично за счет роста продаж, частично за счет удорожания. Планомерный переход на финансирование через механизм эскроу счетов принцип не меняет. Гражданин платит за несуществующий объект, но средства находятся в банке и даже частично застрахованы государством. В свою очередь, застройщик получает от банков проектное финансирование.
Любая льготная программа увеличивает зависимость строительной отрасли от простимулированного спроса. Завершение массовой льготной программы воспринимается как отраслевой риск, заключающийся в неравномерности спроса, способного спровоцировать проявление и других рисков.
Таким образом, требующие внимания риски относятся к операционным и финансовым.
С учетом того, что льготные программы зачастую рассматриваются как антикризисная мера для граждан в предыдущих исследованиях была выявлена необходимость участия банка даже в программах с минимальной доходностью для поддержания лояльных отношений о своими действующими и новыми клиентами [7,8].
По аналогии с отраслевыми рисами застройщиков одним из главных рисков является зависимость от повышенного спроса на льготные программы. Опыт последних шести лет показал, что льготные программы позволяют выполнять и перевыполнять план продаж ипотечных кредитов. В большей части льготные программы связаны с новостройками. В свою очередь, существенная часть потока клиентов формируется партнерами-застройщиками. В этом случае кредитные сделки, как правило, простые и технологичные. Может возникнуть соблазн приоритета работы по льготным программам в ущерб основной продуктовой линейки. Последствия высокой доли продаж льготных кредитов в общем объеме кредитования конкретного банка могут проявится к падению продаж после завершения программы.
Заключение
Текущий уровень развития ипотечного кредитования в России позволяет сделать вывод об отсутствии признаков и перспектив формирования ипотечного пузыря даже в среднесрочной перспективе.
Льготные ипотечные программы заняли существенное место в деятельности федеральных и региональных властей К главному возможному риску можно отнести недостаточную социальную и экономическую неэффективность программ. Стоит отметить, что управлению этим риском уже уделяется повышенное внимание Правительства.
Льготные ипотечные программы не несут существенных рисков для населения и не представляют никакой угрозы.
Существенный риск имеет строительная отрасль, которая может попасть в зависимость от поддержки спроса за счет льготного кредитования.
Для коммерческих банков кредитные риски по льготным программам не отличаются от стандартных, а операционные и финансовые риски определяются эффективностью управления, в том числе:
поддержанием имиджевой составляющей банка и отношений с клиентами, чтобы не допустить переноса отношений к недостаткам программ на отношение к банку,
скоростью анализа льготных программ и принятия решений об условиях участия в них,
контролем зависимости плана продаж от повышенного спроса на льготные программы,
экономическим анализом участия в программе.
Принципиально стоит отметить, что отсутствуют риски, подвергающие сомнению целесообразность льготных ипотечных программ для всех сторон этого процесса.
Вопросы эффективности и рисков необходимо рассматривать как и для любых других личных или бизнес -процессов.
Литература
5. Постановление Правительства РФ № 1567 от 30.11.2019.
6. Гордейко С.Г. «Клиентоцентричность и краткосрочные госпрограммы на примере поддержки ипотечного кредитования». Управление продажами. № 01 (86) 2016 с. 48-56.
7. Гордейко С.Г. «Особенности применения системного подхода к управлению в кризисные периоды (на примере коммерческого банка)». Менеджмент сегодня. № 2 (86) 2015 с. 82-98
8. Гордейко С.Г. «Методы оценки целесообразности участия банка в льготных ипотечных программах» Банковское кредитование № 2 (84) 2019 с.4-15.
РУСИПОТЕКА, 24.04.2021
